2018年9月25日火曜日

マスコミは報じない不動産投資の本当の闇

不動産にかかわる仕事をしている者としての私見ですが、

「スルガ銀行の不正融資問題の報道は不動産投資の闇の本質を表していないのでは?」

と思っています。

マスコミの報道は「スルガ銀行=悪」まっしぐらです。
スルガ銀行が悪いことは間違いないのですが、不動産投資の問題はそれだけではないのです。

最近は悪者を作って徹底的にたたくことが多く、雑誌・新聞をたくさん売るためには仕方ないとは言っても不動産投資の本当の闇を報道しているわけではありません。



〇スルガ銀行の不正融資


スルガ銀行は当初は物件評価や耐用年数を超えてリスクを取る替わりに高めの金利で貸し出すという方針でした。

一般的には収益物件の融資は耐用年数の残存期間を融資期間としていました。
耐用年数以内の融資だと築20年の木造アパートは2年間しか融資が受けられません。
しかし、木造住宅はメンテナンス状況によっては40年・50年でも住むことができます。

耐用年数期間内の融資では今後数十年にわたって家賃収入を得られる不動産の評価がゼロになるという現実がありました。

物件のメンテナンス状況などは全く考慮されないことも多く、単なる土地建物の再調達価格に対して融資をしているだけでした。

スルガ銀行は収益物件がどれくらいの収益をもたらすかという視点で融資をしていました。
ストックの活用・物件の流通面からはスルガ銀行が始めた融資のスタンスは良かったと思います。

しかし、不動産投資市場が拡大すると銀行内で様々な不正が行われるようになってしまったようです。

第三者委員会の報告書によるとスルガ銀行が行った不正は以下の通りです。

・パワハラ
・アパートローンとフリーローン・定期預金などの抱き合わせ
・通帳や源泉徴収票などのエビデンス偽造の黙認・偽造への関与
・レントロール(家賃)偽装の黙認・偽装への関与
・現地調査のスケジュールを不動産業者に教える
・行員へのキックバック(疑惑)

行員は、達成できないノルマをあたえられ、営業成績が悪いとパワハラをされるという状況で様々な不正を行いながら融資をとおしていたことが分かります。

実質的には審査がされていないような状態で融資をしていたということのようです。

マスコミの報道ではスルガ銀行だけが不正融資を報じられていますが、積極的に関与したのがスルガ銀行ということであって他行でも不正を黙認して融資をしたり、定期預金を条件に融資をした案件はあるだろうと思います。



〇三為業者



スルガ銀行の不正融資に関連して三為業者のやっていたスルガスキームも報道されています。

※スルガスキームとは?

①転売業者:Bが不動産オーナー:Aから物件を仕入れる。(第三者のためにする売買契約)
仕入れ時点でスルガ銀行の評価額を確認しフルローンで販売できる価格設定ができる仕入れ価格で契約する。

②転売業者Bは「自己資金なしで不動産投資」という内容のセミナーなどで集客

③転売業者Bは集客した投資家:Cと物件の売買契約。
Cへのアパートローン(フルローン)はスルガ銀行が融資する。

④所有権移転はAからCへ直接移転。

①から④には違法・不正はありません。

転売業者が売却益を得ることはただの経済活動です。何の問題もありません。
安く仕入れて高く売ることは違法行為ではないですし、不動産業に限らずどの業種でも行われている経済活動です。

アパレル業界では高級ブランドの原価率は30%程度だそうです。
粗利益70%ですがルイヴィトンは暴利をむさぼっていると主張するメディアはありません。

世の中がルイヴィトンというブランドの価値を認めて購入する人がいるから売買が成立しています。
原価率でものを買うわけではありません。

転売業者の物件を購入するのも売る側と買う側との間での合意によって売買が成立しただけなので問題ありません。


ただ、転売業者の中には
・ローン用の売買契約書の作成(二重契約)や銀行に隠れて売買価格を変更する覚書の作成
・通帳や源泉徴収票などのエビデンス偽造
・レントロール(家賃)偽装
・転売業者が自己資金を投資家に一時的に貸付
・手付金等の領収書の偽造
などをスルガ銀行の行員と協力して行っていた会社もあり、仕入れる物件もスルガ銀行から紹介されていたケースもあります。
(スルガ銀行は転売業者の仕入れ資金も融資)



違法行為していた業者はペナルティーを受けるべきですが、投資家も不正を了解している場合が多く、かぼちゃの馬車のように破綻しないと問題は表面化しません。



〇仲介業者がしていた不法行為



・ローン用の売買契約書の作成(二重契約)や銀行に隠れて売買価格を変更する覚書の作成
・通帳や源泉徴収票などのエビデンス偽造
・レントロール(家賃)偽装
・仲介業者が自己資金を投資家に一時的に貸付
・手付金等の領収書の偽造

転売業者のケースと同じく投資家も不正を了解しているケースが多く問題は表面化しません。
銀行側に不正がばれて取引ができなくなり経営に行き詰まり廃業というケースはあるようです。



〇不正に協力する税理士



仲介業者や転売業者に協力して不正に加担していた税理士もいます。
二重契約がバレないように税務署用と銀行用の2つの決算書を作るのです。
粉飾決算ということです。

税務署用と銀行用に数字の違う決算書を作ってほしいという依頼は普通受けませんから税理士は全ての経緯を知った上で協力しています。




〇不正な方法をスキームと称してセミナーをするメガ大家。



自分が不正な方法で規模拡大しているケースが多く、自分が行った不正融資と同じ方法をスキームと称して投資家に勧めます。

違法行為は本に書けないのでセミナーで話したり、視聴にパスワードが必要な動画やメルマガなどで不正の方法を解説しています。

セミナーの多くは有料で無料セミナーは提携している不動産業者から報酬をもらいます。
中には自分の不動産賃貸業は行き詰まっていてセミナー報酬や顧客紹介料でやりくりしているセミナー講師もいます。


〇違法なスキームの実行を望む投資家



違法なスキームの多くは投資家が積極的にかかわらない限り実行できません。
不動産や銀行との融資の契約には署名と捺印が必要です。
登記には印鑑証明書や住民票、身分証が必要です。

実印をコピーして印鑑を作られたり、委任状を偽造して公的書類を取得されない限り、投資家が全く知らないところで不正が進むケースはあり得ません。

積極的に関与しなくても印鑑や書類を預けるなどの白紙委任ともとれる行為がなければ不正は難しいのです。

当社は以前から二重契約や銀行に法人の存在を隠す一物件一法人スキームはリスクが高すぎるのでやめた方が良いと言っていました。

面談に来る投資家の皆さんにも同じ話をしてきましたが、他の投資家はみんなやっているから大丈夫とか、法人の存在は聞かれなかったから答えなかっただけで問題ないとか、いろいろな理屈で不正をスキームとして行っている投資家をたくさん見ています。

当社は不正なスキームには協力しないと説明すると融通がきかないなどと言われ取引を断られたことは何度もあります。
不正には協力しないと話した後は連絡が取れなくなった投資家もたくさんいます。

耳触りのいい話しか信じられない投資家が多かったことが不正融資拡大の一因だったのだと思います。


◯不動産業界の改善のためにマスコミ報道やスマートデイズ弁護団にお願い



マスコミの報道やスマートデイズ弁護団はスルガ銀行だけが悪人で投資家は善意の被害者のような論調が目立ちます。

スルガ銀行にこの問題の大部分の責任があることは間違いありませんが投資家を含む関係者全てに責任があります。

中には虚偽のエビデンスを出すことを黙認したり、加担した投資家もいるでしょう。
サブリースはスマートデイズ以前から大手アパート建築会社がさんざん問題を起こしています。
絶対に安全であるはずがないことは調べることができたと思います。

他にも評価額の3倍の土地を買わされたという報道がありました。
『評価額の3倍で土地売却 投資者「不安で眠れない」』

この評価額とは何を基準にしているのでしょうか?
どこの土地かは分かりませんが、地価公示や路線価の2倍、3倍で取引される不動産は東京にはたくさんあります。

路線価の3倍ならそれほど高値ではなかったのかもしれません。

そもそも高いと思ったら買わなければよかったのです。
公示地価や路線価は公開されていますしポータルサイトで検索すれば周辺の土地がいくらで売り出されているか調べることができます。

預金残高の改ざんと合わせて報じられたニュースでしたが、安く仕入れたものを高く買ったということなら購入者側の知識が不足していただけで詐欺ではありません。

このようにマスコミの報道が大げさで一方を悪者にして違法性のないことまで叩くためにこの問題の本質を見失ってしまいます。

下記のページはスマートデイズ被害者弁護団の作っているものです。
https://www.ss-higai-doumei.org/single-post/kiji1

無理矢理ローンを組まされたような記載がありますが最終的に判断したのは投資家です。
もちろん必要のないフリーローンや定期預金は銀行側に明らかな問題がありますから契約の撤回や一部金利負担の返還などの措置は取られるべきだと思います。

投資そのものの成否については不労所得が得られるような感覚でリスクを考えず巨額の投資をしてしまう投資家の判断力の問題ではないでしょうか。


不正融資の問題は銀行だけでなく不動産投資にかかわるたくさんの人が起こした問題で膿を出しきらないと不動産賃貸業は正常な状態に戻れなくなりつつあります。

この不正融資問題を不透明な不動産業界が変わるきっかけにするためには報道や弁護団側が本質を見失わないでもらいたいと願います。

法律に違反していること、モラルに反することはどんどん追求するべきだと思いますが、通常の商取引の中で問題のない部分まで悪いことのように扱ってしまうと本当に問題のある部分までたどり着くことはできません。

不動産投資の本当の闇は単なる一銀行の不正ではありません。


不動産流通のためのデーターの少なさ・消費者と事業者の情報格差など問題山積みで、不透明な日本の不動産業界を変えるために「不動産投資の闇」はスルガ銀行だけの問題で終わらせないようにしてもらいたいと思います。




2018年9月7日金曜日

【不動産投資は自己責任】 こんな時だからこそ投資の基本を再確認する

今日の午後スルガ銀行の不正融資について第三者委員会の調査報告書が公開されました。

不正融資は2兆円にのぼるとの報道がありましが総額や件数は調査が困難で断念とのことでした。

もし、不正融資の総額が2兆円なら1人1億の融資だとしても2万人の投資家に影響が出ている計算です。

なかには不動産業者が勝手に融資資料を改ざんした案件もあるとは思いますが大半は投資家も承知のうえで行われたものだと思います。

かぼちゃの馬車のオーナーはサブリース賃料が払われなくなったため、すぐに返済に困って破たんしていますが、不動産投資で破たんをする場合はじわじわと収入が減る一方で税金は増えていって破たんします。

一物件一法人のスキームでさらに二重契約のオーバーローンを使ってしまった人は、よほど収益性の高い物件を持っていない限り10年くらいで収支が悪化して、じわじわと破たんが始まります。

スルガ銀行の融資問題はスマートデイズが倒産したために発覚しましたが、もともと抱えていた時限爆弾の針が一気に進んだものです。

破たんをした投資家は投資における基本的な知識が足りなかったか基本的なリスク管理を怠ったために最悪の結果になってしまいました。

業者や銀行に問題があったとしても投資家自身のリスク管理ができていれば防ぐことができた破たんだったのだと思います。

不正融資が社会問題になりつつある、こんな時だからこそ投資の基本ルールを再確認しようと思います。



〇投資の基本ルール




① 家計を分類する


アメリカ発の投資本ではバケツや壺に例えられることが多い家計の分類です。
家計のなかで生活に使うお金、貯蓄に回すお金、投資に回すお金を分類します。

貯蓄のバケツは2種類あり比較的近い将来に使うためのお金(教育費や車の購入費など)と病気や急なリストラなどで収入源を失った時のための防衛資金に分かれます。
どちらもある程度の流動性を持った資産で用意しなければなりません。

リスクをどの程度で考えるかで金額はさまざまですが生活費の半年から一年分程度が一般的です。

生活防衛資金が貯まるまで投資はしないか、並行して貯蓄ができる程度の少ない金額からスタートします。


② 現状の把握と目標の設定


人はいつか死ぬので永久に投資を続けることはできません。
いつまでにどの程度のお金が必要でそのためにはどんな投資が必要か計画を立てます。

老後の生活資金なら必要な金額はいくらなのか、その金額を貯めるためには何年間投資をして何パーセントの利回りが必要なのか計算します。

そのためには現状の把握が必要です。
これから起きるライブイベント、予想される支出、貯蓄できるお金、自分の資産状況、将来の公的年金等の支給額などです。

現状を把握することによって必要な資金の額が分かり計画を立てることができるようになります。


③ 投資の計画を立てる


必要な金額と時期を把握したら投資の計画を立てます。
まずは必要な金額を予定された時期までに得るためにはどうすればいいか分析します。

・毎年の貯蓄額で予定された額を予定通りに貯めることができるのか?
・貯蓄では間に合わない場合に節約で貯蓄可能額を増やすのか、それとも投資によるリターンで不足分をまかなうのか?
・投資をするならどのくらいの利回りが必要でその利回りが得られる投資先は何か?
・その投資先にはどの程度のリスクがあるか?

貯蓄で間に合うなら無理に投資をする必要はないですし、投資をするとしても低リスクな投資先を選べば良いのです。

投資が必要なら自分のリスク許容度を確認して、それに見合う投資先を選びます。
投資によって得られるリターン、投資にかかる経費、維持運営にかかる手数料なども考慮して投資先を決定します。

リスク回避のために投資先は分散させることをお勧めします。
分散されることでひとつの資産が急落しても、すぐには下落の心配のないほかの資産や強さを維持したり価格が上がる資産がリスクを分散してくれます。


④ 投資を実行する


計画をもとに投資を実行します。
投資は投資したら終わりではありません。

少なくとも年に一度は資産診断を行う必要があります。
自身の収入が変わったり、予想外の収入があったり、投資先のどれかが急落して予想していた収益が得られなくなることもあります。

投資を始めると合理的な思考を失ったしまうことがあります。
集団が衝動的に行動するとそれに従ってしまって合理的なとは言えない行動をしてしまいます。
欲と恐怖で冷静でいられなくなってしまうのです。

投資をしながら合理的な思考を持ち続けるためには常に出口戦略を持ち続けることが大切です。

資産が何パーセント急落したら撤退すると決めておくと「感情」による衝動を排除してくれるので大きな損害を出さずに済みます。

一般的には年齢が増えるとリスク許容度は低下します。
資産診断をしながら年齢に応じてリスク資産の割合を減らして低リスクな資産に組み替えていきます。
税金等の理由で組み替えが必要な場合もあります。


※ブラックスワン

マーケット(市場)において、事前にほとんど予想できず、起きた時の衝撃が大きい事象のことをブラックスワンと言います。
投資をしていると数年に一度くらいは突然起きる急落や経済的大災害が起きます。

・資産を多様化させる。
・生活防衛資金を作っておく。
・仕事をやめない。
・保険をかける。
などの経済的大災害から身を守るための備えが必要です。


⑤ 資産の取り崩し


必要な金額が貯まってきたら資産の取り崩し割合を検討します。
一気に現金化するのではなく一定割合で取り崩していくと相場の影響を受けにくくなります。

不動産の場合はいつでも現金化できるような運営内容にしておくと相場を見ながら現金化のタイミングを探ることができます。



○シェアハウス投資の失敗は投資の基本を無視したから



シェアハウス投資で失敗した人は投資の基本を無視してしまったため市場から退場することになりました。

投資をする前に生活防衛資金を貯めずに実行する。
ひとつの資産に偏って大きな投資をする。

自分のリスク許容度を超えた投資をした人もいるでしょうし、そもそもリスク許容度なんて考えていなかった人もいるでしょう。

サブリース賃料の支払い停止というブラックスワンが起きたのは事実ですがあまりにも無防備だったと言えます。

不動産業者や銀行に騙されたとしても自分を守るための施策が足りなかったのです。
スマートデイズとスルガ銀行はたくさんのセミナーを開催していました。

セミナーは集団を衝動的に行動させて合理的な思考を奪う良い機会になります。
一度落ち着いて合理的な思考を取り戻した人が多ければここまでの被害は出なかっただろうと思います。

もっとも悪いのは破たんしつつあるスキームで投資を勧誘したスマートデイズですが、投資家側の不注意もあります。
家賃や土地の価格は少し不動産のポータルサイトを見ればある程度は把握できます。
その程度のリスク管理すらしなかったのなら投資家として準備不足だったということです。

投資は最終的には数字とロジックです。
投資に関する情報は世の中に腐るほど出回っているのですから耳触りのいい話ではなく合理的な情報を集めて投資をしてほしいと思います。

2018年9月4日火曜日

大手銀行が長期固定金利の住宅ローンを引き上げ

大手銀行が9月1日から長期固定の住宅ローン金利を引き上げました。


三菱UFJ銀行は10年固定で最優遇の住宅ローン金利を0.05%引き上げて0.9%にしました。三井住友銀行、みずほ銀行、三井住友信託銀行も同様にそれぞれ0.05%、金利を引き上げました。

住宅ローン金利は日銀がマイナス金利政策を導入して以降、大幅に低下していましたが、7月30~31日に行われた日銀の金融政策決定会合で大規模な金融緩和のさらなる長期化に備え、副作用に配慮した政策の枠組みにすることを決めたことで大手銀行が金利を引き上げました。

参考:日銀の政策変更 住宅ローン・アパートローンへの影響は?
https://fp-s-fudousan.blogspot.com/2018/08/blog-post_17.html



2018年9月の住宅ローン金利一覧

変動金利3年固定10年固定20年固定
三菱UFJ銀行0.5250.4000.800
みずほ銀行0.5250.6000.8001.300
三井住友銀行0.6251.0501.5501.740
りそな銀行0.4700.9951.3452.395
三井住友信託銀行0.4750.4500.8001.230
横浜銀行0.6000.7251.0751.550
ソニー銀行0.4570.8551.0701.578
新生銀行0.6000.9001.1001.650
東京スター銀行0.5000.9001.100
イオン銀行0.5700.3800.690
住信SBIネット銀行0.4570.860
楽天銀行0.5270.9341.198
じぶん銀行0.4571.4701.6201.880
※金利は毎月見直されます。申込時ではなく、借入時の金利が適用されます。
※上記金利は金利引き下げ後の金利です。引下げ幅は、審査結果等により決定します。
フラット35
15~20年21~35年※借入90%以下 団信なし
ARUHI1.1101.190
住信SBIネット銀行1.3101.390
楽天銀行1.1101.190
イオン銀行1.3101.510


日本銀行の黒田総裁は現状の金融政策について「結構長い期間にわたり、上げるという考えはない」と答えており、政策修正は金融政策を正常化させる布石ではないとの考えを強調した、と報道されています。

この発言を聞く限りでは、すぐに住宅ローン・アパートローンともに金利が急上昇する可能性は低いだろうと思われますが日銀の金融政策の動向には注視が必要です。



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2019年1月住宅ローン金利 長期固定金利・フラット35引き下げ

2019年1月の住宅ローンの金利が公表されています。 ほとんどの銀行が長期固定金利を引き下げました。 フラット35の金利も2カ月連続で低下となりました。 2019年1月の住宅ローン金利一覧 変動金利 3年固定 10年固定 20年固定 三菱UFJ銀行 0....