2016年9月29日木曜日

アパート管理でトラブルになるのはどんな時?

物件購入後に重要なことは空室を埋めて稼働率を上げること、退去を減らすこと、家賃が期限通りに入金されることです。

物件を持っていても入居者がいなければ家賃収入はゼロです。
入居者がいても家賃を払ってくれなければ家賃収入はゼロです。


物件の管理と入居者の管理はアパート経営において、とても重要なのですがトラブルも多く発生してしまいます。


〇アパート経営のトラブル事例


①入居者とのトラブル

トラブルの多くは原状回復・建物の修繕・家賃の滞納・退去(立ち退き)です。

【原状回復】
国交省が賃貸住宅の原状回復についてガイドラインをだしています。
「原状回復=賃借人が借りた当時の状態に戻すことではない」というのが原則です。
経年劣化は賃料に含まれるものとしています。

これを知らずに長期間入居した入居者が退去する時に原状回復の費用を請求してトラブルになります。

【建物の修繕】
基本的には大家さんは貸している家の不具合を直さなければなりません。
消耗品や入居者の過失で壊れたものは入居者の負担です。
一般的には負担区分は契約書に書いてあります。

【家賃の滞納】
家賃の滞納はできるだけ早く対応することです。
滞納が長くなればなるほど回収は難しくなります。

【退去】
トラブルの多くは原状回復費用の負担と大家都合での退去要請です。
大家都合での退去は基本的にはできません。

トラブルが起きると退去させられるわけではないのでトラブルを未然に防ぐことが大切です。

②管理会社とのトラブル

トラブルの多くは報酬の支払い・不適切な業務・新管理会社への引継ぎです。

【報酬の支払い】
入居者の募集の時に多く起きています。
募集の手数料や広告費の扱いなどです。

管理契約書に記載されていることが多く、事前に打合せができていないことが原因でトラブルになります。

【不適切な業務】
管理会社の能力の問題なので仕方ありませんが、管理契約書に解約の条項がありますので能力的に問題のある会社との契約は契約書に基づいて解約するべきです。

【新管理会社への引継ぎ】
旧管理会社が引継ぎに協力的でないことが多いようです。
預かっている書類を返さないなどのトラブルが起きます。

〇トラブル発生を防ぐための対策は?


【入居者とのトラブル】
入居者トラブルの多くは入居時にきちんと説明をして書面で残していないために起きます。
契約書はもちろんですが、入居時の部屋の状態や原状回復費用の負担区分など事前に説明をして書面化していればトラブルの大半は防ぐことができます。


【管理会社とのトラブル】
管理会社とのトラブルの多くは管理契約書を読んでいない(理解していない)ために起きます。
説明をしない管理会社も悪いのですが、費用の問題や管理業務の内容は契約書に記載されています。
※都合の悪いことでも小さく書いてあることが多いです。

契約書を隅々まで読んで不明な点などは質問し解消されてから契約をしましょう。


〇不動産投資の成否に管理の影響は大きい


アパート経営は家賃が支払われなければ成り立ちません。
そのためのアパート管理はとても大切です。

管理状態が悪い物件は空室も退去も多くなり収益が悪化します。
不動産投資は物件を買えば成功ではありません。

購入後の管理は投資の成否を大きく左右しますので管理会社の選定は慎重に検討してください。



2016年9月26日月曜日

不動産投資をするなら都心と地方どちらがいい?

今日は投資用不動産を探す時に必ず考える

「不動産投資をするなら都心と地方どちらにするか」を説明します。


不動産投資における永遠のテーマかもしれません。


都心の不動産価格は高騰しているため、利回りが低下しています。
そのため、利回りのいい地方都市の不動産を検討する方が多くなっています。


〇地方都市の投資用不動産メリット・デメリット



やはり地方投資の最大のメリットは利回りです。
都心部ではお目にかかれない表面利回り10%以上の物件もあります。


一方で人口減による空室リスクの高さが懸念されます。
有効求人倍率は改善しているとはいえ、日本の仕事の多くは東京圏に集中しています。

仕事のないところには人が集まることはできません。
仕事をできないと生活ができないからです。


競争が激しいとはいえ仕事のある東京圏は賃貸需要が高く安定したアパート経営が見込める地域です。



〇地方特有の売却時価格下落リスク



地方都市で物件を買う人の多くは東京など首都圏に住みながら投資をしています。

これは需給バランスなのですが今は多くの金融機関が地方の投資用不動産へ融資を行っているので、東京など首都圏に住んでいる人が地方の投資用不動産を購入するケースが多いと思います。

しかし、金融機関が融資を引き締める(首都圏居住者の地方不動産への融資を行わない)となると、その地方都市の不動産を買える人が少なくなる(地元の人しか買えなくなる)ため、結果として不動産価格は下がってしまいます。


地方の投資用不動産の場合、購入時は融資が通れば問題ないのですが、売却時には金融機関の融資姿勢による価格変動リスクなど都心の不動産とは違ったリスクが存在します。


現在でも自行の抵当権がついている物件への融資はしないという金融機関があります。
その金融機関の抵当がついている物件は自分が売却をした時に買主が利用できる金融機関が1つ減ってしまうわけです。

しかも、その金融機関はその物件に対して評価をして融資をしてくれた金融機関です。
購入時にその金融機関しか融資がでない物件だったとしたら今持っている物件は融資が通らない物件ということになります。

購入できる人が大きく減るのですから需給の関係で物件の価格は大きく下がります。
これが地方物件の最大のリスクです。



〇家賃の大幅下落の可能性



地方物件は、購入時は利回りが高いためキャッシュフローが回るケースが多いですが、需給バランスが一気に崩れる可能性もあり(会社・工場・学校等の撤退など)、その場合、家賃下落率が都心では考えられないくらい高くなるケースもあります。

空室についても地域によっては需要がそもそもない場合もあり、家賃を少し下げたくらいではどうにもならない場合もあります。
長い目で見れば上記のようなリスクがあります。

不動産は長期間保有して利益をだすものですからリスクが大きいと言わざるを得ません。

利回りの高い物件を持っていれば空室リスクが高くてもカバーできると考える人もいます。数字上はその通りです。

利回り12%で入居率が70%の物件Aと利回り7%で満室の物件Bは融資条件等が同じなら
物件Aの方がキャッシュフローは良くなります。

ただ、購入時の表面利回り5%の差は運営をすると確実に縮まっています。

利回りが高いからリスクを承知で地方に投資をしたのに結果的にそれほど大きな差がない利回りでリスクの高い物件を買ってしまうことになります。


〇地方は修繕費用の回収スピードが遅い



東京と地方都市の比較で同じ面積で家賃が半分というのはよくあることです。
しかし、原状回復の工事費用は面積が同じならほとんど変わりません。

東京の工務店が10万円でやる工事が地方に行けば5万円ということはありません。
駐車場の負担や人件費など多少の違いはあっても家賃ほどの違いはないです。

家賃相場が半分で同じ収入がある物件が東京と地方にあったとすれば地方の物件は部屋数か部屋の面積が倍くらいだと想定できます。

東京で月50万円の家賃のアパートなら6~8部屋くらいのワンルームか4部屋くらいの小さめなファミリータイプでしょう。

家賃相場が半分の地方都市だとしたらワンルームなら14~16部屋、ファミリータイプなら10部屋くらいの可能性があります。

同じような割合で入退去が起きてしまったら。
工事費用の差はほとんどなく、原状回復工事は2倍ということになります。

家賃が半分で同じ工事費用なら回収には倍の期間がかかります。
さらに工事の数が多ければ費用の回収には倍以上の時間がかかります。

原状回復工事だけでなく大規模修繕工事でも同じことです。
建物の面積が大きければそれだけ工事費用は多くかかるという事になります。


〇都心と地方どちらを選ぶべきか?



都心部の物件と地方の物件、投資するならどちらかというと
最終的には投資家自身の志向によるということになります。

リスクを承知で地方に投資をして高い利回りの物件が欲しいという人は地方都市への投資を進めればいいと思います。

私は賃借人がいなければ不動産投資は成り立たないと考えています。
賃貸需要の高い都心部に比べて、地方の物件は上記の通りリスクが高いと考え、首都圏での投資を勧めています。




2016年9月21日水曜日

黒字なのに収支がマイナス「デッドクロス」で破綻しないために

先日、楽待にこんな記事がありました。
『えっ、黒字なのに倒産!? 恐ろしい「デッドクロス」とは?』
http://news.finance.yahoo.co.jp/detail/20160821-00001690-rakumachi-column

「デッドクロス」というのは株式投資の用語で株価の中期の動きを短期の動きが下回った時をデッドクロスと言います。

不動産投資ではいろいろな定義がされているようですが、減価償却費よりも元金返済が増えて逆転するポイントが「デッドクロス」として使われることが多いようです。

「デッドクロス」を迎えると税金が大きく増え資金繰りが苦しくなります。


今回はデッドクロスの仕組みと破綻をしないための対策を説明します。



〇どうしてデッドクロスが起きるのか


デッドクロスが起きる要因には「減価償却費」と「融資金の返済」が深く関わっています。


①減価償却費がなくなる

不動産を買うときは、通常、土地と建物を買うことになります。
土地は古くなっても価値が下がりませんが、建物は古くなればに価値が下がります。

そこで耐用年数に応じて購入した建物価額の価値が減った分を経費計上が出来るというのが減価償却の考え方となります。

耐用年数が経過すれば価値はゼロになるように減価していくので耐用年数経過後は経費計上はできなくなります。


②融資金の返済の利息割合減

融資金の返済形式は「元利均等返済」とすることが多いです。
元利均等返済とは、月々の返済額が一定になるように元金と利息の割合を調整する方式で、借入当初は利息の返済が大きく、元金が少なくなります。

融資金の返済のうち経費として計上できるのは利息部分のみです。

元利均等返済の場合、年数が経過して返済が進むと、利息の割合は少なくなります。
利息返済額が減り、元金の返済増えると計上できる経費が減ります。

経費の扱いについては過去の記事も参考にしてください。
アパート経営の必要経費と税務上の取扱い 物件取得時
アパート経営の必要経費と税務上の取扱い 物件保有期間


③デッドクロス発生

経費にできない元金返済部分が増加して、経費にできる減価償却費よりも金額が大きくなった時、デットクロスが発生します。

実際に現金は出ていかないのに経費にできる減価償却費よりも、実際に現金が出ていくのに経費にできない返済元金が上回ってしまうのです。

どんな物件でも融資を利用する限りデッドクロスは訪れます。
デッドクロスが発生すると、とても恐ろしいことが起きているように思われがちです。


実際に起きていることは税金の負担が増えているだけです。
デッドクロスが発生すると全員破綻するわけではありません。
税金の負担が増えてもキャッシュフローが赤字にならない収支で物件を購入していれば破綻することはないのです。


〇デッドクロスで破綻しないために


デッドクロスが発生しても破綻しないための対処方法があります。

①頭金を多くいれて融資金を減らす

返済額を減らせば元金返済が減価償却費を上回る時期を遅らせることができます。

②デッドクロスの前に資金を貯めておく

手残りの多い投資初期の時期にお金を貯めておいて、デッドクロスが発生した時に備えておけばマイナスの補てんや繰り上げ返済などの対策がとれます。

③デッドクロスが発生したら売却して資産を入れ替える。

デッドクロスが発生した物件を売却して、新たに物件を購入すれば、デッドクロスを先送りできます。
しかし、デッドクロスが発生した時に不動産市況が悪ければ希望の価格で売却できず残債が返せない可能性があります。

④経費を作る

減価償却のできる物件を購入する、リフォームをする、家族に給料を払う(青色申告専従者給与)など

⑤融資の借り換え

融資の借り換えをすると利息が多く元金が少ない返済1年目の状態に戻れます。

③④⑤はリスクがあります。
③は売却時の価格下落リスクがあります。残債より高く売れるとは限りません。
④はそもそもお金がかかります。
「節税のためにお金を使う」得なのか分かりません。
⑤は元金の減りが遅くなり支払利息が増えてしまいますし、借り換えに諸費用が必要な場合があります。

やはり①②が王道で一番安全な方法です。


デッドクロスが発生して税金の負担が増えても収支が赤字にならなければ破綻することはありません。
購入前にしっかりとシミュレーションをしていれば、デッドクロスが発生する時期は分かります。


多少収支が悪化しても慌てなくて済むような資金計画をたてて安全な投資をして下さい。



2016年9月13日火曜日

不動産投資するなら1棟所有、区分所有?

不動産投資を検討している人からよく聞かれる質問に回答したいと思います。

「不動産投資するなら1棟所有、区分所有どっちが得ですか?」


先に結論を申し上げます。

「どちらも長所短所があり自分の投資方針にあうものを選べばいい」

それでは1棟と区分所有のメリット・デメリットを考えてみましょう。

〇1棟と区分所有の比較


【1棟所有のメリット】

・運営・修繕が自分の裁量で行える。
・資産形成のスピードが早い。
・土地を所有できる。

【区分所有のメリット】

・比較的小さい資金で投資可能。
・共用部分の管理をしなくてもいい。
・分散投資がしやすい。
・流動性が高く売却時に買い手が探しやすい。


【1棟所有のデメリット】

・1カ所への投資金額が高くなりがち。
・区分所有に比べて設備が陳腐になりやすい。
・区分所有に比べて流動性が低い。

【区分所有のデメリット】

・自分の裁量で運営できるのは室内のみ。
・投資規模の拡大に手間がかかる。
・土地も区分所有。

よく、区分所有の空室リスクをデメリットにあげる人がいます。

1棟マンションで20部屋あれば2部屋空室がでても10%の空室。
区分所有のマンションを2部屋持っていて1部屋空いたら50%の空室。
よって区分所有の空室リスクは高い。

これは投資初期の1室、2室しか持っていない時だけの話になります。

空室リスクの比較という話しなら区分所有も同じ部屋数を持っていなければ比較になりません。

上記の場合、前提条件が同じ20室でなければこの比較はあまり意味はないのです。
おそらく同じ部屋数で比べると区分所有のマンションの方が空室率は低いでしょう。



〇1棟所有・区分所有どちらを選べばいい?



資産形成のスピードを求める人、自分の裁量で管理運営を進めたい人には1棟所有の方が合っています。

1棟所有の場合、1件の物件で複数室+土地を購入できるので区分所有と比べて資産形成のスピードが早くなります。

ただ、1棟所有のマンションは管理会社が定期的に大規模修繕を行う区分所有に比べて設備面で劣ることが多く、空室の原因になりえます。

運営面の工夫や修繕工事の検討などが必要になるので、管理に時間を取れない人は管理会社に管理委託するか区分所有の物件をお勧めします。


区分所有のマンションは資産規模の拡大に時間と手間がかかります。
アパートなら1回の売買で10室くらいずつ増えますが、区分所有は1回の売買で1室しか増えません。

1回の取引規模は小さくなりますが、地域の分散や所有する部屋のタイプを変えて所有することができます。

資産形成のスピードよりも分散投資を優先する人には区分所有の方が合っています。

区分所有のマンションでは建物規模の大きさもあり、設備面では1棟所有よりも優れていることが多く空室は埋まりやすいので入居者の管理さえ管理会社に委託してしまえばほぼやることはありません。

一方で、管理費や修繕積立金が決められているので運営費用の節約で収支改善をすることはできません。

建物の管理等についても、自分が所有しているマンションの管理組合員の一人として意見を述べることはできますが、あくまで区分所有者の一人としての意見なので、自分の裁量で運営をしたい人には向きません。


「1棟所有と区分所有のどちらがいいか」答えは投資をする人の方針次第です。
上記のメリット・デメリットを考えて自分の投資方針にあった物件を選んで下さい。




2016年9月8日木曜日

物件を安く買いたい!! 格安物件は流通しているのか? #2

前回は個人投資家と不動産会社の取引条件が違うので売主は条件の良い不動産業者と取引をするということをお伝えしました。

今回は個人投資家が不動産業者のように物件を安く購入する方法を教えます。



〇取引条件で対抗する



①不動産会社と同じ取引条件に合わせる


個人のままでは同条件にできないので法人を作る必要があります。

ローン特約がないのでローンが不調の場合のペナルティ(手付金放棄もしくは違約金支払い)、瑕疵担保免責のため、引き渡し後すぐに建物の修繕が必要になった場合の修繕費用の負担といった大きなリスクを負う必要はあります。

それでも再販売で仲介会社に利益を還元することはできないので不動産会社と同じ金額の場合には不動産会社のほうが優先される可能性があります。



②価格目線をあげる


不動産会社と同じ条件で少し購入価格が高ければ売主は価格の高い方を選ぶでしょう。
仲介会社が意図的に価格の高い申し込みを隠さない限り不動産会社と十分に対抗できることになります。


〇投資用不動産のポータルサイトの有効利用



不動産会社の仕入れと競合するような情報を手に入れるには事業として情報収集をしている仕入れ担当の営業マンと同じように常日頃から何100社という不動産会社と情報交換をしなければなりません。
これはサラリーマン大家さんには不可能なことです。

不動産会社の仕入れ営業マンもやっている方法で自宅に居ながら割安物件を探す方法があります。インターネットの売物件チェックです。

不動産会社の仕入れ営業マンはレインズも使いますが、一般の方はレインズは使えませんので投資用不動産のポータルサイトの観察でいいと思います。

新しい物件情報が掲載されたら自分の探している条件に合う物件をピックアップしておきます。

1か月くらいしてまだ売れていなければ売主の資金需要になるべく合わせる条件で相場よりも10~15%程度安い指値をして申込をします。

申込をするのは月末までに契約ができる毎月20~25日くらいがいいでしょう。

それで価格が下がればラッキーという方法です。
ほとんどの物件で指値は通らないと思いますがごくたまに価格が折り合うことがあります。

その物件を購入すれば相場よりも安く買えます。


〇価格交渉をするための前提条件



この方法で物件を購入するには
①仲介会社にはあらかじめこの方法で物件を探していると説明しておくこと
②断られてもくじけずに続けること
③価格が折り合った物件は速やかに契約できるよう金融機関を開拓しておくこと

この3点が必要です。

①はただの相場の分からない人だと思われないようにするためです。
相場を知らない人は仲介会社から相手にされなくなって情報をもらえなくなってしまいます。

②はほとんど断られるのでいちいち気にしていては続けられないからです。

③は他に高い価格で買う人が現れる前に契約してしまうためです。
③は特に重要です。価格が下がっても融資が通らなければ物件を買えず今までの努力は無駄になりますし、融資が未確定の人は価格交渉の時に相手にされない可能性があります。

融資が未確定だと申込みをしても融資が通るまでペンディングされてしまうことはよくあります。

売主の立場になってみれば当然だと思います。
買えるか分からない人と真剣に交渉をするのは時間の無駄なので「買えるか確認してから正式に申し込んでください。」というのは当たり前です。

融資の目途がついているというのは価格交渉をするうえでの大前提です。

未公開物件=優良物件と勘違いしている投資家が多いため市場にでている物件を敬遠する人がいますが、うまく価格を交渉することによって1カ月以上売れていない物件が優良物件になることがあります。

この方法はプロの仕入れ担当もやっていますので試してみてはいかがでしょうか。


この記事が参考になりましたら、 下の2つのバナーをそれぞれ1クリックお願いします。

ファイナンシャルプランナーをお金のアドバイザーにする時の注意点

金融庁ワーキング・グループの報告書は2,000万円不足、財務大臣の報告書受け取り拒否ばかりが報道されて、本質の部分は見落とされていました。 この報告書には、「米国では証券会社などの金融サービス提供者から独立して、顧客に総合的にアドバイスする者が多数いる」、「日本にも存...