2017年3月9日木曜日

カリスマ大家さんの不動産投資塾

こんにちは。
栄不動産株式会社です。
http://s-fudousan.cbiz.co.jp


不動産投資を始めるきっかけには不動産投資の本やセミナー、
インターネット広告などいろいろな媒体があります。

本の著者やセミナーの講師は不動産会社の社員だったり
有名な投資家だったりします。

不動産投資家の中には不動産コンサルタントと称して
個人コンサルをしている人もいます。

不動産投資で成功した人が成功のノウハウを教えてくれるという触れ込みですが
不動産の専門家から見ると危いところを感じてしまうことがたくさんあります。



〇大家さんの不動産投資塾とは?


大家さんが主宰する不動産投資塾に在籍する不動産コンサルタントの
多くは不動産投資で成功してサラリーマンを退職した人たちです。
その後、専業大家として悠悠自適な生活を送っている
プロフィールに書いてあります。

そんな生活を送っていながら不動産コンサルタントとして、
これから投資をする人に投資のノウハウを教えてくれる
ありがたい仕事をしてくれます。

新米の投資家さんが不動産会社にだまされるのが見ていられないという
コンサルタントがセミナーやコンサルティングで不動産投資を教えてくれます。


〇不動産コンサルタントと不動産会社はどう違う?



不動産会社は不動産の仲介業務や転売、分譲で利益を得ています。
宅建業法という法律で規制を受け、営業のためには免許が必要です。

違法な行為や不適切な業務があると監督官庁から指導を受け、
免許が取り消される可能性があります。

不動産コンサルタントは誰でも始めることができます。
特に免許や資格は必要ありません。

ちなみに少し紛らわしい資格に「不動産コンサルティングマスター」と
いうのがあります。
不動産コンサルティングマスターは不動産コンサルティング技能試験に合格し、
宅地建物取引士・不動産鑑定士・一級建築士の実務経験が5年以上なければ
登録をできないのでそれなりにちゃんとした資格です。

不動産コンサルタントの収入源はセミナー講師報酬、不動産会社からの
顧客紹介料などがあります。

当社も数名のコンサルタントから物件を紹介してほしいと
提携依頼を受けたことがあります。
仲介手数料の一部を紹介料として支払うことが提携の条件です。

どのコンサルタントの方も地方の1棟RCを中心に勧めているということでしたので
当社の方針とは合わずお断りしました。

セミナーだけでなく個人向けのコンサルをしているコンサルタントの人もいます。
だいたい1時間の面談で数万円か月に数万円から十数万円で
不動産投資の先生をしてくれます。

主催セミナーなどに参加すると、セミナー終了後に飲みに連れていってくれるので
不動産投資をする友達を作ることができます。

ちなみに執筆業の多くはブランディングのための
自費出版なのであまり利益にはなりません。


〇不動産コンサルタントが不動産会社を経営



不動産コンサルタントにも不動産会社を経営している人がいます。

紹介料をもらうよりも仲介手数料をもらったほうが
効率が良いと気づくのだと思います。

提携している不動産会社からの優良物件情報というのが
自社で集めた物件情報だったり
レインズに掲載されている物件情報だったりします。


〇不動産会社から見る不動産コンサルタントの危うさ



世の中の全ての不動産コンサルタントが悪いとは思いません。
不動産投資の基本を教える、購入後は運営をサポートする
「個別指導塾」のような立場なら価値があると思います。

対不動産会社では「だまされてはいけない」という
フィルターをかけて慎重に話を聞くのに比べて、
自らが投資に成功した有名投資家コンサルタントの
言うことは素直に聞いてしまいがちです。

しかし、当社に提携を持ち掛けてきたコンサルタントのように
物件を紹介して成約時に紹介料をもらうなら、彼らがだまされてはいけないと
注意喚起している不動産会社と同じ側の人ということになります。


有名な投資家で成功した人から紹介を受けている、
高額なコンサルティング費用を払っているからなどの理由で
この物件は大丈夫と判断をして物件を購入した人が
管理や追加投資の相談にきて失敗に気付くケースを何度も見ています。


特に自己資金ゼロで資産規模〇億円になれるなどと宣伝をしている
コンサルタントは過去に紹介したこの記事と
同じようなことをしているように思えます。
http://fp-s-fudousan.blogspot.jp/2016/08/blog-post.html

このタイプのコンサルタントはリーマンショック後など不動産の安い時期に
自分の属性をうまく利用して融資を受けて物件を購入しています。

良いタイミングで投資をした結果、再現が難しい投資手法で成功したため、
自分の投資と同じ手法を勧めても今の時代には再現できず、
結果として依頼者が失敗してしまうのだろうと思います。


○投資は自己責任だという事



コンサルタントから紹介された物件を購入をしても
不動産会社から物件を購入しても最終的には
「投資は自己責任」ということになります。

どんな有名人に相談していても失敗の責任は取ってくれないのです。

不動産投資をする人は不動産賃貸業という事業の経営者になります。

不動産コンサルタントに相談するのもいいですが、
「投資は自己責任である」という事を忘れずに
自分の知識ですべてを判断・運営できるようにするための
努力を欠いてはいけないように思います。


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