2018年12月26日水曜日

進まない住宅ストック活用と空き家問題

空き家


不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME'Sによると目黒区の建物面積100m²の場合の中古一戸建て平均価格は8,279円です。

しかし、日本全国で見ると500万円以下で買える戸建がたくさんあります。
この背景には深刻な地方の空き家問題があります。

この記事では、日本の空き家問題とストックの活用が進まない理由について説明します。



ー目次ー


1.空き家はストックか?
 ー活用可能な空き家は15%
2.海外の空き家問題との比較
 ー日本の空き家はイギリスの5倍
3.ストックと言える空き家が15%しかない理由
 ①日本は地震大国
 ②新築志向でリフォームをしない
 ③低品質な住宅
4.空き家問題を解決するには
 ①未熟な不動産市場を改善
 ②インスペクションの普及
 ③法定耐用年数と担保評価
5.空き家の所有者になる可能性がある人は
 ー空き家を相続する人は事前に対策を調べておく




1.空き家はストックか?



第30回不動産部会で配付された国交省の資料によると、賃貸用又は売却用の住宅等を除いた空き家の320万戸のうち、耐震性があり、不朽・破損のない空き家は103万戸です。
参照:空き家等の現状について 国交省

103万戸のうち駅から1㎞圏内で簡易的な修繕で利用できる空き家は48万戸とのことです。

空き家のうち約70%が耐震性不足か壊れている家で残りの約30%のうち15%は駅から1㎞以上の不便な立地条件で利活用が困難ということ調査結果が出ています。

耐震性を満たし、利活用ができるストックと呼べるような空き家は、15%程度というのが現状です。

2.海外の空き家問題との比較


海外



日本の空き家率は13.5%、アメリカは10%程度、イギリスは2.6%程度です。
日本の空き家率が高いことが分かります。

海外では雇用の流動性が高いこともあり、引越しが多く、売ることを考えて住宅を購入するため、できるだけ長持ちする家を建てたいという考えのようです。

「家は一生に一度の買い物」と言われる日本とは社会情勢や民族性の違いも影響しているのかもしれません。


3.ストックと言える空き家が15%しかない理由


①日本は地震大国


2000~2009年にかけての調査によると全世界のマグニチュード5.0の10%、マグニチュード6.0以上の地震の20%が日本周辺で発生しています。

日本は地震の多い国なので耐震基準を満たさない住宅はストックとして利用することはできません。

②新築志向でリフォームをしない


日本における全住宅流通量(既存流通+新築着工)に占める既存住宅の流通シェア13.5%です。(平成20年:住宅・土地統計調査・住宅着工統計)

つまり住宅を購入する10人中1~2人弱が中古住宅を購入するということになります。
一方、海外では例えばフランスが66.4%、アメリカが77.6%、イギリスにおいてはなんと88.8%という非常に高い中古住宅供給率を誇っています。

住宅投資に占めるリフォームの割合は、2011年時点で日本が27.9%なのに対して、イギリスは57.3%、フランスは56.4%、ドイツは76.8%となっており、日本の倍以上の費用をリフォームにかけていることが分かっています。

③低品質な住宅


日本の住宅は高度経済成長期に「質より量」で建てられたものが多く、住宅の質としては良いものではありません。

例えば、冬の家が寒いのは日本だけの話で欧米の住宅は断熱性能が格段に高いのです。
建材メーカーのYKK APによると海外の住宅に比べて日本の窓の断熱基準は低いそうです。

「新耐震基準」後の建物なら耐震性においては世界に類をみない構造強度を誇っていますが、断熱性能は低レベルということです。

近年では省エネ住宅や気密性の高いマンションの分譲などで断熱性能は上がっているため築年数の古い物件の断熱性能の低さが際立ってしまいます。


4.空き家問題を解決するには


空き家問題解決

①未熟な不動産市場を改善


以前に書いた記事で、日本の不動産市場の問題点を指摘しました。
参照:日本の不動産取引の現状と問題点 ①

日本では中古住宅、特に建物に関する情報が極端に少なく購入者は安心して中古住宅を購入することができません。

市場の透明性が非常に低く、中古住宅の成約データーが蓄積されていないことも中古住宅の取引が増えない一因です。

日本には木造住宅の法定耐用年数が22年のため「25年で建物の価値はゼロになる」というマインドがあります。

成約データーが少ないため建物を含めた不動産価値が正しく査定できず、上記のマインドの影響もあって実際に建物が使用できる状態であるかどうかは重視されません。

結果として築年数の古い物件は壊して更地にしたほうが高く売れるという現状になっています。

後述するインスペクションの普及が進まないことも中古住宅の流通が増えない原因と考えられます。

②インスペクションの普及


インスペクションとは建築士など専門家が建物の劣化や不具合などの調査を行い、欠陥の有無や補修すべき箇所などを客観的に検査するものですが現状ではそれほど普及していません。

そんな現状を変えるためインスペクションが活用されるように宅建業法の改正(平成30年4月1日施工)が行われました。

インスペクションが普及しているアメリカやイギリスなどは、購入した家に不具合があった場合、補修の責任は買主にあります。

そのため、購入する家に不具合がないか買主が費用を負担して、インスペクションを行います。

日本は売主が責任を負うため普及が進まない面もあると思いますが、民法改正で買主保護が強まるため、売主がトラブル回避の目的でインスペクションを行うケースが増える可能性はあります。


③法定耐用年数と担保評価


日本の木造住宅の法定耐用年数は22年で22年経つと価値はゼロという考え方です。
アメリカでは法定耐用年数が27年ですから日本だけが極端に短いわけではありません。

アメリカでは売買時、インスペクションし必要な修繕箇所を修繕すると、耐用年数がリセットされ、買主は更に27年の減価償却を受けることができる制度があります。

日本では、税務上は修繕した部分の減価償却を受けることはできますが、耐用年数がリセットされるわけではないので、中古住宅を買った人は築年数に応じた耐用年数となります。

自宅は減価償却できないので、税務上の恩恵があるのは収益物件だけということになりますが、耐用年数の問題は銀行の融資に関連します。

住宅ローンを利用する場合には、銀行もある程度条件を緩和していますが、収益物件については、厳格に耐用年数期間内しか融資をしない銀行が多く、修繕は考慮されないことが多いです。

ストックの有効活用という点では、リフォームされた状態の良い建物も、放置された廃墟のような建物も、同価値と査定されてしまう耐用年数重視の銀行の担保評価については、現実に即しておらず中古住宅の流通を阻害していると言えます。

建物の耐用年数に関連してこんな記事が出ていました。
「西武信金、投資用不動産に過剰融資か 耐用年数を法定の2倍に」

この記事は西武信金が不動産鑑定士に依頼し、対象物件の耐用年数を法定を大幅に上回る水準で独自に算出したことを問題視しています。

法定耐用年数は減価償却処理をするときの基準で、実際の建物の寿命とは無関係です。
耐用年数について新聞社が不勉強だった可能性はありますが、不動産鑑定士に依頼して耐用年数を算出しても、法定耐用年数を超えると、不動産鑑定士とグルになって不正行為を行ったような視点で、問題視されてしまうのが不動産融資の現状です。


5.空き家の所有者になる可能性がある人は



不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営するリビン・テクノロジーズ株式会社が「実家が空き家になる可能性」を調査したところ、『ある』(30.4%)、『既になっている』(9.7%)と答えた人が約40%という結果が出ています。

日本の戦後の特殊な住宅事情や新築志向など深く根付いているマインド、東京一極集中などの事情で空き家の問題は簡単に解決できるものではありません。

前出の国交省の調査資料によると、空き家の取得原因は相続が半数を占めています。
将来的に自分が空き家を相続することは予測できるのですから、予め対応策を考えておくことができます。

空き家は地域や立地条件によって対策が変わります。
取得する空き家が便利な場所にあれば、売却や賃貸による活用ができる可能性があり、空き家の処分に困ることはないかもしれません。

売却時に利益がでても、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」が適用できれば、税金の負担を軽くすることができます。
※適用要件がたくさんあるため、事前の準備が必要です。

一方で、地方では住宅需要が少ない地域があり、その場合は利活用が困難なケースもあります。

自治体によっては空き家の利活用や除去(解体)のための助成がある場合がありますので、空き家の所有者になる可能性があるのなら、空き家の所在する市区町村の助成制度を調べておくと良いでしょう。


空き家を取得すると、管理の手間もかかりますし税金の負担も発生しますので、相続などで空き家の所有者になった(相続する可能性がある)場合には、利活用の可能性などを専門家に相談することをお勧めします。



2018年12月19日水曜日

スプレー缶120本在庫処理から見える不動産賃貸業界の闇

不動産業界の闇


札幌市豊平区で起きた爆発火災事故で、爆発が起きたのは不動産会社の店舗とみられています。

この爆発火災では飲食店などが入居する雑居ビルが全焼し、不動産会社の従業員や飲食店の客など計42人が重軽傷を負う大事故となっています。

報道の映像などを見ると、この規模の事故で今のところ亡くなった人がいないのは不幸中の幸いです。

事故の原因は、「消臭スプレー缶約120本の廃棄処理後、湯沸かし器を点けたところ爆発が起きた」とみられています。

冬の北海道とはいえ室内で100本以上のスプレー缶のガスを抜いていたというのは驚きました。

事故の原因とは別の問題で「どうして不動産仲介会社に消臭スプレーが約120本もあったのか?」ということが話題になっています。
この事故で不動産賃貸仲介業界の闇の部分が見えてしまったのではないでしょうか。

この記事では、不動産賃貸仲介業界の闇の部分を紹介したいと思います。


ー目次ー

1.不動産賃貸業界で当たり前のように行われている不正行為
 ー不動産賃貸業界の闇① 「不明瞭な消臭・抗菌費用」
 ー不動産賃貸業界の闇② 広告費
 ー不動産賃貸業界の闇③ 礼金の偽装
2.不動産業界の仕組みは破たんしている
 ー業界健全化のために不動産営業の質の向上を



1.不動産賃貸業界で当たり前のように行われている不正行為


不動産賃貸業界の闇① 「不明瞭な消臭・抗菌費用」



今回の事故の原因となったとされている不動産仲介業者は店舗によっては入居の際の費用として、「消臭・抗菌代」を入居者に請求していたようです。

スプレー缶が120本も社内にあり、社員が処分をしていたことから、同社が消臭サービスを顧客と契約しながら実施していないケースがあることが報道されています。

スプレー缶の原価は1,000円程度と報道されており、このような不明瞭な初期費用は抗菌に限らず、たくさんあり仲介業者の収入源の一部になっています。
除菌・消臭は見た目ではやったのかやっていないのか分からないのでよく利用されています。

この除菌・消臭費の請求はこの会社に限ったことではないので他の仲介業者にも広がる可能性もあります。



不動産賃貸業界の闇② 広告費



仲介手数料は法律(宅建業法)で上限が決められています。
賃貸=家賃の1ヵ月+消費税

これは、不動産業者が何社間に入っても増えません。
1回の契約で貸主・借主が払う仲介手数料は家賃の1か月分ということです。

売買の場合の上限は売主・買主の双方から3%+6万円+消費税ですが、賃貸の場合は貸主・借主からもらう手数料の合計が家賃の1か月分と決められています。

不動産会社が2社契約にかかわった場合、家賃1ヶ月分を分けるのですから、4~5万円の家賃の部屋だと人件費や煩雑な事務手続きを考えると割に合わないことが多くなります。

宅建業法には「依頼者から特段の広告などの要請があった場合、その広告費などを併せて請求できる」という規定があります。
不動産仲介業者はこの規定を利用して広告費をもらっています。

賃貸経営をしている大家さんにとって、空室が続くのは非常につらい事ですから慣習だから仕方がないという感覚で払っている人は多いと思います。

問題は広告の要請もなく実際に広告をしていなくても広告費をもらってしまうケースが多いことです。



不動産賃貸業界の闇③ 礼金の偽装



「礼金のっけ」というような言い方をされますが、例えば「敷金1礼金0」の物件に仲介会社が礼金1をのっけてお客様に紹介するというものです。
借主からすれば賃料1か月分余計に支払わされることになります。

大家さん側は自分の収支には影響がないので黙認している人が多いと思います。
乗せられた礼金は広告費などの名目で不動産会社の利益になります。



2.不動産業界の仕組みは破たんしている


不動産業界破綻


不動産賃貸市場はデフレや供給過剰で家賃は下がり、敷金や礼金はゼロにしなければ入居者が見つからない物件が大半になっています。

ネットで物件を探す時代になり不動産会社はたくさんのインターネット広告をする必要があります。

店頭にチラシを貼っておけばお客さんが入店してくる時代ではないのです。
インターネット広告掲載のための広告費が必要になり賃貸仲介で利益を上げるのは難しくなっています。

大家さんが直接賃借人募集するサイトがありますが浸透しているとは言えません。
現状では不動産会社を利用しない限りオーナーも入居者も賃貸契約はできないのが現実です。

賃貸契約をするためにどうしても必要な不動産会社も採算が合わなければグレーな手法やブラックな方法で利益を上げるしか会社を存続できなくなります。

会社を存続させるために従業員がブラックな働き方をさせられるかもしれないのです。
大手の仲介会社ですら夜8時半に店長と従業員がスプレー缶のガスを抜いていたという労働条件です。

働いている人が不幸な会社(業界)はその不幸がサービスの低下で顧客に戻ってきます。
労働条件が悪いということは顧客側にも影響してしまうのです。


賃貸の場合は貸主・借主からもらう手数料の合計が家賃の1か月分と決められていますが、不明瞭な費用のやり取りをされるくらいなら両手成約を認めてもいいのではないかと思います。

そのうえで入居者募集にかかった費用の実費は請求できることにすればいいのではないでしょうか。

今年はスルガ銀行関連の不動産業者の不正が発覚しました。
年末に新たな不動産会社の不正が疑われる事件が起きたわけです。

不動産会社の数は約123,000社、ちょっと多過ぎるのではないでしょう。
不動産業界に自浄能力はありませんから、物件紹介など主要な業務を行うためには宅建士資格を必要とするなど参入障壁を高くしてスリム化して質を上げる規制強化は必要かもしれません。

証券会社や金融機関で金融商品の販売をするには証券外務員資格が必要です。
保険会社では保険募集人資格が必要です。

不動産会社では契約時の重要事項説明書以外には何の資格も必要ありません。
他の何よりも高額な不動産は何の資格も必要なく販売できるのです。

物件紹介の時点から宅建士の資格を必須とするくらいの不動産営業の質の向上がなければ不動産業界は変われないのだと思います。

2018年12月6日木曜日

2018年12月の住宅ローン金利 フラット35は引き下げ

住宅ローンイメージ


2018年12月の住宅ローン金利が発表されました。


フラット35(返済期間21年以上35年以下)の金利は最低金利が3か月連続で上昇していましたが12月は少し引き下げられました。

各行の住宅ローン金利はほぼ据置きです。
11月に長期金利が下落したことが要因と思われます。

日銀の黒田東彦総裁は12月6日、参議院財政金融委員会に出席し、金融緩和を推進するうえで、バランスシートの規模に「上限はない」とし、「あくまでも2%の物価安定目標を早期に達成するために必要な金融緩和政策を行う」とあらためて発言しています。




2018年12月の住宅ローン金利一覧
変動金利3年固定10年固定20年固定
三菱UFJ銀行0.5250.4000.800
みずほ銀行0.5250.5500.7501.250
三井住友銀行0.5250.9001.4501.790
りそな銀行0.4700.9951.3452.395
三井住友信託銀行0.4750.4501.0251.500
横浜銀行0.6000.7251.0751.550
ソニー銀行0.4570.7330.9801.517
新生銀行0.6000.9001.0501.600
東京スター銀行0.5000.9001.050
イオン銀行0.5200.4300.740
住信SBIネット銀行0.4470.8601.380
楽天銀行0.5270.9141.197
じぶん銀行0.4571.4501.5901.860
※金利は毎月見直されます。申込時ではなく、借入時の金利が適用されます。
※上記金利は金利引き下げ後の金利です。金利の引下げ幅は、審査結果等により決定します。
フラット35
15~20年21~35年※借入90%以下 機構団信付
ARUHI1.321.410
住信SBIネット銀行1.3201.410
楽天銀行1.3201.410
イオン銀行1.3201.410



2018年11月30日金曜日

高齢化社会の賃貸経営とリスクヘッジ

高齢者




日経新聞電子版にこんな記事が出ました。

一人暮らしの高齢者が大都市で急増している。日本経済新聞が国勢調査を分析したところ、三大都市圏(1都2府5県)は2000年以降の15年間で2.1倍の289万人に達し、15年に初めて世帯全体の1割を突破した。 ~2018/11/26  日経新聞電子版~

ひとり暮らしシニア増減マップ
https://vdata.nikkei.com/newsgraphics/elderly-single-dwellers-map/

国立社会保障・人口問題研究所によると「総世帯数に占める世帯主が65歳以上の一般世帯数の割合は,2015 年の36.0%から2040 年の44.2%へと大幅に上昇する」と公表しています。

高齢者の世帯が増える一方で不動産オーナー側は高齢者の入居に積極的ではないという調査が出ています。

この記事では、賃貸経営における高齢者入居とリスクヘッジについて考えます。


ー目次ー

1.不動産オーナーが感じる高齢者入居の不安
 ー事故物件化の恐れ
2.安心して入居してもらうための工夫
 ①見守りサービス
 ②センサー付設備
 ③孤独死保険
3.人口減少時代の賃貸経営では高齢入居者も大切なお客様
ーリスクを回避できれば、「高齢者入居」は空室対策として有効



1.不動産オーナーが感じる高齢者入居の不安



・家賃の支払いに対する不安
・単身高齢者の孤独死など死亡事故の不安
・室内での火災事故の不安
・近隣住人との関係性の不安
・バリアフリーなどの環境が整っていない

オーナーにとって一番の不安は死亡事故や火災などで所有物件が事故物件になってしまうことです。

事故物件になってしまうと新しい入居者を募集する時に、その事実を告知する義務があります。

次の入居者への賃貸契約に大きな影響があるだけでなく、大島てるなどの事故物件サイトにデータが残ってしまうと、今後数年に渡って家賃が下がる、入居者が見つかりにくいなど賃貸経営に悪影響が出てしまいます。

このような不安があることで高齢者の入居に積極的になれないオーナーが多いのだろうと思われます。



2.安心して入居してもらうための工夫


①見守りサービス

見守りサービスの多くは親族が高齢の親を心配して利用することが前提ですが、
不動産オーナーや管理会社が利用できる見守りサービスもあります。

高齢者入居の場合には入居時に加入を条件とすることで対応します。

②センサー付設備

電気・ガスの利用料やドアのセンサーなど設置しているセンサーによって生活状況を確認するタイプの設備があります。

カメラのついている設備はプライバシー保護の問題があるので不動産オーナーや管理会社が利用するよりは親族に加入してもらうことが現実的です。

③孤独死保険

いくら設備などで対策をしていても賃借人が亡くなる事故は100%防ぐことはできません。賃貸住宅内で孤独死等の特定事由事故が発生した場合、空室期間や値引期間の家賃の損失、原状回復費用、遺品整理等費用が補償される保険があります。



3.人口減少時代の賃貸経営では高齢入居者も大切なお客様


賃貸アパート



高齢者や低額所得者等の入居を拒まない「新たな住宅セーフィティネット制度」が創設されていますが、2018年11月末時点でホームページ「セーフティネット住宅情報提供システム」上での登録件数は5,842件です。(うち大阪府が4,518件)
※東京都はわずか275件

この数字を見る限りセーフティーネット住宅は足りていないことは明らかです。


雇用が東京に集中している状態ですから、やむを得ず高齢の親と同居できない人は多いと思います。

実家のメンテナンスなどの事情から自宅をダウンサイジングして子供の家の近くの賃貸に引越したい高齢者も増えるかもしれません。

今後、高齢者の賃貸需要が増えることは明らかですからリスクヘッジすることで高齢入居者とうまくつきあっていければ経営面のプラスだけでなく大きな社会貢献にもなります。

賃貸市場は物件が増え続け供給は飽和状態です。
もし上手にリスクを回避できれば、「高齢者入居」は空室対策として有効と言えます。

2018年11月22日木曜日

厳しい融資環境で不動産投資家ができること

不動産融資、厳しい


不動産投資と収益物件の情報サイト健美家の「 不動産投資に関する意識調査( 第10回 ) 」によると融資が厳しくなったと感じている投資家が全体の約6割ということが分かりました。

「厳しくなった」と感じた理由は、「自己資金の割合が増えた」(67.1%)、「融資はしていないと言われた」(17.7%)が上位となりました。

融資が厳しくなる一方で「一棟マンション価格上昇に一服感、緩やかな下落傾向へ」という調査結果も公表しています。

融資が厳しくなるということは物件を買える人が減るということなので需給のバランスで価格が下がります。

融資を受けられる資産状況の人にとっては購入のチャンスが訪れつつあると言えます。

今回の記事では、融資が厳しく収益不動産価格が下がりつつある市況で不動産投資家がやるべきことを解説します。



―目次―

1.融資を利用する不動産投資はイールドギャップが粗利益
 ―イールドギャップを上げる努力を
2.不動産投資初心者は借入金の金利を下げる意識が低い
 ―利回りの高い物件よりも金利の低い銀行を探そう
3.融資が厳しいからこそ銀行を開拓する
 ―買い手市場で収益不動産を買うために銀行開拓
4.融資が厳しい時ほど不動産投資はチャンスがある
 ―低金利で買い手市場のチャンス

1.融資を利用する不動産投資はイールドギャップが粗利益



不動産投資では投資資金を100%自己資金でまかなう人は少なく一般的には借入金を併用して購入します。

不動産投資においては借入金の金利と経費差引後の投資物件の利回り(NOI)の差をイールドギャップと言って不動産投資の粗利益はこの部分になります。

イールドギャップを大きくするためには利回りの高い物件を手に入れる、借入金の金利を下げるということが必要です。


2.不動産投資初心者は借入金の金利を下げる意識が低い



不動産投資の初心者は融資(フルローン)の可否に集中して、よりよい金利条件の融資を利用する意識が低い傾向があります。


不正融資が問題になったスルガ銀行の金利は3.5%~4.5%でした。
金利の高いスルガ銀行が多く利用された理由はスルガ銀行の特殊な融資のモデルにありました。

①どこよりも早い審査
②他の金融機関が貸さない案件にも貸す
③リスクを負う代わりに高金利

他行がやらない融資をするという姿勢は不正融資さえなければ良いビジネスモデルだったと思います。

本来のスルガ銀行の使い道は他の金利の低い銀行では融資が受けれられないけれど利回りが高い物件を購入するために使うというのが正しい使い方だったのですが、審査スピードにばかり注目が集まり加熱した市況での物件購入の番手争いのために利用されていた面があります。

中には少し自己資金を使えば半分以下の金利で融資を受けられたケースもあるでしょう。
高金利で借りてしまった人は借入金の金利を下げれば、その分儲かるという意識が弱いことが原因にあるかもしれません。

物件探しをする前に自分にいい条件で融資をしてくれる銀行を探しておけば物件確保のために高い金利で融資を受ける必要はなかったかもしれません。


3.融資が厳しいからこそ銀行を開拓する



スルガ銀行の問題があってから銀行は質屋さん状態になっています。
それでも銀行は絶対に不動産賃貸業に融資をしないというわけではありません。

建美家の調査でも融資が厳しくなった理由として「自己資金の割合が増えた」という回答が多く、一定の資産と安定収入があれば不動産融資はまだまだ受けることができます。

確かな事業シミュレーションがある堅実な不動産賃貸業なら融資をしても良いという銀行はあるのです。

融資が厳しくなっているのは事実なので断られることは多いと思いますが、融資をしてくれる銀行を見つけることができれば、競合の少ない市場で物件を買うことができます。


融資環境が厳しく、物件が売れなくなると、需給のバランスで収益不動産の価格は下がります。
買い手有利な市場環境になるのです。


いくら物件価格が安くても、購入できなければ、投資家としてはなんの意味もありません。



買い手有利な市場でいい物件を買うために、ご自身の居住地近辺の全ての金融機関にアプローチするくらいの気持ちで融資をしてくれる金融機関を探してみてはいかがでしょうか。


4.融資が厳しい時ほど不動産投資はチャンスがある



不動産売買



先ほど「融資を利用する不動産投資はイールドギャップが粗利益」と説明しました。
融資は厳しくなっていますが低金利の状況は変わっていません。

低金利は変わらず物件の価格は下がりつつあるのですから利益が得やすい状況に変わってきています。

自己資金を貯めて、しっかりとした事業計画で不動産賃貸業を行えば、不動産投資は資産運用の有効な手段と言えます。

そのためには最低限の不動産知識と安全な事業計画が必要です。



スルガ銀行の二の舞を恐れて融資審査は必要以上に慎重になっていますが、契約書類や審査書類の改ざんで起きていた異常な価格高騰は終わり収益不動産市場は正常な状態に戻ろうとしています。

かぼちゃの馬車に代表される失敗の事例から学んでリスクの少ない投資を実行してください。

2018年11月2日金曜日

2018年11月の住宅ローン金利は小幅上昇

住宅ローン


2018年11月の住宅ローン金利が発表されました。


フラット35(返済期間21年以上35年以下)の金利は最低金利が3か月連続で上昇しています。
各行の住宅ローン金利は据置きか、やや上昇しています。

10月31日の金融政策決定会合で日銀は金融政策の現状維持を決定しています。

また、「2019年10月に予定されている消費税率引き上げの影響を含めた経済・物価の不確実性を踏まえ、当分の間、現在の極めて低い長短金利の水準を維持する」との政策金利に関するフォワードガイダンスも維持されました。




2018年11月の住宅ローン金利一覧
変動金利3年固定10年固定20年固定
三菱UFJ銀行0.5250.4500.850
みずほ銀行0.5250.6000.8001.300
三井住友銀行0.5250.9001.5001.790
りそな銀行0.4700.9951.3452.395
三井住友信託銀行0.4750.4500.8001.200
横浜銀行0.6000.7251.0751.550
ソニー銀行0.4570.7630.9801.559
新生銀行0.6000.9001.1001.650
東京スター銀行0.5000.9001.100
イオン銀行0.5200.4300.740
住信SBIネット銀行0.4470.860
楽天銀行0.5270.9501.242
じぶん銀行0.4571.4701.6301.910
※金利は毎月見直されます。申込時ではなく、借入時の金利が適用されます。
※上記金利は金利引き下げ後の金利です。金利の引下げ幅は、審査結果等により決定します。
フラット35
15~20年21~35年※借入90%以下 団信なし
ARUHI1.3501.450
住信SBIネット銀行1.3501.450
楽天銀行1.3501.450
イオン銀行1.3501.450



2018年10月26日金曜日

この土地はいくら? 土地の価格知る方法

売地


土地の価格を知るには不動産会社に査定を依頼するしかありません。
しかし、不動産会社に査定を依頼すると後でしつこく営業かもしれないと感じて気軽に頼むことはできないだろうと思います。

土地の価格には固定資産税評価額・路線価・公示地価・基準地価・実勢価格があります。
実際の取引価格は実勢価格ということになるのですが、レインズを見ることができない消費者には実勢価格を知ることができません。

この記事では、消費者が土地の価格を調べる方法について解説します。



―目次―

1.たくさんある土地の価格指標
―公的な土地の価格指標
①路線価
②公示地価・基準地価
③固定資産税評価額
④不動産取引価格情報
―民間が公表している土地の価格指標
①不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME'S
②不動産・住宅サイト SUUMO 
③野村不動産アーバンネット価格動向調査

2.公的価格と実勢価格を比較してみる
―ケーススタディ:目黒区鷹番(東急東横線「学芸大学」駅)他4件
3.公的価格を使っておおまかな土地の価格を知る方法
―公的価格の特性を利用して土地の価格を算出する方法


1.たくさんある土地の価格指標


・公的な土地価格


公示地価



①路線価
http://www.rosenka.nta.go.jp/

②公示地価・基準地価
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

③固定資産税評価額
www.chikamap.jp

④不動産取引価格情報
http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet


一般的な目安として路線価は公示地価の80%程度、固定資産税評価額は公示地価の70%程度と言われています。

あくまで税金を取るための基準価格なので低く設定されているということでしょうか。



・民間が公表している土地価格


①不動産・住宅情報サイトLIFULL HOME'S
https://www.homes.co.jp/tochi/price/

②不動産・住宅サイト SUUMO 
https://suumo.jp/tochi/soba/

③野村不動産アーバンネット価格動向調査
https://www.nomu.com/knowledge/chika/


野村不動産アーバンネット価格動向調査は対象地の営業店舗から聞き取りをした価格とのことですのでまさに実勢価格です。

HOME’SやSUMMOは広告掲載された物件の価格に調整を行って相場を算出しているとのことですので比較的実勢価格に近いのだろうと思います。


2.公的価格と実勢価格を比較してみる


日本地図、土地



例① 目黒区鷹番(東急東横線「学芸大学」駅)
A:路線価 580,000円
B:公示地価 829,000円
C:HOME’S 935,700円
D:SUMMO 996,700円
E:野村不動産 1,082,600円
F:レインズ 923,000円(H27)→1,092,800円(路線価の上昇率で補正)
実勢価格(C~Fの平均) 1,025,000円 公示地価の124%

例② 八王子市子安町(JR中央線「八王子」駅)
A:路線価 220,000円
B:公示地価 278,000円
C:SUMMO 229,000円
D:野村不動産 264,400円
E:レインズ 246,800円(H27)→258,400円(路線価の上昇率で補正)
実勢価格(C~Eの平均) 250,600円 公示地価の90%

例③ 仙台市泉区桂(仙台市地下鉄南北線「泉中央」駅)
A:路線価 75,000円
B:公示地価 97,000円
C:SUMMO 141,800円
D:レインズ 106,300円(H28)→113,800円
実勢価格(CDの平均) 127,800円 公示地価の131%

例④ 広島市中区白島九軒町(JR山陽本線「新白島」駅)
A:路線価 245,000円
B:公示地価 325,000円
C:SUMMO 406,900円
D:レインズ 411,000円(H30)
実勢価格(CDの平均) 408,950円 公示地価の125%

例⑤ 岐阜県恵那市長島町中野(JR中央本線「恵那」駅)
A:路線価 40,000円
B:公示地価 49,800円
C:SUMMO 52,200円
実勢価格(C) 52,200円 公示地価の104%


5件ほど比較のために事例を出しました。
実勢価格は公示地価・基準地価よりもやや高いことが多く、都市部など需要の高い地域ほど乖離が大きいことが分かります。


需要のある(土地の価格の高い)場所で乖離が大きくなる理由の一つとして公示地の土地の面積が考えられます。

例えば①の目黒区鷹番の事例では公示地の面積は200㎡です。
200㎡×829,000円(公示価)だと16,580万円ということになりますが、15,000万円を超える土地を買える人は限られます。

実勢価格を考える時は80~100㎡程度を想定するのが現実的です。
需給のバランスで手頃な面積ほど土地単価は高くなるということが乖離の大きくなる理由のひとつです。

需要の高い地域ほど手頃な土地面積の物件は競争が激しくなり単価が上がります。
23区などの需要の高い地域では公示地価で物件を探すとまともな物件が見つからない可能性が高いということです。


3.公的価格を使っておおまかな土地の価格を知る方法

電卓、計算



公的価格の中で実勢価格に一番近いのは公示地価ですが、公示地価は数が少なくたまたま自宅の近くに公示地がなければ参考になりません。

そのため、公的価格を使って土地の価格を知るときには路線価を使います。
ただ、路線価そのものは実勢価格とは大きく乖離しているので使いません。

路線価の有用なところは、道路ごとに価格がついているということです。
道路ごとに価格がついているため近隣の土地との比較ができます。

価格を知りたい土地の近隣に成約事例があれば、成約事例と価格を知りたい土地の
路線価を比較することで土地の価格を知ることができます。

①不動産会社を通じて価格を知りたい土地(査定地)の周辺で成約事例を手に入れる
②成約事例の価格と路線価を比較 
③査定地の路線価と比較

目黒区鷹番の事例
取引事例地
路線価 640,000円
取引価格 923,000円(H27)→時点修正で1,092,800円
実勢価格は路線価の約1.7倍

査定したい土地の路線価が600,000円だと仮定すると
600,000円×1.7075=1,024,500円

査定したい土地の近隣で成約事例が見つかれば、このように価格の試算ができます。 
成約事例は不動産会社を通してしか入手できないので、ポータルサイトに掲載されている物件の平均値などを使って、近隣路線価の平均との比較で試算をしても良いと思います。

土地の価格は、その土地個別の要素(土地の形・画地規模・相隣関係など)に加えて売主買主、それぞれの事情に左右される面も強く土地の価格を知ることは難しいですが、近隣の事例と路線価を比較して、おおまかな価格を知ることができます。

最近では土地を評価額の3倍で買ってしまったとか、割高の物件をフルローンで買ってしまった、などの話がよく報道されます。

不動産の売却を検討している人や、購入を検討していて土地の価格を知りたい人は、自分の身を守るためにも、おおまかな土地の価格くらいは調べてみることをお勧めします。

2018年10月18日木曜日

不動産業界は資格ビジネスよりも先にやることがある

先日、賃貸不動産経営管理士協議会から「FOLLOW UP」と書かれた封筒が届きました。
中にはサポートマガジンが1冊と他の資格の受験案内が多数。

不動産営業マンにスキルアップが必要なのは分かりますが、不動産業界は資格ビジネスよりも先にやることがあるだろうと思います。

それにしても資格の数が多すぎる。

不動産に関連する資格はたくさんありますが、こんなにたくさんの資格があると消費者もどの資格を信用したら良いのか分からないだろうと思います。

この記事では、不動産に関する資格とその業務についてまとめてみました。


ー目次ー

1.こんなにたくさんある不動産関連の資格
2.不動産に関連する独占業務資格
3.信頼できる資格、不動産営業に必須な資格はなにか?
4.不動産業界は資格ビジネスよりも先にやることがある


1.こんなにたくさんある不動産関連の資格



専門性のある仕事では、その仕事をするための能力や知識が求められます。
その仕事をできる能力や知識があると認定する仕組みが資格制度です。

不動産は高額な商品であり、高い専門性を求められる業種のため、さまざまな資格があります。


不動産鑑定士
宅地建物取引士
マンション管理士
管理業務主任者
賃貸不動産経営管理士
不動産キャリアパーソン
相続診断士
相続知識検定マスター
相続支援コンサルタント
不動産カウンセラー
不動産戦略アドバイザー
土地活用プランナー
民事信託マスター
建築士(1級・2級)
土地家屋調査士
公認 不動産コンサルティングマスター
宅建マイスター
再開発プランナー
ビル経営管理士
不動産証券化協会認定マスター
CPM(米国公認不動産経営管理士)
競売不動産取扱主任者

他にもたくさんあると思いますが、思いつく範囲で書いてみました。



2.不動産に関連する独占業務資格



業務独占資格とは、ある業務に対して、ある資格を有する者のみが行うことができることが法律で決まっている資格のことです。

医師免許がないのに医療行為をしてはいけないといったことです。

上にあげた不動産に関連する資格で独占業務があるのは以下の5つです。

・不動産鑑定士(鑑定評価業務)
・宅地建物取引士(重要事項説明)
・管理業務主任者(重要事項説明・管理事務報告)
・建築士(設計・工事監理)
・土地家屋調査士(不動産表示登記・調査又は測量)



3.信頼できる資格、不動産営業に必須な資格はなにか?



独占業務がある資格の中で不動産の営業マンが持っている可能性があるのは宅地建物取引士ではないでしょうか。

私見ですが宅建すら持っていない営業マンは不動産を売買にかかわる資格はないと思っています。

それほど難しい資格ではないですし、契約時に自分が売る・買ってもらう物件の重要な書類の説明ができないのです。
5年以上の実務経験があるのなら持っていなければいけない資格です。

他の資格も知識を習得し、登録料などを払う必要がありますので資格を持っているということはそれだけの意欲があるということです。

資格を更新するために一定の単位(講習の受講など)を必要とする資格もあり、資格を維持するのはそれなりに大変です。

例えば不動産コンサルティングマスターは更新までに3回の講習受講が必要です。
何らかの資格を持っている担当者は知識の習得に意欲があると思って良いと思います。
難易度はさまざまなので名刺をもらったら調べてみるといいでしょう。



4.不動産業界は資格ビジネスよりも先にやることがある



不動産の民間資格の多くは不動産業者の一部が社団法人などを作って資格試験や認定講座を行って資格を発行しています。
資格の認定・登録がビジネスになっているケースもあると思います。

残念なことですが今の不動産業界で担当者のスキルで取引相手を選んでいる人は少ないでしょう。
不動産営業マンの価値=物件情報の良し悪しになっているのが現状です。

原因は公開されている情報が少ないからです。
この業界の不透明な現状が、働く人のスキルアップへの意欲をなくします。

何の勉強もしなくても、物件情報が良ければ取引ができて成績になります。
現状は不動産営業として最も役立つスキルは楽に売れる物件の情報を集めることです。

不動産取引に関する知識や倫理観はなくても、情報収集がうまければ、いい成績が残せるのです。

宅建の勉強よりも情報収集のために交流会に行く、宅建試験日にアポイントがあれば試験には行かないというのが現実です。

不動産業界の情報(特に物件情報)が広く公開されれば、消費者は物件情報を公平に入手できるようになり、取引相手として優秀な営業マンを選ぶでしょう。

営業マンに求めるのは情報ではなく、不動産取引のアドバイス(物件の注意点など)や売主側との交渉などのサービスになり、営業マン側には知識と経験が必須となります。

情報公開が先に進めば、営業マンはスキルアップが必須となり、資格取得も進むのではないかと思います。

不動産業界には、資格取得を促すために労力とお金を使うのなら、情報公開のためのシステム作りに力を入れてほしいと思います。


2018年10月5日金曜日

金融庁 2018事務年度の金融行政方針を公表 

財務省


金融庁が2018事務年度の金融行政方針を公表しました。
https://www.fsa.go.jp/news/30/Summary_of_For_Providing_Better_Financial_Services.pdf

金融行政が何を目指すか、いかなる方針で金融行政を行っていくかを公表するものです。
銀行業界の今後の動向を予測するためにも重要なレポートです。

金融行政方針には資産形成や投資用不動産融資にかかわる記載もありますので、この記事で内容を確認したいと思います。


ー目次ー


1.家計の安定的な資産形成の推進
2.投資用不動産向け融資
3.投資をするなら正しい知識を学んでから



1.家計の安定的な資産形成の推進

資産形成、時計とお金



はっきりと「家計の安定的な資産形成の推進」とレポートに書いてあります。
金融庁は、国民の資産運用による資産形成を推進する方針なのは間違いありません。

金融庁が投資信託による資産形成において問題としているのは、投資信託平均保有期間の短期化と営業現場での期末の収益目標を意識したプッシュ型営業の可能性です。
期末になると、手数料稼ぎのために投資信託を買わせているのではということです。

以前、「銀行の投資信託、46%の個人が損失」という報道がありました。

金融庁が主要行9行と地方銀行20行の窓口で投信を買った客全員の今年3月末と購入時の投信の評価額を比べた。顧客が払う手数料も引き、実質的な「手取り」を試算すると、46%の人の運用損益がマイナスで、損をしていたという。購入した時期にもよるが、株価が上昇基調で比較的「損をしにくい」環境のなかで、比較的多くの人が損をしていたことになる。  2018年7月5日朝日新聞デジタルより

金融庁としては国民の資産形成を推進しています。
長期投資による資産形成ということで投資信託の購入を勧めていますが、銀行を窓口にして投資信託を買うと損をする人が多いということで、顧客本位の業務運営をしているかチェックするぞと銀行に釘を刺しているようです。

長期分散投資という面で、つみたてNISAについても言及しています。
2018年1月開始のつみたてNISAは、20代~40代が口座開設者の約7割であり、新たな投資家層の拡大に寄与。
ただし、認知度は40%程度であり、利用は一部の層にとどまる現状。制度面・普及面の双方において、更なる取組みが課題。


投資による資産形成を推進している一方で、金融リテラシーの向上が必要と指摘しています。十分な投資知識を身につけることが身を守るために大切ということです。



2.投資用不動産向け融資


投資用不動産



アパート・マンションやシェアハウス等を対象とした投資用不動産向け融資についても指摘されています。

①金融機関・悪質な持込不動産業者双方が関与した、入居率・賃料、顧客財産・収入状況の改ざん
②抱き合わせ販売といった、顧客保護の観点から問題ある事例が発生

投資用不動産向け融資に関して「横断的アンケート調査や検査も活用しつつ、以下を中心に深度あるモニタリングを実施する。」としています。

・顧客の返済可能性を考慮した融資実行時の審査、持込不動産業者が提示した価格の検証や、空室率・賃料水準の推移の把握 を前提とした期中管理をはじめとする融資審査・管理態勢

・ 顧客の不動産購入目的を踏まえた借入の合理性の検証や、賃料収入に関するリスクの説明等、顧客保護等管理態勢

・不当な抱き合わせ販売を防止する等の法令等遵守態勢

融資実行後の管理を適正に行っているかという点も検査項目となっているため、既存の融資についても検査対象となる可能性があります。

すでに融資された一物件一法人スキームなども銀行にチェックされる可能性が出てきました。

知らないふりをしていた銀行も、金融庁からチェックされる前に、一括返済を迫ることもあり得ます。

悪いことをしてしまった投資家は、いつばれるかビクビクしながら暮らすよりも、早めに銀行に謝ってしまうか、物件を売却してしまう方がいいかもしれません。



3.投資をするなら正しい知識を学んでから


ステップアップ


投資信託にしても、投資用不動産にしても、損をしたりだまされる人は、勉強不足というのが根本にあります。

投資信託は長期的に保有しなければ、資産形成のための手段にはなりません。
手数料の高い投資信託を買ってしまうのも知識が足りていないからです。

投資用不動産にしても、リスクの高い物件に投資をしてしまったり、おかしなスキームを使ってしまうのは、目先の数字ばかりに注目してしまい、長期間運営するという視点が足りず、長期間の運用の結果、どうなるかが分かっていないからです。

金融庁の行政方針には、資産形成の推進と金融リテラシーを向上させる必要性が指摘されています。

これから投資をする人は、ある程度の知識を習得するか、信頼できるアドバイザーを見つけてから投資を実行するようにしてください。


2018年10月1日月曜日

2018年10月の住宅ローン金利は据え置き

住宅ローン


2018年10月の各行住宅ローン金利はほぼ横ばいとなりました。

9月は日銀の政策変更の影響で引き上げられましたが10月は横ばいとなりました。




2018年10月の住宅ローン金利一覧
変動金利3年固定10年固定20年固定
三菱UFJ銀行0.5250.4000.800
みずほ銀行0.5250.6000.8001.300
三井住友銀行0.6251.0501.5501.740
りそな銀行0.4700.9951.3452.395
三井住友信託銀行0.4750.4500.8001.200
横浜銀行0.6000.7251.0751.550
ソニー銀行0.4570.7560.9601.520
新生銀行0.6000.9001.1001.650
東京スター銀行0.5000.9501.150
イオン銀行0.5700.3800.690
住信SBIネット銀行0.4470.860
楽天銀行0.5270.9321.204
じぶん銀行0.4571.4701.6401.900
※金利は毎月見直されます。申込時ではなく、借入時の金利が適用されます。
※上記金利は金利引き下げ後の金利です。引下げ幅は審査結果等により決定します。
フラット35
15~20年21~35年※借入90%以下 団信なし
ARUHI1.3301.410
住信SBIネット銀行1.3301.410
楽天銀行1.3301.410
イオン銀行1.3301.410



日銀は18・19日の金融政策決定会合で金融政策は7月の前回会合で決めた方針を維持しました。

長期金利目標はゼロ%程度としつつ「経済・物価情勢等に応じて上下にある程度変動しうる」と明記し、上場投資信託(ETF)、不動産投資信託(REIT)の買い入れ目標額や「市場の状況に応じて、買い入れ額は上下に変動しうる」との表現も据え置きました。


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ファイナンシャルプランナーをお金のアドバイザーにする時の注意点

金融庁ワーキング・グループの報告書は2,000万円不足、財務大臣の報告書受け取り拒否ばかりが報道されて、本質の部分は見落とされていました。 この報告書には、「米国では証券会社などの金融サービス提供者から独立して、顧客に総合的にアドバイスする者が多数いる」、「日本にも存...