2017年1月30日月曜日

相続のことも考えて賃貸経営していますか?

こんにちは。
栄不動産株式会社です。
http://s-fudousan.cbiz.co.jp/

去年から相続税の基礎控除額が引き下げられた影響で、去年、死亡した人のうち
遺族などに相続税の納税義務が生じた人の割合は現行の課税方式になってから
最も高いおよそ8%となりました。

前年の約2倍の人が相続税の納税義務者になったのです。

この仕事をしているといわゆる「地主」という人と話をすることがあります。
地主のみなさんは相続が起きると多くの場合に相続税の納税義務者となります。

地主のみなさんは相続税を減らす(財産評価を下げる)努力はしている人が多いのですが、
相続税を払う準備をしている人は少ないのが現状です。

アパートオーナーになると相続税を払う側になる可能性があります。
不動産に投資をしているみなさんは相続のこと考えていますか?



まず相続税の計算方法はざっくりとこんな感じです。

1.正味の遺産額を計算
土地・建物や預金等の財産から借入金や未払金等の債務を引いたものが
正味の遺産額になります。

現金は持っている金額がそのまま遺産額になりますが、不動産は土地・建物を分けて
それぞれ計算されます。

賃貸用の不動産は自宅と比べて評価が低いため相続税対策としてアパートの建築が
行われたりします。


2.課税遺産総額を計算
1.の正味の遺産額から基礎控除額を引いたものが課税遺産総額になります。


3.按分
分け方は自由です。


4.按分された遺産の額に税率をかけて相続税を算出します。
被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に申告し納税します。


地主さんは1.の財産の評価額を下げる対策ばかりをして
4.で必要な納税資金を準備していないことがあります。

その場合には不動産などの一部を現金化しなければなりません。
せっかくの資産を急いで安売りしないためにも納税源資の準備は必要です。



当社では相続したアパートの管理のご相談を受けることがありますが
ひどいケースでは相続した時点でアパートが空室だらけで赤字だったり、
数年後には計上できる経費の減少で収支が赤字になるという
相続したくない物件があります。


これから人口は減少し住宅が余る時代がやってきます。
不動産賃貸業の経営者として相続人のために相続したくないような物件を
残さない物件選定をしてください。


そのうえで生命保険などを活用して納税源資を確保しておくこと、
できるだけ共有名義での相続を避けるような分散をすることなど
対策できることがあります。

相続というのは人が亡くなって起きることなので日本人の倫理観からか
事前の準備について話し合うことが敬遠されがちです。

不動産を資産として残す側が対策をしておいてあげることが必要なのだと思います。



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