2018年12月26日水曜日

進まない住宅ストック活用と空き家問題

不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME'Sによると目黒区の建物面積100m²の場合の中古一戸建て平均価格は8,279円です。

しかし、日本全国で見ると500万円以下で買える戸建がたくさんあります。
この背景には深刻な地方の空き家問題があります。

今回は日本の空き家問題とストックの活用が進まない理由について説明します。



◯空き家はストックか?



国交省の調査によると空き家の320万戸のうち耐震性があり、不朽・破損のない空き家は103万戸。

103万戸のうち駅から1㎞圏内で簡易的な修繕で利用できる空き家は48万戸とのことです。

空き家のうち約70%が耐震性不足か壊れている家で残りの約30%のうち15%は駅から1㎞以上の不便な立地条件で利活用が困難ということ調査結果が出ています。



◯海外の空き家問題との比較



日本の空き家率は13.5%、アメリカは10%程度、イギリスは2.6%程度です。
日本の空き家率が高いことが分かります。

海外では雇用の流動性が高いこともあり、引越しが多く、売ることを考えて住宅を購入するため、できるだけ長持ちする家を建てたいという考えのようです。

「家は一生に一度の買い物」と言われる日本とは社会情勢や民族性の違いも影響しているのかもしれません。


◯ストックと言える空き家が15%しかない理由


①日本は地震大国


2000~2009年にかけての調査によると全世界のマグニチュード5.0の10%、マグニチュード6.0以上の地震の20%が日本周辺で発生しています。

日本は地震の多い国なので耐震基準を満たさない住宅はストックとして利用することはできません。

②新築志向でリフォームをしない


日本における全住宅流通量(既存流通+新築着工)に占める既存住宅の流通シェア13.5%です。(平成20年:住宅・土地統計調査・住宅着工統計)

つまり住宅を購入する10人中1~2人弱が中古住宅を購入するということになります。
一方、海外では例えばフランスが66.4%、アメリカが77.6%、イギリスにおいてはなんと88.8%という非常に高い中古住宅供給率を誇っています。

住宅投資に占めるリフォームの割合は、2011年時点で日本が27.9%なのに対して、イギリスは57.3%、フランスは56.4%、ドイツは76.8%となっており、日本の倍以上の費用をリフォームにかけていることが分かっています。

③低品質


日本の住宅は高度経済成長期に「質より量」で建てられたものが多く、住宅の質としては良いものではありません。

例えば、冬の家が寒いのは日本だけの話で欧米の住宅は断熱性能が格段に高いのです。
建材メーカーのYKK APによると海外の住宅に比べて日本の窓の断熱基準は低いそうです。

「新耐震基準」後の建物なら耐震性においては世界に類をみない構造強度を誇っていますが、断熱性能は低レベルということです。

近年では省エネ住宅や気密性の高いマンションの分譲などで断熱性能は上がっているため築年数の古い物件の断熱性能の低さが際立ってしまいます。


◯空き家問題を解決するには


①未熟な不動産市場を改善


以前に書いた記事でも日本の不動産市場の問題点を指摘しました。
「日本の不動産取引の現状と問題点①」
https://fp-s-fudousan.blogspot.com/2016/11/blog-post_21.html

日本では中古住宅、特に建物に関する情報が極端に少なく購入者は安心して中古住宅を購入することができません。

市場の透明性が非常に低く、中古住宅の成約データーが蓄積されていないことも中古住宅の取引が増えない一因です。

日本には木造住宅の法定耐用年数が22年のため「25年で建物の価値はゼロになる」というマインドがあります。

成約データーが少ないため建物を含めた不動産価値が正しく査定できず、上記のマインドの影響もあって実際に建物が使用できる状態であるかどうかは重視されません。

結果として築年数の古い物件は壊して更地にしたほうが高く売れるという現状になっています。

後述するインスペクションの普及が進まないことも中古住宅の流通が増えない原因と考えられます。

②インスペクション


インスペクションとは建築士など専門家が建物の劣化や不具合などの調査を行い、欠陥の有無や補修すべき箇所などを客観的に検査するものですが現状ではそれほど普及していません。

そんな現状を変えるためインスペクションが活用されるように宅建業法の改正(平成30年4月1日施工)が行われました。

インスペクションが普及しているアメリカやイギリスなどは購入した家に不具合があった場合、補修の責任は買主にあります。

そのため購入する家に不具合がないか買主が費用を負担してインスペクションを行います。

日本は売主が責任を負うため普及が進まない面もあると思いますが、民法改正で買主保護が強まるため、売主がトラブル回避の目的でインスペクションを行うケースが増える可能性はあります。


③法定耐用年数と担保評価


日本の木造住宅の法定耐用年数は22年で22年経つと価値はゼロという考え方です。
アメリカでは法定耐用年数が27年ですから日本だけが極端に短いわけではありません。

アメリカでは売買時、インスペクションし必要な修繕箇所を修繕すると、耐用年数がリセットされ、買主は更に27年の減価償却を受けることができる制度があります。

日本では税務上は修繕した部分の減価償却を受けることはできますが耐用年数がリセットされるわけではないので中古住宅を買った人は築年数に応じた耐用年数となります。

自宅は減価償却できないので税務上の恩恵があるのは収益物件だけということになりますが、耐用年数の問題は銀行の融資に関連します。

住宅ローンを利用する場合には銀行もある程度条件を緩和していますが、収益物件については厳格に耐用年数期間内しか融資をしない銀行が多く、修繕は考慮されないことが多いです。

ストックの有効活用という点ではリフォームされた状態の良い建物も放置された廃墟のような建物も同価値と査定されてしまう耐用年数重視の銀行の担保評価については現実に即しておらず中古住宅の流通を阻害していると言えます。

建物の耐用年数に関連してこんな記事が出ていました。
「西武信金、投資用不動産に過剰融資か 耐用年数を法定の2倍に」
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20181225-00000004-mai-bus_all

この記事は西武信金が不動産鑑定士に依頼し、対象物件の耐用年数を法定を大幅に上回る水準で独自に算出したことを問題視しています。

不動産鑑定士に依頼して耐用年数を算出しても法定耐用年数を超えると問題視されてしまうのが不動産融資の現状です。


〇空き家の所有者になる可能性がある人は



不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営するリビン・テクノロジーズ株式会社が「実家が空き家になる可能性」を調査したところ、『ある』(30.4%)、『既になっている』(9.7%)と答えた人が約40%という結果が出ています。

日本の戦後の特殊な住宅事情や新築志向など深く根付いているマインド、東京一極集中などの事情で空き家の問題は簡単に解決できるものではありません。

空き家は地域や立地条件によって対策が変わります。
空き家を取得すると管理の手間もかかりますし税金の負担も発生しますので、相続などで空き家の所有者になった(相続する可能性がある)場合には利活用の可能性などを専門家に相談することをお勧めします。



2018年12月19日水曜日

スプレー缶120本在庫処理から見える不動産賃貸業界の闇

札幌市豊平区で起きた爆発火災事故で、爆発が起きたのは不動産会社の店舗とみられています。

この爆発火災では飲食店などが入居する雑居ビルが全焼し、不動産会社の従業員や飲食店の客など計42人が重軽傷を負う大事故となっています。

報道の映像などを見るとこの規模の事故で今のところ亡くなった人がいないのは不幸中の幸いです。

事故の原因は、「消臭スプレー缶約120本の廃棄処理後、湯沸かし器を点けたところ爆発が起きた」とみられています。

冬の北海道とはいえ室内で100本以上のスプレー缶のガスを抜いていたというのは驚きました。

事故の原因とは別の問題で「どうして不動産仲介会社に消臭スプレーが約120本もあったのか?」ということが話題になっています。
この事故で不動産賃貸仲介業界の闇の部分が見えてしまったのではないでしょうか。

今回は不動産賃貸仲介業界の闇の部分を紹介したいと思います。



〇不動産賃貸業界の闇① 不明瞭な消臭・抗菌費用



今回の事故の原因となったとされている不動産仲介業者は店舗によっては入居の際の費用として、「消臭・抗菌代」を入居者に請求していたようです。

スプレー缶が120本も社内にあり、社員が処分をしていたことから、同社が消臭サービスを顧客と契約しながら実施していないケースがあることが報道されています。

スプレー缶の原価は1,000円程度と報道されており、このような不明瞭な初期費用は抗菌に限らず、たくさんあり仲介業者の収入源の一部になっています。
除菌・消臭は見た目ではやったのかやっていないのか分からないのでよく利用されています。

この除菌・消臭費の請求はこの会社に限ったことではないので他の仲介業者にも広がる可能性もあります。



〇不動産賃貸業界の闇② 広告費



仲介手数料は法律(宅建業法)で上限が決められています。
賃貸=家賃の1ヵ月+消費税

これは、不動産業者が何社間に入っても増えません。
1回の契約で貸主・借主が払う仲介手数料は家賃の1か月分ということです。

売買の場合の上限は売主・買主の双方から3%+6万円+消費税ですが、賃貸の場合は貸主・借主からもらう手数料の合計が家賃の1か月分と決められています。

不動産会社が2社契約にかかわった場合、家賃1ヶ月分を分けるのですから、4~5万円の家賃の部屋だと人件費や煩雑な事務手続きを考えると割に合わないことが多くなります。

宅建業法には「依頼者から特段の広告などの要請があった場合、その広告費などを併せて請求できる」という規定があります。
不動産仲介業者はこの規定を利用して広告費をもらっています。

賃貸経営をしている大家さんにとって、空室が続くのは非常につらい事ですから慣習だから仕方がないという感覚で払っている人は多いと思います。

問題は広告の要請もなく実際に広告をしていなくても広告費をもらってしまうケースが多いことです。



〇不動産賃貸業界の闇③ 礼金の偽装



「礼金のっけ」というような言い方をされますが、例えば「敷金1礼金0」の物件に仲介会社が礼金1をのっけてお客様に紹介するというものです。
借主からすれば賃料1か月分余計に支払わされることになります。

大家さん側は自分の収支には影響がないので黙認している人が多いと思います。
乗せられた礼金は広告費などの名目で不動産会社の利益になります。



〇不動産業界の仕組みは破たんしている



不動産賃貸市場はデフレや供給過剰で家賃は下がり、敷金や礼金はゼロにしなければ入居者が見つからない物件が大半になっています。

ネットで物件を探す時代になり不動産会社はたくさんのインターネット広告をする必要があります。

店頭にチラシを貼っておけばお客さんが入店してくる時代ではないのです。
インターネット広告掲載のための広告費が必要になり賃貸仲介で利益を上げるのは難しくなっています。

大家さんが直接賃借人募集するサイトがありますが浸透しているとは言えません。
現状では不動産会社を利用しない限りオーナーも入居者も賃貸契約はできないのが現実です。

賃貸契約をするためにどうしても必要な不動産会社も採算が合わなければグレーな手法やブラックな方法で利益を上げるしか会社を存続できなくなります。

会社を存続させるために従業員がブラックな働き方をさせられるかもしれないのです。
大手の仲介会社ですら夜8時半に店長と従業員がスプレー缶のガスを抜いていたという労働条件です。

働いている人が不幸な会社(業界)はその不幸がサービスの低下で顧客に戻ってきます。
労働条件が悪いということは顧客側にも影響してしまうのです。


賃貸の場合は貸主・借主からもらう手数料の合計が家賃の1か月分と決められていますが、不明瞭な費用のやり取りをされるくらいなら両手成約を認めてもいいのではないかと思います。

そのうえで入居者募集にかかった費用の実費は請求できることにすればいいのではないでしょうか。

今年はスルガ銀行関連の不動産業者の不正が発覚しました。
年末に新たな不動産会社の不正が疑われる事件が起きたわけです。

不動産会社の数は約123,000社、ちょっと多過ぎるのではないでしょう。
不動産業界に自浄能力はありませんから、物件紹介など主要な業務を行うためには宅建士資格を必要とするなど参入障壁を高くしてスリム化して質を上げる規制強化は必要かもしれません。

証券会社や金融機関で金融商品の販売をするには証券外務員資格が必要です。
保険会社では保険募集人資格が必要です。

不動産会社では契約時の重要事項説明書以外には何の資格も必要ありません。
他の何よりも高額な不動産は何の資格も必要なく販売できるのです。

物件紹介の時点から宅建士の資格を必須とするくらいの不動産営業の質の向上がなければ不動産業界は変われないのだと思います。

2018年12月6日木曜日

2018年12月の住宅ローン金利 フラット35は引き下げ

2018年12月の住宅ローン金利が発表されました。


フラット35(返済期間21年以上35年以下)の金利は最低金利が3か月連続で上昇していましたが12月は少し引き下げられました。

各行の住宅ローン金利はほぼ据置きです。
11月に長期金利が下落したことが要因と思われます。

日銀の黒田東彦総裁は12月6日、参議院財政金融委員会に出席し、金融緩和を推進するうえで、バランスシートの規模に「上限はない」とし、「あくまでも2%の物価安定目標を早期に達成するために必要な金融緩和政策を行う」とあらためて発言しています。




2018年12月の住宅ローン金利一覧
変動金利3年固定10年固定20年固定
三菱UFJ銀行0.5250.4000.800
みずほ銀行0.5250.5500.7501.250
三井住友銀行0.5250.9001.4501.790
りそな銀行0.4700.9951.3452.395
三井住友信託銀行0.4750.4501.0251.500
横浜銀行0.6000.7251.0751.550
ソニー銀行0.4570.7330.9801.517
新生銀行0.6000.9001.0501.600
東京スター銀行0.5000.9001.050
イオン銀行0.5200.4300.740
住信SBIネット銀行0.4470.8601.380
楽天銀行0.5270.9141.197
じぶん銀行0.4571.4501.5901.860
※金利は毎月見直されます。申込時ではなく、借入時の金利が適用されます。
※上記金利は金利引き下げ後の金利です。金利の引下げ幅は、審査結果等により決定します。
フラット35
15~20年21~35年※借入90%以下 機構団信付
ARUHI1.321.410
住信SBIネット銀行1.3201.410
楽天銀行1.3201.410
イオン銀行1.3201.410



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