2017年6月14日水曜日

不動産売却で失敗しないために #1

こんにちは。
栄不動産株式会社です。
http://s-fudousan.cbiz.co.jp/

最近の不動産価格の高騰で利益確定のために物件を売却する人が増えています。
今回は物件の売却のために知っておくべき知識を説明します。



〇一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いとどれを選択すればいいか?



不動産の売却を依頼する時に媒介契約(売却依頼のための契約)をします。
3種類の媒介契約から選んで不動産会社に売却を依頼します。
まずは媒介の種類について説明します。

①一般媒介契約


複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。
不動産業者に販売活動の報告義務はありません。

指定流通機構(レインズ)への登録義務はありません。
依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。

不動産業者は他の会社と販売競争をすることになるので
業者側から積極的に勧められることはありません。

一般媒介契約の物件は専任媒介の物件と比較して
販売に注力してもらえないこともあります。
(広告費をかけてもらえないなど)


②専任媒介契約


特定の不動産業者1社のみに仲介を依頼する契約です。
不動産業者は依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を
報告する義務があり、物件を指定流通機構に登録しなければなりません。
依頼主は自分で購入希望者を見つけることができます。



③専属専任媒介契約



特定の不動産業者に1社のみに仲介依頼する契約です。
不動産業者は依頼主に1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、
物件を指定流通機構に登録しなければなりません。
依頼主は自分で購入希望者を見つけることはできません。


〇指定流通機構(レインズ)への登録



専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結した場合
他の不動産業者に重ねて依頼することはできません。

しかし、どんなに大きな不動産会社でもその能力には限界があります。
そこで専任(専属専任)媒介契約を締結した不動産業者には全国の不動産業者が
アクセスできる情報ネットワークに登録することを義務付けています。

物件の情報を登録することで登録された情報を基に全国の不動産業者が
対象の物件を顧客に紹介できます。

窓口がひとつ(専任)でも売却物件の情報が広く行き渡るように
宅建業法で登録を義務付けています。


〇3種類の媒介契約、どれを選ぶべき?



どれを選んでも手数料に差はありませんから、どれを選んでも変わりありません。
依頼する不動産業者の販売姿勢によります。

ごく普通に考えると信じられないかもしれませんが
専任媒介の業者が宅建業法に違反してレインズに物件を登録しなかったり
登録をしても他の不動産業者には資料を公開しないなど自社以外の不動産業者が
物件を売らないように物件情報を公開しない不動産業者はたくさんあります。

この仕事をしていると媒介を受けている業者に物件資料を請求して
いつまで経っても資料が送られてこないことは日常茶飯事です。

自社で売却ができれば手数料を売主買主両方からもらえるからですが
コンプライアンスよりも手数料という不動産業者は山ほどあります。
会社の規模の大小は関係ありません。

買主は未公開物件を好むので一定期間の未公開は「未公開物件」という言葉で
物件の質を錯覚をさせる効果はありますが、その効果は長くても2週間程度です。
一定期間を経過すれば未公開で販売することは成約を遅らせるだけです。


情報が公開されないということは商談機会の損失につながります。
10人と商談するよりは100人と商談をしたほうが
成約できる可能性が高いことは当然です。



媒介契約をした不動産業者が情報公開をしてくれるかは
売却を依頼してみなければ分かりません。

3つのうちどの契約を選ぶかというよりは
媒介契約後の売却活動をチェックすることが大切です。

専任・専属専任であれば売主はレインズの登録を確認できるシステムがあります。
レインズに登録してあっても不動産業者が詳細情報を提供しないこともありますので
依頼した会社以外が物件の広告をしているかなどチェックをする必要があります。


依頼された不動産業者が売主の利益のために売却活動をすれば問題はないのですが
今の日本の不動産売却のシステムでは売主は自分の利益のために
不動産業者の販売活動をチェックする以外に方法はありません。


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