2017年12月26日火曜日

2017年の投資用不動産市場を振り返る

こんにちは。
栄不動産株式会社です。
http://s-fudousan.cbiz.co.jp/

2017年もあと5日となりました。
不動産に投資をした人、他の資産に投資をした人、
利益確定のために資産を売却した人、何もしなかった人、
いろいろな行動をした人がいると思います。


今回は2017年の不動産市況を振り返ってみようと思います。



〇地価の上昇が継続



公示地価・路線価ともに上昇傾向が続きました。
下落幅の小さくなっていた住宅地の地価はわずかながらプラスに転じ
全体として堅調に推移しています。

低金利でお金を借りやすい環境が地価上昇の要因のひとつとされています。

全体が堅調な一方で下落が続いている地点もあります。
通勤や買い物に便利な駅から徒歩圏内の地価が上がり、
駅から離れた不便な場所の地価は下がるという
二極化が全国的に広がっているようです。


〇投資用不動産市場は?



不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」は毎月、全国の収益物件のデータを
集計し、最新の市場傾向として発表しています。

建美家の調査によると2017年の投資用不動産の利回りはほぼ横ばい状態でした。


2017年不動産利回り


投資用不動産の利回りは2013年以降下がり続けていましたので
この1年間で投資用不動産の価格上昇は一服したと考えられます。


〇金融機関の融資が厳しくなった



建美家の不動産投資家へのアンケートによると金融機関の融資が厳しくなったと
感じている人が半数を超えました。

不動産投資家 金融機関の融資姿勢


リーマンショック後の富裕層や高属性者以外は不動産投資ができない時期と
比べれば融資は利用はやすい状態が続いていますが、安定した収入があれば
だれにでも貸してくれるほど緩くなくなったように感じます。


金融庁がアパート融資を警戒しているという報道が散々されていましたが
日銀が公表した10月の「金融システムレポート」でも新規実⾏ベースでは、
個人による貸家業向けが前年比マイナスに転じているほか、個人の資産管理会社や
地場の不動産業者を含む中⼩企業向けの伸び率も急速に低下していると記載があり
融資が厳しくなっていることが分かります。


日銀のレポートには
「これまでの不動産市況の上昇傾向に変化が窺われつつあることや
⼀部地域で賃貸住宅の空室率の上昇が続いていることも踏まえると、
⼊⼝審査や中間管理などの⾼度化を通じて信⽤リスク管理の実効性を
これまで以上に⾼める必要がある。」としています。


一定の資産がなければ融資が受けられないという状況になりつつありますが、
今までが簡単に融資が受けれられただけで本来の審査状況に戻ったと
言えるかもしれません。




国交省は低金利でお金を借りやすい環境が地価上昇の要因のひとつ
と指摘しています。

今回の融資引き締めにより
「不動産取引が減少し需要減による価格下落」が起きるのか?

不動産を買う人も売る人も2018年は金融機関や金融庁の動向に
注目して行動してください。




★━━━━━━━━━━━ ★    年末のご挨拶   ★ ━━━━━━━━━━★

 平素は、格別のご愛顧を賜り、心よりお礼申しあげます。
 年末年始の休業についてご案内いたします。

 休業期間は12月28日(木)から1月3日(水)となっております。
 新年1月4日(木)より通常営業いたしております。

 どうぞよいお年をお迎え下さいますようお祈りいたします。



2017年12月13日水曜日

「不動産投資本」出版の仕組み

こんにちは。
栄不動産株式会社です。
http://s-fudousan.cbiz.co.jp


東京ではたくさんの不動産投資のセミナーが開催されています。
セミナー出席者には主催者や講師が書いた本がプレゼントされることがあります。

メールマガジンの読者になるだけでその会社の社長が書いた本のPDF版が
プレゼントされたり、不動産投資本はいろいろな方法で無料でもらえます。

○冊買ってくれた人には○○が特典としてついてくるなどの広告も見かけます。

アマゾンで不動産投資のカテゴリーで本を探すと
500以上の本が売っていて、2017年に出版された本だけでも
100以上の不動産投資本があります。

不動産投資本の出版ラッシュには出版者側が

仕掛けている仕組みに原因があります。




○不動産投資本の大半は広告




当社にも定期的にいろいろな出版社から
不動産投資本出版の勧めの連絡がきます。

数百万円の費用負担で単行本の出版ができて、費用によっては
本屋さんの平積みの目立つポジションに本を置いてもらえるそうです。

数百万円をかけて企業や個人が本を出すのはブランディングのためであることが
多く出版という信用力を利用した広告としての効果を狙ったものです。

「○冊買ってくれた人には○○をプレゼント」などの企画は広告費の回収のために
行われている可能性が高いです。

販売されている全ての本が広告ではありませんが、
大半は広告と考えて良いと思います。



○不動産投資本の情報は少し冷静に分析する




不動産投資本=広告と考えれば、内容を冷静に考えられると思います。
自分の会社や事業を宣伝したいのですから魅力的なことがたくさん書いてあります。

例えば、有名な『金持ち父さん 貧乏父さん』(ロバート・キヨサキ氏著)も
著者はアメリカ人でアメリカの話だということを差し引いて読まなければ
日本の不動産投資に活かせる正しい情報にはなりません。

この本にはたくさんの有益な情報や考え方が書かれていますが、
実例は「アメリカでアメリカ人に起きたこと」ということを
前提として情報をとらえる必要があります。


アメリカではノンリコースローンが主流です。
ノンリコースローン(non-recourse loans)とは、
対象物件の事業収益または事業資産の範囲に債務履行が限定された融資のことです。

借手は対象物件の事業以外の資産を処分してまで、
債務の返済を求められることはありません。
その分、金利は高くなります。

日本では一部の不動産証券化市場におけるSPCに対してノンリコースローンによる
融資が行われているようですが、一般の投資家向けには行われていないようです。

アメリカと日本では事業が失敗した場合のイメージにも差があります。
ドナルド・トランプ氏はカジノ・リゾート事業を経営する会社を
破産させた経験があります。
しかし、今はアメリカ合衆国大統領です。

制度の違いはありますが、日本では破産したことが公になっている人が
総理大臣になる可能性は相当に低いのではないでしょうか。

日本とアメリカでは少し調べるだけでもこれだけの違いがあります。
『金持ち父さん 貧乏父さん』を読んで参考にするとしても
本に書いてある情報の取捨選択が必要になります。

日本の不動産会社(有名な投資家)が広告目的で書いている本ならば、
なおさら取捨選択が重要になります。


〇大切なことは情報の分析



不動産投資本が広告やブランディングが目的なものと考えれば
内容を吟味する必要性があることは明らかです。

不動産会社なら顧客獲得や囲い込みが目的でしょう。
最近は無理な投資でお金に困った有名投資家が本を広告にして
(メルマガ登録で著書をプレゼントなど)
多額の授業料がかかる不動産投資塾に勧誘をしていたりします。

不動産を扱う仕事をしていると、この人は「不動産業者にだまされたな」と
感じることが多々あります。
※最近はだます側に不動産コンサルタントや有名な大家さんの投資塾が加わり
 とてもカオスな状態になっています。

「だまされた」というのは噓をつかれたのではなく、
必要なことを伝えられていないことのほうが多いように感じます。

これから起きる可能性のある運営上のリスクや売却時の見通しなど
聞かないと教えてくれないことはたくさんあります。

本やセミナー、知人からのアドバイスなど情報を得る機会は
たくさんあると思います。

情報を得た時にはフラットな視点でその情報を分析してください。
絶対に鵜吞みにしてはいけません。
自分にとって有利だったり自分の意見と同じことが必ず有益とは限りません。

冷静な情報分析が不動産で失敗しないためには大切です。


この記事が参考になりましたら、 下の2つのバナーをそれぞれ1クリックお願いします。

2019年1月住宅ローン金利 長期固定金利・フラット35引き下げ

2019年1月の住宅ローンの金利が公表されています。 ほとんどの銀行が長期固定金利を引き下げました。 フラット35の金利も2カ月連続で低下となりました。 2019年1月の住宅ローン金利一覧 変動金利 3年固定 10年固定 20年固定 三菱UFJ銀行 0....