2017年2月20日月曜日

仲介手数料無料の仕組み

こんにちは。
栄不動産株式会社です。

投資用不動産を購入する時には物件価格以外に
税金などの諸経費がかかります。
諸経費の中の1/3くらいは不動産会社に払う仲介手数料です。

仲介手数料の上限は国土交通省の告示で決まっています。
400万円以上の物件なら3%+6万円(別途消費税)です。

不動産仲介の場合には成功報酬となっていて多くの会社が購入相談を何時間しても、
何回不動産会社の車で物件を見に行っても、物件の紹介だけを何年受けても
成約をしない限りお金は取りません。

最近はインターネットの広告が充実していて物件情報をたくさん見ることが
できるので3%+6万円の仲介手数料は法外に高いなんて話もよく聞きます。

その流れからか仲介手数料無料を売りにする不動産会社が増えています。

仲介手数料を無料にしてしまうと成功報酬で運営されている
不動産会社は収入源がありません。

今回はどういう仕組みで仲介手数料を無料にできるか説明します。


〇両手仲介と片手仲介



不動産会社は物件の売主と物件の買主から仲介手数料をもらうことができます。
売主買主双方の仲介を1社で行うことを両手仲介といいます。
売主買主どちらか一方の仲介を行うことを片手仲介といいます。

両手仲介については高く売りたい売主と安く買いたい買主との
双方のエージェントとなることが利益相反であるという指摘がありますが、
日本の不動産取引では禁止されていません。
※現実には両手仲介の場合にはやや売主よりのスタンスになることが
多いように感じます。

数年前に週刊ダイヤモンドで物件の囲い込み行為についての
記事が掲載されたときには大手不動産仲介会社の平均手数料率は
4.5%~5%超という資料がでていました。

ほとんどの取引が両手仲介で行われているという指摘のようです。
大手不動産仲介会社に勤務した経験から現実には
4~4.5%くらいではないかと思います。
※当時は当たり前のように囲い込みが行われていました。

個人的には顧客側が両手仲介だということを知ったうえで取引をすれば
両手仲介=悪ではないと思います。
もちろん囲い込み行為がないということが大前提です。

〇仲介手数料無料だと物件の選択肢が減る



仲介手数料無料を掲げている不動産会社の多くは売主、買主どちらか片方から
仲介手数料をもらって片方を無料にしています。

両手仲介の手数料の片方を無料にしているのです。
この取引をするためには両手仲介であることが絶対条件です。

買主の手数料を無料にするなら売主から手数料をもらえる物件だけ紹介します。
世の中にはたくさんの物件が売りに出ていますが売主から手数料をもらえる物件は
かなり少ないのが現状です。

そのため買主は物件の選択肢が大幅に減ることになります。

売主の手数料を無料にするならその物件の買主はその会社直接の顧客でなければ
ならなくなります。(買主が手数料を払う)
囲い込みと同じ状態になるので取引機会は著しく少なくなります。


〇仲介会社が売主の関連会社で仲介手数料分が販売物件の利益に

含まれている場合も



仲介会社が売主の関連企業というケースもあります。
その場合には手数料を無料にしてくれるかもしれませんが、
仲介手数料分は販売物件の利益に含まれています。

売主の関連企業であっても関連が分からないような社名にして
仲介手数料を取っている会社もたくさんあります。


〇仲介手数料無料を優先するかはその人の価値観



どうしても不動産仲介会社に払う価値がないと思う人、
選択肢が減っても節約をしたい人は仲介手数料無料の会社を
選んでもいいと思います。

ちなみに収益物件を取得した場合の仲介手数料は減価償却の対象となります。
仲介手数料を土地建物の取得価額に按分して建物分が減価償却の対象となって
経費に算入してできます。

全体から見れば大きな金額ではないかもしれませんが、せっかく払ったのなら
申告して経費に算入しましょう。



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