2016年9月8日木曜日

物件を安く買いたい!! 格安物件は流通しているのか? #2

こんにちは。
栄不動産株式会社です。
http://s-fudousan.cbiz.co.jp/



前回は個人投資家と不動産会社の取引条件が違うので
売主は条件の良い不動産業者と取引をするということをお伝えしました。

個人投資家が不動産業者のように物件を

安く購入する方法はないのでしょうか?




〇取引条件で対抗する



①不動産会社と同じ取引条件に合わせる


個人のままでは同条件にできないので法人を作る必要があります。

ローン特約がないのでローンが不調の場合のペナルティ
(手付金放棄もしくは違約金支払い)、
瑕疵担保免責のため、引き渡し後すぐに建物の修繕が必要になった場合の
修繕費用の負担といった大きなリスクを負う必要はあります。

それでも再販売で仲介会社に利益を還元することはできないので
不動産会社と同じ金額の場合には不動産会社のほうが
優先される可能性があります。


②価格目線をあげる


不動産会社と同じ条件で少し購入価格が高ければ
売主は価格の高い方を選ぶでしょう。

仲介会社が意図的に価格の高い申し込みを隠さない限り
不動産会社と十分に対抗できることになります。


〇投資用不動産のポータルサイトの有効利用



不動産会社の仕入れと競合するような情報を手に入れるには
事業として情報収集をしている仕入れ担当の営業マンと同じように
常日頃から何100社という不動産会社と情報交換をしなければなりません。
これはサラリーマン大家さんには不可能なことです。

不動産会社の仕入れ営業マンもやっている方法で

自宅に居ながら割安物件を探す方法があります。
インターネットの売物件チェックです。


不動産会社の仕入れ営業マンはレインズも使いますが、
一般の方はレインズは使えませんので
投資用不動産のポータルサイトの観察でいいと思います。

新しい物件情報が掲載されたら自分の探している条件に合う物件を
ピックアップしておきます。

1か月くらいしてまだ売れていなければ
売主の資金需要になるべく合わせる条件で
相場よりも10~15%程度安い指値をして申込をします。

申込をするのは月末までに契約ができる
毎月20~25日くらいがいいでしょう。

それで価格が下がればラッキーという方法です。
ほとんどの物件で指値は通らないと思いますが
ごくたまに価格が折り合うことがあります。

その物件を購入すれば相場よりも安く買えます。

この方法で物件を購入するには
①仲介会社にはあらかじめこの手法を説明しておくこと
②断られてもくじけずに続けること
③価格が折り合った物件は速やかに契約できるよう金融機関を開拓しておくこと

この3点が必要です。

①はただの相場の分からない人だと思われないようにするためです。
相場を知らない人は仲介会社から相手にされなくなって
情報をもらえなくなってしまいます。

②はほとんど断られるのでいちいち気にしていては続けられないからです。

③は他に高い価格で買う人が現れる前に契約してしまうためです。
③は特に重要です。価格が下がっても融資が通らなければ物件を買えず
今までの努力は無駄になります。

未公開物件=優良物件と勘違いしている投資家が多いため
市場にでている物件を敬遠する人がいますが
うまく価格を交渉することによって1カ月以上売れていない物件が
優良物件になることがあります。

この方法はプロの仕入れ担当もやっていますので試してみてはいかがでしょうか。


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