2017年3月24日金曜日

不動産売却で陥りがちな失敗

こんにちは。
栄不動産株式会社です。


先日、公示地価が公表されました。
公示地価からも分かる通り不動産価格は4,5年前と比較して確実に上昇しています。

不動産価格が安い時期に購入した物件を売却して

利益を確定する人もいると思います。


今回は不動産売却で陥りがちな失敗について

お伝えしようと思います。


○高値で売れるはずが・・・



不動産を売却する時にインターネットで価格査定をする人は多いと思います。
特に一括査定サイトを利用する場合に注意が必要なのが
査定額=売れる金額ではないということです。

査定は買取価格をだしているわけではありません。
このくらいの金額なら売れるだろうという金額を予想して
提示しているだけなのです。

この前提を理解しないまま一括査定を利用して売却の長期化、
結果として低い金額で売却してしまうことがあります。

一括査定サイトの場合、多くの不動産会社は相場よりも高く査定します。
よほど特殊な物件でない限り、相場よりも高いということは
売れる可能性が低いということになります。

どうして売れる可能性が低い金額を提示するのか?
それは査定価格=買取価格ではないからです。

買取価格を提示するなら転売した時に売れるか?、
利益率は?、販売経費は? など
いろいろな検討をして価格を提示します。

しかし、査定額はその金額で売れなくても不動産会社にダメージはありません。
それなら高い金額で査定をして販売力の高い会社だと印象付ける、
売主を喜ばせることに重点をおいて査定をする会社が多いのです

実際に売主は高い金額の査定をした不動産会社に売却を依頼しがちです。

不動産売却は売主にとってストレスになります。
物件がなかなか売れなければ、どうして売れないのだろうと
悩んでしまう売主もいます。

売却開始から数カ月経つと、売主はだんだん売れない不動産を持っていること、
売却に苦戦していることに疲れてきます。

そこで不動産会社は値下げの提案をしてきます。
売りやすい金額や場合によっては買取業者が提示した買取価格です。

結果として長い時間をかけても相場通り、
もしくは相場よりも安い金額で売ることになってしまいます。

これは不動産会社の常とう手段なのですが、
結果として成約価格が査定額を大きく下回ったとしても
査定額にクレームを言う売主はごく少数なのです。

無責任な査定に憤りを感じても不思議ではないのですが、
「長い間、売却活動をしてくれたから」など
情がわいてしまうのかもしれません。


〇売却で失敗しないためには



①査定を依頼した不動産会社の専門分野を知る


売買に強い会社・賃貸に強い会社・住宅に強い会社・投資用不動産に強い会社
不動産会社には専門分野があります。

賃貸がメインに会社に依頼をしても物件の
売り方がわからない担当者がたくさんいます。
査定すら満足にできない可能性もあります。

実需の住宅販売がメインの会社には投資用不動産の
販売ノウハウがないことがあります。

投資用不動産には契約時に合意しておかなければ
トラブルになりかねない特有の要素があります。

販売のノウハウがない会社はそのような要素を理解していないので
契約書の特約が抜けてしまうなどトラブルの元を作ってしまいます。

ホームページなどでどの分野に強い不動産会社なのか調べて
依頼する会社を選びましょう。

②査定の根拠を聞く


査定をする不動産会社は何よりも媒介契約が欲しいために、
通常よりも高い値段で査定額を提案してくるかもしれません。

不動産の査定額を提示するにはそれなりの根拠があります。
類似物件の成約事例や金融機関の融資状況などです。

どうしてその査定額になるのか説明を聞いて比較することが大切です。
不動産は査定する人が違えば価格が大きく異なるようなことはありません。

査定物件と同条件で探している買い手がいるとか、自社の顧客の数とか
根拠に乏しい理由を話す不動産会社の査定額は信用できません。

③査定額で依頼する不動産会社を決めない


査定額で不動産会社を選ぶと、本当の査定額を提示した優良業者より
媒介契約を取りたいがために、高い査定額を出した不動産会社の金額で
売り出し始めてしまうことになってしまいます。

もちろん、高い価格で売れるに越したことはありません。
相場より高い値段で出しても、たまたま成約できることもあるでしょう。

しかし、相場より高い物件はあまり反響がなく
多くの場合、売れ残ってしまいます。

販売をお願いしていた不動産会社は、
「今より価格を下げないと売れないかもしれません。」と言うでしょう。
理由は適当に後付けされます。

相場より高いのなら相場通りの価格に下げなければ売れません。




不動産投資の終点は売却による利益の確定です。
投資の成果が決まる最も重要な「売却」で失敗しないためにも
査定額は冷静に受け止めて自分の物件の価値を判断して下さい。


2017年3月14日火曜日

旧耐震の賃貸住宅を所有しているオーナーは4人に1人

こんにちは。
栄不動産株式会社です。
https://www.s-fudousan-pm.com


東日本大震災から6年が経ちました。
昨年の熊本地震も記憶に新しいところです。

株式会社オーナーズ・スタイルが行った調査によると、

旧耐震の賃貸住宅を所有しているオーナーは4人に1人、
賃貸住宅を所有するオーナーの半数近くが地震保険未加入
ということが分かりました。


~旧耐震基準~
1981(昭和56)年5月31日までの建築確認において適用されていた基準。
震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、
大きな破損もしない性能が基準となっています。


〇旧耐震の賃貸住宅を所有しているオーナーは4人に1人



同調査によると旧耐震の賃貸住宅を所有しているオーナーは25.5%。
築36年以上の建物を4人に1人のオーナーが所有していることになります。

同調査でも指摘されていますが、
旧耐震の物件の多くが耐震診断や耐震補強工事を行っていない建物で、
その物件には入居者が住んでいると推定されます。

目黒区内の木造住宅等耐震診断実績(H18~24)によると
耐震診断を行った941件のうち、震度6強程度の地震での
倒壊の可能性がある建物が約99.5%という結果が出ています。
※倒壊する可能性が高い(857件)、倒壊する可能性がある(79件)


〇地震保険に未加入の賃貸住宅を所有するオーナーは半数近く



所有する賃貸住宅全体の地震保険への加入状況を尋ねたところ、
加入している55.6%、加入・未加入が混在している9.9%、
加入していない34.5%であることがわかりました。

約半数のオーナーが地震保険に加入していない
賃貸住宅を所有していることになります。

地震保険の保険金額は火災保険の半額までと決まっていて、
制度的に補償される金額が今いち保険の意味をなしていないと
考えている人もいるようです。

それでも、地震が原因の火災は地震保険でないと
補償されないということもありますので、
やはり地震保険には加入をした方がいいのではないでしょうか。


〇耐震診断・補強工事への支援



自治体によっても異なりますが、国や県、各市町村では相談窓口を設けて
耐震診断から改修までの支援を行っています。

東京都
http://www.taishin.metro.tokyo.jp/josei/
神奈川県
http://www.pref.kanagawa.jp/cnt/f535202/p1061714.html

例えば、目黒区では木造住宅の耐震改修工事の場合、
費用の80パーセント以内で、上限120万円を助成してくれます。


〇賃借人が家賃を払ってくれて賃貸経営は成立つ



賃貸住宅オーナーには入居者の生命を守れる
安全な住まいを提供する義務があります。

地震で建物が倒壊した場合でも当該建物が建築基準法の
耐震基準を満たしていれば入居者の損害に対する
賠償責任はないとされています。

ただし、建物の修繕状況が悪かったり、
違反建築が原因で耐震上の問題があった場合には
損害賠償責任が発生する可能性があります。

融資を利用している場合、地震で建物が倒壊してもローンは残ります。
建物が倒壊(半壊でも家賃をもらうことができない)してしまえば
収入がなくなるのですから経営は破綻します。

オーナー側の経営の側面から考えても耐震補強や地震保険の加入は
必要ではないでしょうか。



2017年3月9日木曜日

カリスマ大家さんの不動産投資塾

不動産投資を始めるきっかけには不動産投資の本やセミナー、インターネット広告などいろいろな媒体があります。

本の著者やセミナーの講師は不動産会社の社員だったり有名な投資家だったりします。

不動産投資家の中には不動産コンサルタントと称して個人コンサルをしている人もいます。

不動産投資で成功した人が成功のノウハウを教えてくれるという触れ込みですが、不動産の専門家から見ると危いところを感じてしまうことがたくさんあります。



〇大家さんの不動産投資塾とは?


大家さんが主宰する不動産投資塾に在籍する不動産コンサルタントの多くは不動産投資で成功してサラリーマンを退職した人たちです。

その後、専業大家として悠悠自適な生活を送っているとプロフィールに書いてあります。

そんな生活を送っていながら不動産コンサルタントとして、これから投資をする人に投資のノウハウを教えてくれるありがたい仕事をしてくれます。

新米の投資家さんが不動産会社にだまされるのが見ていられないというコンサルタントがセミナーやコンサルティングで不動産投資を教えてくれます。


〇不動産コンサルタントと不動産会社はどう違う?



不動産会社は不動産の仲介業務や転売、分譲で利益を得ています。
宅建業法という法律で規制を受け、営業のためには免許が必要です。

違法な行為や不適切な業務があると監督官庁から指導を受け、免許が取り消される可能性があります。

不動産コンサルタントは誰でも始めることができます。
特に免許や資格は必要ありません。

ちなみに少し紛らわしい資格に「不動産コンサルティングマスター」というのがあります。
不動産コンサルティングマスターは不動産コンサルティング技能試験に合格し、宅地建物取引士・不動産鑑定士・一級建築士の実務経験が5年以上なければ登録をできないのでそれなりにちゃんとした資格です。

不動産コンサルタントの収入源はセミナー講師報酬、不動産会社からの顧客紹介料(仲介手数料のキックバック)などがあります。

セミナーだけでなく個人向けのコンサルをしているコンサルタントの人もいます。
だいたい1時間の面談で数万円か月に数万円から十数万円で不動産投資の先生をしてくれます。

主催セミナーなどに参加すると、セミナー終了後に飲みに連れていってくれるので不動産投資をする友達を作ることができます。

ちなみに執筆業の多くはブランディングのための自費出版なのであまり利益にはなりません。


〇不動産コンサルタントが不動産会社を経営



不動産コンサルタントにも不動産会社を経営している人がいます。
カリスマ大家さんのコンサルタントを売りにしているため、表向きは不動産会社を経営していることを隠している場合もあります。

コンサルで紹介してくれる物件は自社の物件だったり、レインズに掲載されている物件だったりします。

紹介料をもらうよりも仲介手数料をもらったほうが効率が良いと気づいたのだと思います。


〇不動産会社から見る不動産コンサルタントの危うさ



世の中の全ての不動産コンサルタントが悪いとは思いません。
不動産投資の基本を教える、購入後は運営をサポートする「個別指導塾」のような立場なら価値があると思います。

対不動産会社では「だまされてはいけない」というフィルターをかけて慎重に話を聞くのに比べて、自らが投資に成功した有名投資家コンサルタントの言うことは素直に聞いてしまいがちです。

しかし、物件を紹介して成約時に紹介料をもらうなら、彼らがだまされてはいけないと
注意喚起している不動産会社と同じ側の人ということになります。


有名な投資家で成功した人から紹介を受けている、高額なコンサルティング費用を払っているからなどの理由で、この物件は大丈夫と判断をして物件を購入した人が管理や追加投資の相談にきて失敗に気付くケースを何度も見ています。


特に自己資金ゼロで資産規模〇億円になれるなどと宣伝をしているコンサルタントは過去に紹介したこの記事と同じようなことをしているように思えます。
http://fp-s-fudousan.blogspot.jp/2016/08/blog-post.html

このタイプのコンサルタントはリーマンショック後など不動産の安い時期に自分の属性をうまく利用して融資を受けて物件を購入しています。

良いタイミングで投資をした結果、再現が難しい投資手法で成功したため、自分の投資と同じ手法を勧めても今の時代には再現できず、結果として依頼者が失敗してしまうのだろうと思います。


○投資は自己責任だという事



コンサルタントから紹介された物件を購入をしても不動産会社から物件を購入しても最終的には「投資は自己責任」ということになります。

どんな有名人に相談していても失敗の責任は取ってくれないのです。

不動産投資をする人は不動産賃貸業という事業の経営者になります。

不動産コンサルタントに相談するのもいいですが、「投資は自己責任である」という事を忘れずに自分の知識ですべてを判断・運営できるようにするための努力を欠いてはいけないように思います。


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