2016年11月25日金曜日

日本の不動産取引の現状と問題点 ②

前回はアメリカの不動産流通システムについての記事を書きました。今回は不動産を売買する消費者側の日本とアメリカ違いを書きたいと思います。


○中古物件取引が活発


前回の記事にも書きましたがアメリカは不動産の買い替えが多く中古物件の取引が活発です。

日本は中古物件の売買が新築物件の売買の半分くらいの規模ですが、アメリカは新築物件の10倍の中古物件が売買されます。

○物件探しよりもエージェント探し


アメリカでは売主も買主も不動産を探す前にネットなどで自分の家の販売(購入)を手伝ってくれる「エージェント」を探し契約します。

MLS(アメリカの不動産サイト)では販売に出ている物件、オファーが入りペンディングの物件、成約済み物件、売却キャンセル物件等の全ての不動産情報が登録されています。

エージェント、一般消費者はMLSの情報を見ることができます。
日本と違いエージェントが持っている物件情報に全く差がありません。

そのため、買主も売主も不動産売買をする時には経歴や実績などでエージェントを選びます。

会社で選ぶのではなくエージェント個人の能力で選んで不動産売買のサポートを依頼するのです。

日本では大手不動産会社に頼めば全て安心という風潮がありますが、アメリカは個人のエージェントの能力重視です。

※前回の記事にあった囲い込みなどは大手不動産会社でも日常的に行われていましたので大手なら安心というのはただの幻想にすぎません。

優秀なエージェントは会社のサポートに不満があれば移籍してしまうので会社は営業支援や技術的なサポート、資格・研修などのサポートを積極的に行います。


エージェントは知識や不動産取引のノウハウを高め付加価値を付けることで自身を選んでもらいます。
自分を選んでもらうために実績や経験を積み、知識の研鑚に努めます。

このシステムのおかげでエージェントの専門性が高まり、地位も向上します。
宅建資格をもっていない営業マンがたくさんいる日本とは大違いです。

業界では宅建主任者の地位向上のためにと宅建主任者から宅建士に名称を変更しましたが、名前を変えるだけでは何の効果もありません。


日本では売主は売主側の仲介会社に買主は買主側の仲介会社に手数料を支払います。
アメリカでは売主が全ての手数料を負担し買主は支払いません。

日本と違い仲介手数料に制限がありませんが6~7%が相場で売主側のエージェントと買主側のエージェントで分け合います。

〇インスペクション


2016年6月に宅建業法が改正されました。

①宅建業者は売買契約の締結前に行う重要事項説明のときにインスペクションを実施しているかどうかと、実施している場合にはインスペクション結果を説明しなければならなくなります。

②宅建業者に媒介を依頼し、媒介契約を締結したときに宅建業者はインスペクション業者のあっせんの可否を示し、あっせんが可能な場合には媒介依頼者(売主等)の意向に応じてあっせんすることとなります。

インスペクションとは建物に生じたひび割れ、雨漏り等の有無を把握するために行う調査のことです。

日本ではあまり実施されていませんがアメリカでは不動産取引の80%程度でインスペクションが行われています。

アメリカの不動産の売主には瑕疵担保責任がありません。

そのため買主は購入した物件に不具合があっても売主に何も請求できないため自分の責任で専門業者に依頼をして建物を調査します。
調査結果によっては契約を解除できるような契約システムがあるため買主はほとんどの場合、調査を行います。

日本には瑕疵担保責任という約定がありますが、個人間売買では双方の合意で免責にできますし、そもそも個人間では瑕疵担保責任の期間は3か月間が一般的です。

もともと3か月なら無いようなものですからインスペクションは活用されるべきですが、数万円の費用負担がもったいないと1,000万円以上もする物件の検査をしないというのが現状です。



〇エスクロー


日本では契約日に手付金を売主に渡します。
 アメリカではこのシステムはありません。
売主と買主が直接ではなくエスクロー会社という第三者を介して取引をします。

資金もエスクロー会社の口座に入金しますので売主が持ち逃げなどできないようになっています。

エスクローはお金の管理だけでなく、権利証(タイトル)の調査、各取引ポイントの日程確認など日本では仲介業者が行う業務を行います。

決済までの取引が円滑に行われるようサポートしてくれる役割もあります。
地域によってはエスクローを使わず双方が弁護士を雇って取引するそうです。




このようにアメリカの不動産取引のシステムは不動産会社に頼るというよりは消費者側が自分の財産を売買するエージェントを自分の責任で選んで取引をします。

消費者側が正しい選択ができるようにいろいろな情報が公開されていて取引が安全に行われるシステムが整っているのがアメリカの不動産流通の特徴です。



次回は今までのアメリカの不動産システムとの比較から日本の不動産業界の問題点とトラブル回避について考えてみようと思います。


2016年11月21日月曜日

日本の不動産取引の現状と問題点 ①

ネットニュースにこんな記事がでていました。
~不動産仲介業界の悪しき実態 横行する「干し」「値こなし」~
http://news.livedoor.com/article/detail/12291507/


かなり極端な事例をあげているので全てが事実ではないと思いますが、囲い込み行為は現実に行われています。

一時期、囲い込み行為について報道されて業界側も専任・専属専任媒介の物件はレインズの販売状況を売主が閲覧できるようにシステムを改善しました。

しかし、レインズ掲載は公開中(販売中)となっていても商談中だと言って他社には物件の紹介をさせないケースは依然として続いています。

この囲い込み行為は大手不動産仲介会社でも行われていますし、中小の不動産仲介会社に至ってはレインズ登録すらしない会社がたくさんあります。

高額な商品である「不動産」がどうしてこんな風に扱われてしまうのか不動産流通の先進国アメリカと比較して問題点を考えてみようと思います。


〇アメリカの不動産市場


アメリカの不動産流通は8割が中古物件です。
日本では一生に一度の買い物と言われる不動産ですがアメリカ人は何回も買い替える人がいます。一軒の家に住み続けるという文化がないのです。

不動産の評価についての考え方が日本と違うことも中古住宅の流通を後押ししています。
大きな違いはアメリカの不動産評価は建物が中心であり日本は土地が中心であるということです。

例えば築30年の木造物件は日本では建物がメンテナンスされていて十分使える場合でも評価はゼロです。
(最近は金融機関によっては融資を受けることができますが担保評価はゼロです)

アメリカは築年数に関係なく建物の状態がよければ高い評価で取引が行われます。
ちなみに建物は減価償却するという考えは日米共通です。
同じように減価償却費を経費として計上できます。

建物の価格割合が高いアメリカは減価償却が多くなり日本と比較すると税制面で優遇されています。

〇アメリカの不動産流通システム


アメリカの不動産情報はMLSというシステムに登録されていて情報は不動産エージェントに公平に提供されます。

販売物件として世に出たものは全て掲載しなければいけない厳格なルールがあり、違反をすると営業ができなくなる厳しいルールがあります。

MLSに掲載する情報は個別に規定された専門資格者などが法定書式で作った情報を掲載します。

主な情報は民間の不動産ウェブサイトにも提供され、一般の人も情報収集が簡単にできる状況となっています。

そのため不動産エージェントの役割は物件情報の提供よりも購入物件に問題がないかという判断や購入手続き、契約中の交渉、購入後のケアなどが重要となってきています。

〇アメリカの不動産エージェント


不動産エージェントとはリアルターという試験に合格した資格者のことで、日本の宅建士にあたります。

日本の不動産営業マン=アメリカのエージェントのイメージです。
大きな違いはアメリカのエージェントはリアルターライセンスがなければ営業ができませんが、日本は宅建を持っていない営業マンがたくさんいるということです。

不動産エージェント=資格をもったプロフェッショナルというアメリカと比べると日本の不動産営業マンは普通自動車免許があれば誰でもできる営業職のひとつにすぎません。



〇ブローカー


日本で不動産ブローカーというと小太りのあやしいおじさんをイメージしてしまいますが、ブローカーとは宅建業免許者、いわゆる不動産業者のことを指します。

一定期間のエージェント経験を持つ人にブローカー試験受験資格が発生し、合格すればオフィスを開業可能です。

専任の取引士を雇えば誰でも開業できる日本の不動産会社とは違います。

ブローカー・リアルターどちらも資格の更新が必要で更新のためには単位の取得が必要です。

日本の不動産協会にも法定研修がありますが、最初の休憩時間には2/3が帰ってしまいます。

出席をカウントしてもらえばOKな研修なので研修効果はほとんどありません。
研修会に参加していると大きないびきがたくさん聞こえます。
その程度の研修で法定要件を満たせてしまうのです。

ちなみにアメリカの不動産会社は両手成約ができないと言われることがありますが、州によっては禁止されていない場所もあるそうです。

ただし、両手成約の場合には双方のエージェントであることを知らせなければならないそうです。

〇エスクロー会社


アメリカの不動産取引は分業化されていて契約後の引渡業務はエスクロー会社という第三者が行います。
売主と買主はエスクロー会社を介して取引をします。

資金もエスクロー会社の口座に入金しますので、売主が持ち逃げなどできないようになっています。
取引が円滑に行われるようサポートしてくれる役割がエスクロー会社にはあります。




日本とはシステムがかなり違うことが分かると思います。
次回は消費者側の視点から日本とアメリカの不動産取引を比べてみようと思います。



2016年11月16日水曜日

賃貸物件の高すぎる初期費用 入居者が決まらない原因にも!

高すぎる初期費用のせいで入居者が決まらない?


賃貸仲介の現場で物件の動きが激しいと言われる「繁忙期」は11月くらいから3月までです。

就職や大学入学などで新居を探す人がこの時期に集中するため繫忙期になります。
(特に1R・1Kなどのシングル向け物件の繁忙期になります)

繁忙期には物件は成約がしやすく家賃も高めに設定できるオーナー側にはメリットの多い時期になります。

この時期に入居者を確保したいのですが、賃貸仲介会社も稼ぎ時になります。

この稼ぎ時に入居者募集をしている会社が利益を追求しすぎるとオーナーが被害を受けてしまうことがあります。


〇たくさんある賃貸物件の不明瞭な初期費用



賃貸物件のインターネット広告でこんな記載があるのを見たことはありませんか?




鍵交換費用 ○○○○円、消毒費用○○○○円、安心サポート費用○○○○円など。

鍵交換は実際に鍵が交換されますが消毒費用は必要なのか部屋探しをしている人も考えてしまいます。安心サポートがいらないという人もいるでしょう。

そもそも原状回復工事をしてクリーニングがしてある物件になぜ消毒や抗菌コートが必要なのかよく分からない人が多いのではないでしょうか。

当たり前のように請求されるのでよく考えずに言われるがままに支払っている入居者が大半だと思いますが、必要のない費用である可能性が高いです。

さらによく分からないものだと虫駆除代というものがあります。
入居前にお金を払って虫を駆除しなければいけないような物件に住みたいと思うでしょうか?

このような費用の多くは不動産会社が請負業者から手数料をもらうために入居者に負担させています。

鍵を交換する場合、特殊な鍵でなければ2万円もかかりません。
一定割合の手数料が乗っているためこのような価格設定になるのです。

余計な費用をかけすぎると部屋を探している人には敬遠される可能性があります。
誰でも無駄なお金は払いたくないものです。

初期費用が高いのは入居者にとって負担になります。
近隣で他に初期費用の安い物件があれば、そっちを検討されても仕方がありません。

部屋探しはインターネットで情報を集めるのが最近の傾向です。
物件が優れているとしてもよく分からない初期費用がたくさんかかる物件は見学対象から外されてしまう可能性があるのです。

〇本当に必要な初期費用は?


初期費用として本当に必要なのは宅建業法の定める範囲の仲介手数料、敷金(退去時クリーニング費用)、保証会社利用の際の保証料、火災保険料くらいです。

繁忙期であったり人気のある物件なら礼金くらいはもらってもいいでしょう。
鍵交換は任意でいいと思いますし、原状回復をしてクリーニングをしている部屋にわざわざ消毒をする必要などないでしょう。

そもそも希望しているわけでもないのに半ば強制的にお金を払わせて除菌や消毒をする必要はありません。

管理会社の利益を無理に削ることはないと思います。
オーナーと管理会社はお互いに利益を得ながら協力していかなければなりません。

しかし、管理会社の利益のために空室が続くのでは本末転倒です。

自分の物件によく分からない初期費用がたくさんかけられているのなら、管理会社の利益のために空室の原因になっているのかもしれません。


2016年11月10日木曜日

不正な融資の申込み ペナルティは?

このブログを書き始めて約10か月、掲載した記事が50件に近づいてきました。
定期的にアクセス解析をしていますが、一番アクセス数の多い記事はオーバーローンに関するものです。

「犯罪の可能性も 違法なオーバーローンに注意」
http://fp-s-fudousan.blogspot.jp/2016/03/blog-post_18.html


不動産投資家はほとんどの人が融資を利用しますので融資関連の記事に関心が高いことは当然なのですが、その記事にたどり着くための検索ワードで多いものはオーバーローン ばれるでした。

世の中には、ばれるとまずい方法でのオーバーローンを勧められたり、実際にばれるとまずい方法でオーバーローンを組んでしまった人がたくさんいるのかもしれません。

今回は関心が高い「オーバーローン ばれる」について書きたいと思います。



違法な方法で融資を受けたオーバーローン、ばれるとどうなるのか?




1.契約書の2重作成、銀行に隠れて覚書で売買代金を訂正の場合


真実の契約書を提出すると希望する金額の融資を受けられない(受けられない可能性が高い)ことを理解したうえで虚偽の内容の売買契約書を作成して銀行に提出するということは銀行をだますということになります。

刑法の詐欺罪に該当します。
(刑法246条1項 人を欺いて財物を交付させた者は、十年以下の懲役に処する。)

そこまで明確に銀行をだまそうと思っていなくて、売主業者や仲介業者から言われるままに虚偽の契約書を作成したという人もいると思います。

詐欺になるなんて知らなかったと言っても、ローン約款には金融機関に虚偽の情報提供をした場合に期限の利益を失って直ちに債務を全額返済しなければならなくなるという条項があります。

※期限の利益=分割で払うことができる権利

金融機関の請求により期限の利益が喪失すれば、融資残額全額を直ちに返済しなければならなくなり、それが遅れれば遅延損害金が加算されることになります。

全額返済ができなければ抵当権が実行されて不動産を失い、不動産の売却でまかなえなかった部分の債務が残ってしまいます。

残った債務には分割払いの権利はありませんので何らかの方法で資金を集めるか自己破産となります。

自己破産も借金をした際に債権者をだました場合には認められない場合があります。


2.自己資金のエビデンスの偽造、給与の源泉徴収票等を偽造した場合


刑法の私文書偽造罪(刑法159条)に該当します。


ちなみに偽造文書を使って融資を受ける行為は詐欺になります。
なので上記の「契約書の2重作成、銀行に隠れて覚書で売買代金を訂正した場合」と同じ結末が待っています。


〇不動産投資のどんなリスク要因よりも大ダメージ


お客様から不動産投資のリスクについてよく質問を受けます。
「家賃が下がった」「修繕が必要になった」「空室が増えた」などです。

「違法な方法でオーバーローンを組んだことがばれた」これはどんなリスク要因よりも受けるダメージが大きくリカバリーはできません。

不動産投資への融資が伸びている銀行とかが金融庁の検査のためにチェックして気付いたりしたら、そのオーバーローンの違法性ばれるかもしれません。



2016年11月4日金曜日

不動産投資、断念する人が大多数

多くの関連本が出版されてセミナーの開催も多い不動産投資ですが、投資を実際にしている人はそれほど多くありません。

不動産投資をしようと思っても断念する人が大多数なのです。

今回は不動産投資(不動産賃貸業)の参入ハードルについて説明します。


○不動産投資の本は「広告」 現実はそんなに甘くない。 


不動産投資関連の本には良いことばかりが書いてあります。
出版されている本のほとんどが著者(もしくは著者の会社)が出版社にお金を払って本を出している「広告」だからです。 
広告に夢のないことを書いても仕方がありません。 

本を読んだ人から不動産を買ってもらう、相談料をもらうなどして出版という広告経費を回収しなければなりません。
そのためには良いことをたくさん書いて問合せをしてもらわなければいけないからです。

本を買ってもらうために購入者特典で動画を配信したりして、いろいろな方法で広告費用を回収しようとします。 

良いことばかりを書いてある本を読んで投資を始めようとするので現実離れした物件を探してしまいます。

そんなおいしい物件はないんだと気づくまでに数か月物件を探して物件探しは終了、投資の実行には至りません。

〇融資を受けるのは難しい


サラリーマン投資家の利用するアパートローンは金融機関のパック商品なので利用できる人の条件や貸出条件、物件の審査などが概ね決まっています。

積算評価が高い物件を銀行に持ち込めば誰でも融資を受けられるようなことが書いてある本を読んでいると金融機関の審査の厳しさにショックを受けます。

物件の積算評価が高ければ誰でもフルローンやオーバーローンは簡単に受けられると思っている人は結構、多いのです。

前に楽待の記事にこんなものがありました。

~金融機関に言われてショックだった言葉たち~
『お金も資産もない人にはお金は貸せません』
『自己資金のない方には融資はできません』
『あなたの勤めている会社では当行で融資はできません』 など。

金融機関では融資基準が決まっているのですから基準に合わない人はどんな物件を持ってきても断られてしまいます。


〇現実を受け入れられる人と夢を追い続ける人


現実を受け入れて投資を実行する人と夢を追い続けてあり得ない条件で物件を探す人がいます。

夢を追い続ける人ほど罠にはまって失敗します。
http://fp-s-fudousan.blogspot.jp/2016/08/blog-post.html
http://fp-s-fudousan.blogspot.jp/2016/08/blog-post_8.html


2010年平均を100として計算された国交省の住宅価格指数(2016年4-6月期)は2012年4-6 月分より17 期連続でのプラスとなっています。
指数は127.3ですから約30%物件価格は上がったことになります。


このような市況ですから投資を断念することも無理はないのだと思います。
しかし、このような市況なので融資が受けやすいことも事実です。

~マイナス金利「副作用」注視=金融機関、不動産に傾斜―日銀~
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20161024-00000092-jij-bus_all

物件は高いけれど融資が利用しやすい時が買い時か、物件は安いけれど融資の利用が難しい時が買い時か、人それぞれ資産背景などで判断が異なると思います。

これからの時代、寿命が長くなっていることによる老後資金の確保などの利用から、なんらかの資産運用が必要となっていることは間違いありません。

ただ、無理をしてリスクの高い物件に投資をしないように気をつけながら物件を探してください。

何の理由もなく安い物件や利回りの高い物件はないのです。



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