2016年10月6日木曜日

不動産投資の失敗とそのリカバリー 区分所有編

こんにちは。
栄不動産株式会社です。


不動産投資で成功した話を聞くことは多いですが、
不動産投資で失敗事例した話を聞くことはほとんどありません。

成功した場合は大々的に宣伝され、
失敗した事例はひっそりとそのまま消えていってしまいます。

不動産投資で成功するためには、

どのようなパターンの投資をしてしまうと

失敗するのか知っておくことが欠かせません。


〇新築ワンルームマンション投資で失敗


新築ワンルームマンションを販売している会社は節税と生命保険の代りに
新築ワンルームマンション投資を勧めてきます。

はじめの数年はマンション投資で順調に節税効果あり、税金の還付を考えると
毎年の収支は黒字でまわります。

しかし、数年で節税効果がなくなり毎月の収支は赤字が続くようになります。

毎月の持ち出しが嫌になり物件の売却価格を査定してもらうと
価格は大きくダウンすることが多いです。
売却したとしても残債を完済できません。

よくある新築ワンルーム投資の失敗事例です。

新築ワンルームの失敗には不動産投資の失敗の原因が多く含まれています。

原因はなんでしょうか?

・新築プレミアム

新築物件は初回の賃貸募集で周辺相場よりも高めに貸すことができます。
全ての設備が新品だからです。

新築なので設備も最新です。
しかし、最初の入居者が入り数年後に退去すると
設備がきれいだとしても新品ではありません。
築年数が経過し家賃は当然下がります。

新築時に相場より高く貸せた家賃は相場通りに戻ります。
家賃が下がるので収支は悪化します。

その地域の適正な家賃はどのくらいなのか調べておかないと
次の入居者募集でどの程度の減額が必要か分からずシミュレーションができません。

・ローンの借りすぎ

家賃が下がっても融資額が少なければ収支が少し悪くなっても
マイナスになることはありません。

新築マンションに投資をする人は節税効果を高めるためにフルローンを使う人が多く
少しでも家賃が下がってしまうと収支がマイナスになってしまいます。

・そもそも節税効果が高いわけではない

新築ワンルームで節税というと不動産所得の赤字分を給与所得と合算して
源泉徴収された所得税の還付を受けるというものです。

バブル期は銀行の貸出金利が高かったため節税効果は大きかったと思われます。
しかし、低金利の現代ではあまり節税効果は高くありません。

初年度は経費が多くかかるため所得税の還付は多くなりますが
2年目以降はそれほど多くの還付は受けられません。
経費計上できる借入金の利子部分は減っていくため、節税効果は年々減少していきます。


〇リカバリーするには? 


①売却する 

収支がマイナスで持ち出しが続くようなら売却して利益(損益)を
確定してしまうのも選択肢のひとつです。
投資のスタートからトータルでの収支を計算して数字によっては売却も検討しましょう。

②繰り上げ返済 

収支がマイナスにならない程度まで繰り上げ返済をします。
ただし、家賃収入は建物が古くなれば減額していきます。
大きな繰り上げ返済をしない限りは一時的な延命措置に過ぎません。

③サブリース解除 

これはサブリースを利用している人にしかできませんが
サブリースを解除すれば家賃が増えます。
解除には違約金が発生するケースもあるので注意が必要です。

サブリースについてはこちらの記事も参考にしてください。
http://fp-s-fudousan.blogspot.jp/2016/08/blog-post_25.html


3つの方法を上げましたが一番良いのは売却して別の投資に資金を移すか
貯蓄にまわすことです。


〇中古マンションでも同様の注意が必要 


新築、中古を問わずローンの借りすぎは将来の収支悪化の原因になります。

築年数が古くなれば家賃は下がりますのでシミュレーションの時点で
家賃が下がっても耐えられるような資金計画をすることが大切です。 


時期に差はありますがフルローン投資はほとんどのケースで収支がマイナスになります。 


現金で投資をした人が不動産投資で失敗することはほとんどありません。
特別な理由がない限り利益確定の時期を選択できるからです。
※売却して利益を確定しない限り含み益であり、含み損です。

融資を使う場合には収支がマイナスにならない、
もしくはマイナスの期間が短い資金計画をしておかないと
その投資に失敗するかもしれません。


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