2017年8月25日金曜日

自己資金が戻ってくる? 消費税還付

こんにちは。
栄不動産株式会社です。
http://s-fudousan.cbiz.co.jp/

今回は消費税還付についてお話します。
不動産投資のセミナーなどでは「1物件1法人」のスキームと共に
とりあげられていることが多いので耳にしたことがあるかもしれません。


賃貸アパートやマンションなどを売却すると消費税が課税されます。
世の中の投資用不動産の建物部分には消費税が課税されているのです。
(土地部分には消費税はかかりません)

建物価格が2,000万円だとしたら160万円の消費税が
物件の価格に含まれています。

この160万円の消費税が一定の条件を満たせば
戻ってくるというのが「消費税還付」です。



〇消費税が戻ってくるためには



消費税は課税売上に含まれる消費税から仕入れや経費の支出に含めて支払った
消費税を差し引いて、引ききれなかった金額があるときはその金額が還付されます。


①消費税課税事業者選択届出書の提出
届出書の提出は物件取得前に行います。

②建物の購入(完成)月に消費税の非課税売上を発生させない。
=家賃を受け取らない。
決済日を月末に設定し、日割家賃は受け取らないよう調整します。

③建物の購入(完成)月に消費税の課税売上を発生させる
自販機・物販・駐車場収入などの課税売上を発生させます。

④消費税の確定申告書(還付申請書)を提出する。

⑤還付申告年を含めて3年間の課税売上割合の推移に注意しながら
課税売上を計上し続ける。


〇消費税還付は難しい



・一度還付された消費税を返還させられる「還付金返納」


消費税還付で一番面倒なのが「課税売上割合が著しく変動したときの調整」です。
これは消費税還付のためだけに一時的に課税売上を発生させて
還付を受けることを防ぐためのものです。

※課税売上割合とは課税売上/(課税売上+非課税売上)です。

➀還付を受けた初年度の課税売上割合を計算する
②還付を受けた年を含む3年間の通算課税売上割合
 (総売上3年分/課税売上3年分)を計算する
この➀②の変動率と変動差を数値化して変動率50%以上、
 かつ変動差5%以上となった場合、還付金は返納しなければならない。

課税売上を発生させるためには金の取引を行うことが多いようです。


・融資を受ける金融融機関によっては消費税還付ができない


金融機関によっては資産管理会社への融資の場合に
不動産賃貸業専業とすることを条件とされる場合があります。

その場合には課税売上を発生させるための金の取引などの行為ができないため
消費税還付はできません。

・税務調査の対象になりやすい


租税回避行為とみなされやすい消費税還付は税務調査の対象となりやすくなります。
還付金が多ければ確実に税務調査がきます。



〇消費税還付やるかやらないか


・必ず税理士に頼む

課税売上のコントロールや申告書の作成、税務調査対策など
難易度の高い部分があります。

報酬はそれなりに高いですが必ず消費税還付に
詳しい税理士に依頼しましょう。


・面倒くさい

課税売上のコントロールのために不動産賃貸業以外の
課税売上を発生させなければなりません。

定期的に金の取引などを行う必要があり、時間と手間がかかります。


・リスクがあることを認識する

➀失敗すれば還付された消費税は返納しなければなりません。

②課税売上を発生させるための金の取引は元本割れの可能性があります。
 金の取引業者への販売手数料の支払いなども発生することもあります。

③不動産の消費税還付は租税回避行為として次々と道を塞がれています。
 抜け道はあっても税務署には目をつけられやすいため
 今後の不動産賃貸業運営時に調査を受ける可能性もあります。



消費税還付をやるかやらないかは投資家個人の考え方次第ですが
気をつけてやらないと課税売上を発生させるための事業での損失や
還付金返納など大きなダメージを受ける可能性があります。

くれぐれもご注意ください。

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