2016年9月26日月曜日

不動産投資をするなら都心と地方どちらがいい?

こんにちは。
栄不動産株式会社です。

今日は投資用不動産を探す時に必ず考える

「不動産投資は都心にするか地方にするか」です。


不動産投資における永遠のテーマかもしれません。


都心の不動産価格は高騰しているため、利回りが低下しています。
そのため、利回りのいい地方都市の不動産を検討する方が多くなっています。

〇地方都市の投資用不動産メリット・デメリット


やはり地方投資の最大のメリットは利回りです。
都心部ではお目にかかれない表面利回り10%以上の物件もあります。


一方で人口減による空室リスクの高さが懸念されます。
有効求人倍率は改善しているとはいえ、日本の仕事の多くは東京圏に集中しています。

仕事のないところには人が集まることはできません。
仕事をできないと生活ができないからです。


競争が激しいとはいえ仕事のある東京圏は賃貸需要が高く
安定したアパート経営が見込める地域です。


〇地方特有の売却時価格下落リスク


地方都市で物件を買う人の多くは東京など首都圏に住みながら投資をしています。

これは需給バランスなのですが今は多くの金融機関が地方の投資用不動産へ
融資を行っているので東京など首都圏に住んでいる人が地方の投資用不動産を
購入するケースが多いと思います。

しかし、金融機関が融資を引き締める
(首都圏居住者の地方不動産への融資を行わない)
となると、その地方都市の不動産を買える人が少なくなる
(地元の人しか買えなくなる)
ため、結果として不動産価格は下がってしまいます。


地方の投資用不動産の場合、購入時は融資が通れば問題ないのですが、
売却時には金融機関の融資姿勢による価格変動リスクなど
都心の不動産とは違ったリスクが存在します。


現在でも自行の抵当権がついている物件への融資はしないという
金融機関があります。
自分が売却をした時に買主が利用できる金融機関が1つ減ってしまうわけです。

しかも、その金融機関はその物件に対して評価をして融資をしてくれた金融機関です。
購入時にその金融機関しか融資がでない物件だったとしたら
今持っている物件は融資が通らない物件ということになります。

購入できる人が大きく減るのですから需給の関係で物件の価格は大きく下がります。
これが地方物件の最大のリスクです。



〇家賃の大幅下落の可能性


地方物件は、購入時は利回りが高いためキャッシュフローが回るケースが多いですが
需給バランスが一気に崩れる可能性もあり(会社・工場・学校等の撤退など)
その場合、家賃下落率が都心では考えられないくらい高くなるケースもあります。

空室についても地域によっては需要がそもそもない場合もあり
家賃を少し下げたくらいではどうにもならない場合もあります。
長い目で見れば上記のようなリスクがあります。

不動産は長期間保有して利益をだすものですからリスクが大きいと言わざるを得ません。

利回りの高い物件を持っていれば空室リスクが高くてもカバーできると考える人もいます。
数字上はその通りです。

利回り12%で入居率が70%の物件Aと利回り7%で満室の物件Bは融資条件等が同じなら
物件Aの方がキャッシュフローは良くなります。

ただ、購入時の表面利回り5%の差は運営をすると確実に縮まっています。

利回りが高いからリスクを承知で地方に投資をしたのに
結果的にそれほど大きな差がない利回りで
リスクの高い物件を買ってしまうことになります。


〇地方は修繕費用の回収スピードが遅い


東京と地方都市の比較で同じ面積で家賃が半分というのはよくあることです。
しかし、原状回復の工事費用は面積が同じならほとんど変わりません。

東京の工務店が10万円でやる工事が地方に行けば5万円ということはありません。
駐車場の負担や人件費など多少の違いはあっても家賃ほどの違いはないです。

家賃相場が半分で同じ収入がある物件が東京と地方にあったとすれば
地方の物件は部屋数か部屋の面積が倍くらいだと想定できます。

東京で月50万円の家賃のアパートなら6~8部屋くらいのワンルームか
4部屋くらいの小さめなファミリータイプでしょう。

家賃相場が半分の地方都市だとしたらワンルームなら14~16部屋、
ファミリータイプなら10部屋くらいの可能性があります。

同じような割合で入退去が起きてしまったら。
工事費用の差はほとんどなく、原状回復工事は2倍ということになります。

家賃が半分で同じ工事費用なら回収には倍の期間がかかります。
さらに工事の数が多ければ費用の回収には倍以上の時間がかかります。

原状回復工事だけでなく大規模修繕工事でも同じことです。
建物の面積が大きければそれだけ工事費用は多くかかるという事になります。


〇都心と地方どちらを選ぶべきか?


都心部の物件と地方の物件、投資するならどちらかというと
最終的には投資家自身の志向によるということになります。

リスクを承知で地方に投資をして高い利回りの物件が欲しいという人は
地方都市への投資を進めればいいと思います。

当社は賃借人がいなければ不動産投資は成り立たないと考えています。
加えて地方の物件は上記の通りリスクが高いと考え、首都圏での投資を勧めています。




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