2019年1月29日火曜日

ローンの金利「固定金利」と「変動金利」どっちがいい?

変動金利と固定金利



人生には、いろいろお金のかかるイベントがあります。
その中でも最大の出費が住宅購入です。

ごく一部の人を除いて大半の住宅購入者は住宅ローンを利用します。
住宅ローンを決めるときに、どの銀行で金利をどうするのか悩むと思います。

この記事では、金利選びで悩まないために「変動金利か固定金利の選び方」について説明します。


ー目次ー


1.変動金利と固定金利の違い
 ①変動金利
 ②固定金利
2.変動金利と固定金利のメリット・デメリット
 ①変動金利のメリット
 ②変動金利のデメリット
 ③固定金利のメリット
 ④固定金利のデメリット
3.変動金利と固定金利、返済例で比較してみる
 ー4パターンの返済例を比較
4.過去の金利推移
 ーバブル期は10年で預けたお金が倍になる
5.変動金利と固定金利、どちらを選ぶかは損得で決めてはならない
 ー変動・固定は今後の家計や収支計画によって選ぶ


1.変動金利と固定金利の違い


①変動金利



ローン期間中は半年ごとに金利が見直されます。

返済額自体は『5年間は返済額が変わらない』という「5年ルール」があります。
5年後に、どんなに金利が上昇していても『返済額は1.25倍しか上がらない』という「125%ルール」があります。

急激に返済金額が増えないようにする救済策ですが、元金と金利の内訳を変えて返済額を調整するため、金利上昇が激しい場合は元金の減りが少なくなります。

変動金利は、一般的に短期プライムレートに連動して金利が決まります。
短期プライムレートは市場金利(無担保コール翌日物)に連動して決まります。
※短期プライムレート
銀行が最優良の企業(業績が良い、財務状況が良いなど)に貸し出す際の最優遇貸出金利(プライムレート)のうち、1年以内の短期貸出の金利。


②固定金利


設定された金利・返済額がローンを一定期間固定され、市中金利の動向には全く影響を受けません。

金利が固定される期間で「全期間固定型」と「固定期間選択型」があります。
「固定期間選択型」は固定期間終了後、プランの更新があります。
プランの更新時に、変動金利に切り替えるか、もう一度固定金利で借りるか選択します。

固定期間選択型はや全期間固定は円金利スワップレートや10年物国債金利の影響を受けます。


2.変動金利と固定金利のメリット・デメリット


①変動金利のメリット

・固定金利よりも金利が低い
・金利が上昇しなければ、ずっと低金利を享受できる

②変動金利のデメリット

・金利が上昇するリスクがある
・金利が上昇すれば返済額する

③固定金利のメリット

・金利上昇リスクはない
・返済額が変わらないので計画が立てやすい

④固定金利のデメリット

・変動金利より金利が高い
・低金利が続けば、変動金利より返済額が多くなる


3.変動金利と固定金利、返済例で比較してみる



将来、金利がどうなるかは誰にも分からないので、返済例は無限にあるのですが、分かりやすくするため、①金利が変わらない ②5年ごとに0.5%上昇 ③5年ごとに1%上昇 ④5年ごとに0.7%上昇・固定金利との差額は10年目に繰り上げ返済 この4パターンで4,000万円借りた場合の総返済額を試算してみます。

金利は2019年1月の適用金利を採用します。
A変動金利:住信SBIネット銀行 0.457%(通期引き下げ 年-2.318%)
B固定金利:ARUHIフラット35 1.33%(団信あり・融資比率9割以下)

総返済額の比較


①金利が変わらない
A:43,291,500円
B:50,051,400円

②5年ごとに0.5%上昇
A:50,763,216円
B:50,051,400円

③5年ごとに1%上昇
A:59,354,667円
B:50,051,400円

④5年ごとに0.7%上昇・固定金利との差額は10年目に繰り上げ返済
A:51,128,783円(11年目に140万円繰り上げ返済・返済期間を1年短縮)
B:50,051,400円


4.過去の金利推移



4パターンの試算をしましたが、これからどのくらい金利が変動するかは誰にも分かりません。

バブル崩壊後は、低金利の状態が続いていますが、バブル期には郵便局の郵便局の定額貯金の金利8%だったこともあります。

定額貯金の金利8%は10年で預けたお金が倍になるイメージです。

預貯金の金利が高いということはローン金利も高いということです。
住宅ローンの金利が8%超の時期もありました。

一般的に、景気回復→金利上昇→景気後退→金利低下→景気回復を繰り返します。
景気と中央銀行の金融政策で金利は変動します。

バブル期のような事態が起きる可能性は低いですが、過去の金利の推移と経済動向を見ながら、どのくらい金利が上がるか予測をするしかないのです。



出典:住宅金融支援機構





5.変動金利と固定金利、どちらを選ぶかは損得で決めてはならない


家とローン




ファイナンシャルプランナーは固定金利を勧める傾向があり、住宅メーカーや不動産会社は変動金利を勧める傾向があります。

理由はどっちも説明が楽だから。

ファイナンシャルプランナーは月々の支払額が決まっていたほうが確定的なことが言えるうえに、金利が上がった想定などはしなくてもいいので、資料作成が格段に楽になります。

住宅を売る側は、変動金利を利用する人が多いので変動金利で計算します。
住宅を売ることが仕事なので、ローンの試算は一例を教えてくれるだけです。


どちらを選ぶかは、今後の家計や収支計画によって選ぶのがいいと思います。

変動金利選択にむいている人
・「繰り上げ返済で早期完済を考えている人」
・「毎月の支払額を抑えて貯蓄にまわす人」
・「貯蓄や返済比率に余裕があり金利が上がっても支払に困らない人」

固定金利選択にむいている人
・「とにかく金利上昇が心配な人」
・「返済額を固定したい人」
・「収入が上がる見込みがない人」

最終的にどっちが得だったかは返済が終わるまで分からないのですから、損得で金利プランを選ぶことはできません。

現状のライフプランにと自分の性格に合っている方を選んで、無理のない返済計画を立ててください。

2019年1月18日金曜日

賃貸vs持ち家論争

賃貸か持ち家か分かれ道


たびたび経済誌や週刊誌などで、「持ち家と賃貸どちらが得か」ということが論じられてきました。

コストを比較すれば、賃貸の方が割安になるという結論になることが多いようです。

この記事では、「持ち家と賃貸どちらが得か」、いろいろな視点からくらべてみました。


ー目次ー

1.賃貸と持ち家、総支払い額の比較
 ーコストで賃貸と持ち家を比較
2.持ち家と賃貸メリットとデメリットの比較
 ①持ち家のメリット
 ②持ち家のデメリット
 ③賃貸のメリット
 ④賃貸のデメリット
3.賃貸住宅は持ち家よりも設備が悪い
 ー自分が住む家は豪華
4.ロバート・キヨサキ氏の言葉、「持ち家は負債」
 ー「金持ち父さん」の教え
5.ローン残高と不動産の時価で変わる持ち家の価値
 ー持ち家は自分への不動産賃貸業
6.資産形成としては持ち家の方がいいけれど
 ー賃貸は自由度が高い
7.結局、賃貸と持ち家どちらがいい?
 ー自由と資産形成どちらが優先?



1.賃貸と持ち家、総支払い額の比較


家とお金



賃貸と持ち家を総支払額から比較してみます。

4000万円の家を自己資金1000万円で購入し、ローンは35年、金利は①1%、②1.5%、③2%の3パターンを想定し、購入時経費250万円、修繕費は10年ごとに150万円、固定資産税を年15万円と想定します。

一方、賃貸はライフスタイルに応じて1〜10年目は12万円、11〜25年目は15万円、子供が独立した26〜35年目は10万円、2年ごとに更新料1カ月、入居時の経費は家賃の3か月を想定します。

購入①
自己資金 10,000,000円
ローン返済 35,567,700円
購入時経費 2,500,000円
修繕費   4,500,000円
固定資産税 5,250,000円
合計 57,817,700円

購入②
自己資金 10,000,000円
ローン返済 38,579,100円
購入時経費 2,500,000円
修繕費   4,500,000円
固定資産税 5,250,000円
合計 60,829,100円

購入③
自己資金 10,000,000円
ローン返済 41,738,760円
購入時経費 2,500,000円
修繕費   4,500,000円
固定資産税 5,250,000円
合計 63,988,760円

賃貸
家賃 53,400,000円
更新料 2,150,000円
入居時経費 1,110,000円 
合計 56,660,000円


ローン返済のある35年間だけを比べると金利1%ならほとんど差はなく、1.5%になれば持ち家よりも賃貸の方が安いということになります。

ただし、それ以降を比べるとずっと家賃を払う賃貸よりもローンの返済がなくなる持ち家の方が総支払額の増え方が小さくなります。

加えてローンの終わった持ち家には一定の資産価値があります。
仮に35年後に購入時の25%の価値が残ったとすれば1,000万円の価値があります。

その家を売れば売ったお金で10万円の家賃の家に約8年住むことができます。

ローン返済のある35年だけで比べても結論はでません。

40才で家を買ったとしても35年後は75才です。
寿命が延びていることを考えるとローン返済後10年以上は生きていても不思議ではないのです。



2.持ち家と賃貸メリットとデメリットの比較



①持ち家のメリット
・賃貸に比べて広い間取り、設備のグレードが高い。
・資産形成(住宅ローンを完済すれば、建物価値は減っているが土地の資産価値は残る。)
・団信付きのローンの場合、債務者が死亡すれば、ローンの返済がなくなる。
・住宅費用分の生命保険を削減できる。

②持ち家のデメリット
・ライフスタイルの変化があっても簡単に気軽に引越しできない。
・住宅ローンを借りる。
・購入時の諸費用が必要。
・固定資産税がかかる。
・メンテナンス費用がかかる。
・簡単にダウングレードできない。

③賃貸のメリット
・ライフスタイルに合わせて気軽に引越しできる。
・住宅ローンを借りる必要がない。
・リフォーム費用は不要。
・税金がかからない。

④賃貸のデメリット
・賃貸住宅は設備が陳腐なことが多い。
・生きている限り家賃がかかる。
・設備が古くなっても自分の意志でリフォームできない。
・家賃はいくら払っても資産形成にならない。
・更新料や退去時の原状回復工事費用がかかる場合がある。




3.賃貸住宅は持ち家よりも設備が悪い



同じような間取りでも、「家賃」と「家の購入費」はそう変わりません。
しかし、賃貸住宅と分譲住宅では、家の設備等が全然違うのです。

賃貸アパート、賃貸マンションなどの場合、分譲住宅よりもかなり格安な設計になっています。

賃貸住宅は自分が住むためでなく人に貸してお金を稼ぐために作ります。
安くて広いものを作った方が家賃を稼ぐ効率が良いので設備は最低限の競争力を持てる程度のレベルに抑えて作るのが一般的です。

借りる側も賃貸ならこんなもんだろうと設備については妥協しやすいということもあるかもしれません。

分譲住宅は自分が住むために買う人への商品です。
他物件との競合や設備のスペックが価格に反映できるということから設備のグレードが高いものが多くなります。



4.ロバート・キヨサキ氏の言葉、「持ち家は負債」



昨今の不動産投資ブームをもたらすきっかけとなったロバート・キヨサキ氏著「金持ち父さん 貧乏父さん」で「持ち家は負債」という考え方があります。

資産は私のポケットにお金を入れてくれる
負債は私のポケットからお金をとっていく

金持ち父さんの考え方では持ち家は負債です。
①ローンを払い終えるまでの期間、家は自分のものではない。
②固定資産税がかかる。
③修繕費がかかる。
④不動産の価格は下がる可能性がある。
⑤投資に使う資金が減る。

上記の5つの理由から持ち家はお金をとっていくので負債ということです。



5.ローン残高と不動産の時価で変わる持ち家の価値


ローンと不動産のバランス



親の家にただで同居している、親から譲り受けた家がある、などの理由で自宅を持っている人以外は、持ち家にしても、賃貸にしても、住居費は必ずかかります。

持ち家でも賃貸でも住居費はかかるのですから、不動産を購入して住宅ローンを支払うことを一律に「負債」と決めつけてしまっては比較の前提を失ってしまいます。

家賃は払ったお金はすべて出ていくのに対し、持ち家の場合は払った住居費は、「家」という資産を形成していくことになります。

持ち家は多額のローンが残っている購入当初は負債としての側面が強いかもしれませんが、ローン残高が時価を上回る時期を過ぎれば負債から含み益のある資産に変わります。

決して効率が良いとは言えませんが、持ち家は自分への不動産賃貸業と考えられます。
家賃を5,000万円払うと35年後に1,000万円相当の流動性が悪い資産をもらえるようなイメージです。


6.資産形成としては持ち家の方がいいけれど


持ち家、資産形成



払ったお金はすべて出ていく賃貸よりも、ローン返済後に家を手に入れることができる持ち家の方が資産形成上はいいと思いますが、持ち家にもデメリットはたくさんあります。

最大のデメリットは住み替えの自由度が低いことです。
転職・失職・病気・ご近所トラブルなど長く生きていれば、いろいろなことが起こります。

持ち家の場合には、不動産の時価がローン残高よりも高くなければ、気軽に住み替えはできません。

家を買ってしまうと変化に対応できなくなります。
ある程度の覚悟を持って自分の家を選ばなければなりません。

家を選ぶ時には賃貸したり、売却することも考えて、個性的なデザインや間取りの家は避けた方が良いでしょう。

こだわりがあっても、賃貸や売却の時にリフォームで一般的なものに戻せるレベルで対応したほうが無難です。

利便性のよさに加えて、環境の良い場所であることも大切です。
子育てをするなら、近隣環境は非常に重要です。
その地域の治安や教育レベル、施設の充実度などを十分に調べておきましょう。


7.結局、賃貸と持ち家どちらがいい?



よくある賃貸持ち家論争の結論と同じことになりますが、最終的には資産形成を取るか?住み替えの自由を取るか?という個人の志向ということになります。


資産形成と優先するなら、利便性が良く、資産価値の高い地域で家を購入することが大切です。

日本の人口は減っていくことが分かっていますから不便な場所は不動産価格の大幅な下落の可能性があります。

最悪の場合、売却しようとしても買い手がつかない可能性もあります。

住み替えの自由を優先するなら老後の生活費を貯めておくようにして下さい。
現状では高齢者の賃貸住宅への入居は受け入れ先が多いとは言えません。

高齢化で高齢者向けの賃貸住宅は増えると思いますが、それでも資産がなかったり、家賃が払えないかもしれない人は入居できないでしょう。

どちらを選ぶにしても計画的にお金を使うことが大切です。

2019年1月8日火曜日

2019年1月住宅ローン金利 長期固定金利・フラット35引き下げ

住宅ローンイメージ



2019年1月の住宅ローンの金利が公表されています。


ほとんどの銀行が長期固定金利を引き下げました。
フラット35の金利も2カ月連続で低下となりました。




2019年1月の住宅ローン金利一覧
変動金利3年固定10年固定20年固定
三菱UFJ銀行0.5250.3900.700
みずほ銀行0.5250.5500.7001.200
三井住友銀行0.5250.8501.1001.680
りそな銀行0.4700.9951.2952.345
三井住友信託銀行0.4450.5000.7001.150
横浜銀行0.6000.7250.9251.400
ソニー銀行0.4570.6930.9301.428
新生銀行0.6000.9001.0001.500
東京スター銀行0.5000.8500.950
イオン銀行0.5200.4300.740
住信SBIネット銀行0.4471.2001.1101.270
楽天銀行0.5270.9141.197
じぶん銀行0.4571.4501.5901.860
※金利は毎月見直されます。申込時ではなく、借入時の金利が適用されます。
※上記金利は金利引き下げ後の金利です。金利の引下げ幅は、審査結果等により決定します。
フラット35
15~20年21~35年※借入90%以下 機構団信付
ARUHI1.2601.330
住信SBIネット銀行1.2601.330
楽天銀行1.2601.330
イオン銀行1.2601.330

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