2018年7月31日火曜日

不動産投資に関連する平成30年度税制改正

税制改正


平成30年度の税制改正では各種税制が大きく改正されました。


この記事では、平成30年度税制改正の主な改正点と不動産投資に関連する改正を取り上げて説明します。


ー目次ー


1.平成30年度税制改正の主な改正点(個人関連項目)
 ー所得税等
 ー青色申告特別控除の引き下げ
 ー事業承継税制の特例の創設

2.平成30年度税制改正の主な改正点(法人関連項目)
 ー一般社団法人等に関する相続税・贈与税の見直し




1.平成30年度税制改正の主な改正点(個人関連項目)


確定申告


■所得税等


①給与所得控除の引き下げ
②公的年金等控除の引き下げ
③基礎控除の見直し(38万円→48万円)
④青色申告特別控除の引き下げ
⑤NISA口座開設の簡略化
⑥事業承継税制の創設
⑦小規模宅地等の特例の見直し
⑧国際観光旅客税の創設
⑨輸出物品販売場制度の見直し
⑩たばこ税の見直し

不動産投資をしている人に関連する項目として、青色申告特別控除と事業承継税制・小規模宅地等の特例について説明します。

■青色申告特別控除の引き下げ

正規の簿記の原則に従って記帳している人に係る、青色申告特別控除額が55万円に引き下げられます。
ただし、電子申告等の条件を満たす場合には65万円のままとなります。

■事業承継税制の特例の創設


中小企業の円滑な代替わりを促すため10年間の特例措置として拡充されました。
特例制度では贈与・相続・遺贈により取得した全株式に係る贈与税・相続税の納税が猶予されます。

資産管理会社は対象外ですが、常時使用従業員が5名以上いるなど、事業実態があるものとして一定の要件を満たす場合には、資産管理会社も対象となります。


■小規模宅地等の特例の見直し


小規模宅地等の特例は、事業用または居住用の宅地等の相続税の課税価格を軽減することで、相続人の事業・居住の継続等に配慮する目的でしたが、制度の目的に沿っていない利用が行われているため見直しが行われました。

①別居親族に係る特例の適用対象者の範囲縮小
②貸付事業用宅地等の範囲の縮小
※相続開始前3年以内に貸付事業の用に供された宅地等が除外されます。
③被相続人の居住のように供されていた宅地等の範囲の拡大



2.平成30年度税制改正の主な改正点(法人関連項目)


1.所得拡大促進税制の見直し
2.情報連携投資等の促進に係る税制の創設
3.事業再編に係る株式譲渡益の繰り延べ
4.電子申告の義務化
5.中小企業等経営強化法の改正に伴う登録免許税
  不動産取得税の軽減措置
6.一般社団法人等に関する相続税・贈与税の見直し


不動産投資をしている人に関連する項目として、一般社団法人等に関する相続税・贈与税の見直しについて説明します。


■一般社団法人等に関する相続税・贈与税の見直し


一般社団法人等を利用した親族間での資産移転による課税逃れを防止するため、改正が行われました。

※一般社団法人を利用した課税回避スキーム
①個人から一般社団法人に不動産や有価証券など相続税の対象となる財産を移す
②一般社団法人の理事長に将来の相続人である子どもや親族が就任
③家族の財産を一般社団法人を通じて管理

一般社団法人は株式会社のように出資持分に対する財産性が認められていません。

そのため、一般社団法人が所有する財産には相続税が課税されないことを利用して、相続税対策として一般社団法人への財産移転が究極の節税スキームとして行われていました。

改正では、同族役員の割合が一定数を超える一般社団法人に相続税を課すようになり、贈与についても課税の規定が明確化されました。


もともと一般社団法人は、公益性・公共性が高い法人を前提としていたため、相続税対策に利用されることは一般社団法人の趣旨に反します。

租税回避として塞がれてしまう可能性は十分にあったのでしょう。


投資や節税などはいろいろなおいしい話が次から次へと現れますが、一般社団法人スキームのように常識的に考えておかしいものについては、自分で十分な情報収集をしてから実行するか判断をする必要があります。

2018年7月19日木曜日

不動産投資でだまされやすい人はこんな人

投資詐欺でだまされた人


不動産投資では定期的にだまされて投資に失敗してしまった人の記事が出ます。
かぼちゃの馬車、サブリース、1棟RCの三為業者などなど。

定期的に記事が出るのに、それでも不動産業者や不動産コンサルタントにだまされてしまう人はいるわけです。

この記事では、不動産投資でだまされやすい人の特徴をまとめてみました。 


ー目次ー


1.不動産投資でだまされやすい人はこんな人 
ー①相場感のない人 
ー②他人に依存しやすい人
ー③買いたい病の人 
ー④融資だけで物件を選ぶ人 

2.だまされないために結局は自分で調べて判断するしかない



1.不動産投資でだまされやすい人はこんな人 



投資詐欺イメージ

①相場感のない人 


未だにRC造 築20年以内、積算価格>物件価格 利回り10%以上というような条件で物件を探している人はたくさんいます。

首都圏ではまともな物件がないので、必然的に物件を地方で探すことになります。
土地勘がないうえに相場も分からない、当然賃貸需要も分かりません。

遠くて物件も見に行けないということで、写真やストリートビューなどで物件を見て購入、調査不足のため結果的に儲からない物件を買ってしまうというパターンです。

物件が安い、利回りが高いのは理由があってのことです。 
相場感のない人は、なかなか条件に合う物件がありません。 
物件が見つからないと焦りがでて、たまに出てきた安い物件を掘り出し物と勘違いして飛びつきがちです。 



②他人に依存しやすい人 


投資にメンターを必要とする人です。
「私について来れば誰でも家賃収入で月100万円」などと言われると、簡単に悪質なカリスマ大家さんコンサルに捕まってしまいます。

「カリスマ大家さん先生が勧めている」という理由だけで自分の属性で買える物件を言われるがままに買ってしまいます。

少し空室があるくらいで収支が合わなくなるような物件でも、なぜか買わされてしまいます。

しかも、仲介手数料に加えてコンサル費用までお支払いしているケースも多数です。
まじめにアドバイスをしてくれる大家さん先生もいますが、残念ながら、ごく少数です。

成功事例を誇示したり、SNSなどで羽振りのいい様子を見せている人でも、実際には不動産投資自体は失敗で、コンサルや顧客紹介手数料でしのいでいるカリスマ大家さんもいます。

物件を積極的に紹介してくれる人は、業者から紹介料をもらっている可能性が高いです。
紹介料のために全力で物件を勧めてきますから、紹介された物件は自分で調査をして冷静に分析して下さい。



③買いたい病の人 


相場感のない人がかかりやすい病気です。
不動産探しはとても疲れます。

物件が欲しいのに買えない時期が続くと、リスクの査定が甘くなっておかしな物件を買ってしまいます。

相場感のない人は、そもそも物件がありません。
良いと思って見に行ったら、事故物件とか空室だらけとかを繰り返していると、だんだん疲れてきて、不動産買いたい病に罹患してしまいます。

不動産投資は買ってからが事業のスタートです。
事業をスタートするためには設備投資をする必要があります。

不動産賃貸業では、不動産の購入が設備投資ということになりますが、利益の出ない設備投資をする企業はないと思います。

設備投資は利益を出すためにやるのですから、利益の出る物件を買うことが目的です。
利益を出すことが目的だということを忘れて、不動産を買うことが目的にならないように気を付けなければなりません。


④融資だけで物件を選ぶ人 


積算評価は、土地建物の価値の評価で物件の収益性とは無関係です。
それでも、融資のために積算評価の高い物件を探している人はたくさんいます。

不動産は高額なので、融資を受けられないと物件が買えないという人が大半です。
不動産投資には融資が不可欠で重要な要素なのですが、融資が受けられるという理由だけで物件を買うのは大間違いです。

銀行が融資をしてくれるから安心して物件を買ってしまう、かぼちゃの馬車のオーナーにもたくさんいたようです。

銀行は事業の成功ではなく、貸したお金が帰ってくるかを審査しています。 

物件の収益とお金を貸す人の返済能力を総合的に判断して融資の可否を決めているのです。

物件の収益性は大したことがなくても、本業の年収を当てにして融資をしているのかもしれません。

銀行が融資してくれるから安心というのは、物件の判断基準としては間違っています。
銀行の融資と収益性は分けて考えて、自分で収益性を判断して下さい。



2.だまされないために結局は自分で調べて判断するしかない 


不動産調査



だまされたと言えるのか分かりませんが、かぼちゃの馬車に投資をした人は賃貸需要・賃料相場・土地価格相場など、不動産に投資をうえで事前に調査するべき事項について調査不足だったと思います。

サブリースだから、銀行がお金を貸してくれるからなどの理由で、リスクとなる事項の調査を怠ってしまったのです。

投資は自己責任なのですから、リスクとなることは他人に頼らず決断をする前に自分で調べるしか身を守ることはできません。

最初は不動産の相場が分からなくても、物件を探しながらなんとなく把握することはできます。

不動産会社やコンサルタントに収益物件の成約事例や賃料、土地価格のデータを提供してもらっても良いでしょう。

最初は利回り10%で物件を探していて、希望のエリアの相場が8%だったなら、自分のシミュレーションを8%でやり直してみて収支が合わないなら、投資そのものをあきらめるか希望のエリアを変えて探すなど対応すれば良いのです。

相場を無視して利回り10%の物件を待ち続ければ、何らかの理由で利回りを高くしないと売れない物件しか該当しなくなります。

その何らかの理由を教えてもらえないまま物件を買ってしまえば、将来、賃貸経営が行き詰ってしまうかもしれません。

不動産投資は数字とロジックで判断するしかありません。
だまされないためには、自分でも不動産投資についての知識を身に付けて「必ず成功する」「誰でも儲かる」などの甘い言葉ではなく、客観的な数字を頼りに冷静に判断して物件を選んでください。


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