2016年8月31日水曜日

物件を安く買いたい!! 格安物件は流通しているのか? #1

「不動産投資で失敗しないためにはどうすればいいですか」と聞かれることがあります。

不動産投資で失敗しないためには「物件を安く買えばいい」です。

相場よりも安く物件が買えれば運営に行き詰った時に物件を売却すればいいのです。
・・・というのは理想で現実には相場よりも安く物件を買うことはとても難しく、相場よりも安い買付ばかりを出していては仲介会社から相手にされなくなり物件情報をもらうことはできなくなってしまいます。


個人投資家が物件を安く買った話を聞くと
①他の人が買わない(買えない)ような物件を安く買った
②もともと高かった物件を大幅な指値で相場通りで買った
 (安く買ったと思いこんでいる)
③価格を安くせざるを得ないような理由のある物件を安い価格で買っている
この3パターンがほとんどです。

しかし、不動産会社は転売事業のためにどんな市況でも物件を安く仕入れています。

転売を目的として購入をできるような物件は数は非常に少ないですが流通しているのです。

今回は不動産会社が物件を安く仕入れることができる仕組みを説明します。



不動産会社の一般の投資家との違いはたくさんあります。
事業として従業員を雇い毎日仲介会社に営業をしている転売事業の不動産会社とは圧倒的に情報量が違うことも大きな要因です。

それ以上に大きな理由は「取引条件の違い」「再販売による仲介会社への利益還元」です。



①取引条件の違い


不動産会社と一般の個人投資家とは取引条件がそもそも違う場合が多いです。
普通の売主はできるだけ物件を高く売りたいと考えます。

不動産会社に物件を売却する人は価格が安くても他の取引条件が自分に得なので取引をします。

不動産会社は「瑕疵担保免責」「ローン特約なし」を基本条件としています。
売主に売却後の建物の補償とローン解約のリスクをなくす代わりに物件価格を安くしてもらうためです。


「瑕疵担保免責」は個人間売買であれば個人投資家も条件として受け入れることができますが売主が法人の場合には個人は消費者保護法で守られるため「瑕疵担保免責」を条件とすることはできません。
※もし、契約をしても瑕疵担保責任免責特約は消費者保護法で無効とされてしまうため売主が契約をしません。

法人は融資を使って不動産を購入する場合「ローン特約なし」で契約をすることができます。
個人の場合は融資を使う人が「ローン特約なし」で契約することはできません。

個人がローン特約なしで契約をして万一ローンが通らなかった場合、その契約をした不動産会社は仲介責任を問われます。
事前審査が通っていたとしても関係ありません。
普通の不動産会社はそんなリスクのある契約はしません。


「個人投資家」は消費者にあたるため取引上、いろいろな法律で守られています。

不動産会社と同じ取引条件で物件を購入するのなら法人を作り同条件で取引をする必要があります。


②再販売による利益還元


不動産会社と個人投資家との大きな違いは購入目的です。

物件を保有して家賃収入で利益を出す個人投資家と転売することを目的として物件を購入する不動産会社は物件を購入する目的が違います。

転売を目的として購入する場合、不動産会社が購入した物件はもう一度市場にでてきます。

仲介会社は1つの物件で2回の契約ができる可能性があり利益は大きくなります。

転売を目的として物件を購入する場合、多くのケースで再販時に専任媒介で販売をすることを仲介会社に約束して物件を購入します。

有利な条件で物件を購入できるように仲介会社に手数料で利益還元できるようにしているのです。


不動産会社は仕入れのためにリスクを取ったり企業努力で仲介業者に利益を還元して物件を購入しています。

このような理由で個人投資家と不動産会社で同じ物件を取り合ったとしても個人投資家は物件を買うことができません。

個人投資家がなるべく安く物件を買うためにはどうすればいいのか?
次回お話したいと思います。


2016年8月25日木曜日

サブリースのトラブル 原因と対処法

先日、サブリースについての記事がありました。
「家賃保証」アパート経営、減額リスクの説明義務化 8月11日 朝日新聞

今朝のテレビでも空き家問題の中でサブリースや新築アパートについての特集が放送されていました。

「空き家をわざわざ建設して困惑」  テレビ朝日 モーニングショー


今回はサブリースの問題点と、問題が起きた時の対処についてお話しします。



『30年一括借り上げ』テレビCMなどでよく聞く謳い文句ですが、家賃の減額などをめぐってトラブルが多発していました。

これを受けて国交省がサブリースは将来、家賃が減額される可能性があることを説明することを徹底するよう制度改正を行いました。(平成28年9月1日から施行)



〇サブリースの仕組み





通常はオーナーは入居者と直接契約をします。
不動産会社は募集業務や契約業務などを行うだけです。

サブリースはオーナーと不動産会社が一括借上げの賃貸契約(マスターリース)をします。
賃料は相場の80~90%程度の場合が多いです。

不動産会社は一括借上げで契約した物件を入居者に貸し出します。(サブリース)


本来はオーナー・不動産会社双方にメリットがあります。
オーナー側は賃料が相場よりも安くても一括で借り上げてくれることで空室リスクがなくなり経営が安定します。

不動産会社は満室にしてしまえば毎月、借上げ賃料と入居者が払う賃料の差額が利益になります。


○なぜ双方にメリットがあるはずのサブリースでトラブルが多発する?




問題となるのは借上げ賃料の値下げと中途解約です。

・借上げ賃料の値下げ


一般的に借上げ賃料は数年ごと(契約書によって異なるが2年~10年が多い)に見直しがあります。
値下げがあることを説明しない業者とオーナーがトラブルになります。

「建物が古くなれば家賃は下がるので借上げ賃料は○年ごとに見直しがあります」
建物が古くなれば家賃が下がるのは当然です。
きちんと説明していればトラブルになることはありません。

しかし、30年間家賃が保証される(最初の契約賃料で)と誤認させたい業者はこれを説明しません。

国交省はこの点を問題視して制度改正に動いたのです。

・中途解約


物件はずっと満室でサブリースをしているのがもったいないと思うようになる人はたくさんいると思います。
しかし、サブリースの契約は一度締結してしまうと解約は難しくなります。

マスターリース契約では「貸主=不動産オーナー、借主=サブリース会社」です。
借地借家法によって借主の権利は保護されるため貸主は正当事由がない限り契約を解除できません。

サブリース会社は法律上の保護される借主となります。
解約してもらうためには相応の金銭(立退き費用)が必要となります。
解約したくても借主が応じてくれない限り解約はできません。


○サブリースでトラブルになってしまった時はどのように対処すればいい?



・借上げ賃料の値下げ


値下げそのものは建物が古くなれば家賃が下がるので当然のことです。
しかし、値下げに応じられない状況(ローン返済など)であれば値下げを断固拒否するという方法があります。

値下げを断固拒否し続けるとオーナー側の希望額に近づけてくるか「値下げができないなら解約します」という方向に話が進みます。

解約して自分で管理すればいいのです。

借上げ賃料は相場の80~90%の家賃ですから10年間で下がった実際の賃料とそれほど変わりません。

自分で管理して運営すればもとの借上げ賃料程度の収入を得ることができる可能性があります。


・中途解約できない


借主である不動産会社は借家権で守られているためオーナー都合の解約はできません。
解約できるとすれば借上げ賃料の値下げ交渉の時期に値下げを拒否して解約に持ち込むという方法です。


どちらのトラブルも借上げ賃料の値下げ交渉の時が解決のチャンスになります。
(ただし、サブリース契約書の内容によっては該当しない場合もあります)

サブリース契約解除後に自分で管理をすることができない人は管理会社に5%程度の手数料を払って管理を委託して下さい。


管理会社に頼んでも空室が埋まらず収支が改善しないような物件の場合にはサブリースのトラブルというよりは需要のない場所に投資をしてしまった「投資そのものの失敗」です。


不動産のトラブルの大半は契約書や重要事項説明書をしっかりと読まない(説明を求めない)ことによるものです。

契約の時には納得がいくまで話を聞くようにすれば多くのトラブルは起きることはありません。

契約書類はすみずみまでしっかり読むように注意してください。


2016年8月19日金曜日

賃貸住宅市場の現状と管理会社の選び方

賃貸不動産業界の仕組みが分からず、どんな基準で空室を募集する会社を選んだらいいのか分からないという人は多いと思います。

不動産管理会社選びで失敗しないために、良い管理会社を選ぶために賃貸不動産業界の現状と管理会社について説明したいと思います。



○最近の部屋探しの実態は?



部屋探しというと、自分の住みたい駅に行って、不動産会社の店頭にある募集広告を見て、営業マンに部屋を案内してもらう。こんなイメージの人がいるかもしれません。

10年くらい前はそうだったかもしれませんが、今の部屋探しはインターネットから始まります。

2015年の調査ですがリクルート住まいカンパニーの「賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査」によると80%以上の人がPCやスマートフォンを利用して部屋を探したと答えています。

不動産会社への直接訪問は30%弱で訪問した会社の数は平均1.7店舗、見学した物件は平均3.4件なのでインターネットで情報収集をしてある程度物件を絞った段階で不動産会社を訪問しているのだろうと思われます。

部屋探しの現状が変わっているのですから、インターネットに対応できていない管理会社には入居者を探す力がないと言えます。


○賃貸仲介にかかわる不動産会社の分類と取引の現状について


賃貸不動産の場合、取引に関与する不動産会社は3パターンに分かれます。

①入居者を案内し物件を成約する客付仲介会社
②自社の管理物件への客付をする管理会社
③客付をしない物件募集窓口のみを行う管理会社



①の会社は空室情報をポータルサイトに掲載してひたすら入居者を探してくる会社です。
部屋探しのサイトにたくさん物件情報を掲載している会社はこのタイプが多いです。

②はテレビCMができるような賃貸で有名な会社がだいたいこのタイプです。

③は当社のように賃貸仲介の店舗は持たずに①の会社に情報提供をして
入居者を探してもらう会社です。


賃貸不動産の契約は仲介手数料が賃料の1か月分を上限としています。
不動産会社が2社契約にかかわると賃料1か月分の手数料を2社で分け合います。

契約1件あたりの利益率が低くなるので会社が大きくなると②のタイプに会社を目指していきます。
自社で管理している物件に自社で入居者を見つけると上限の手数料をもらうことができるからです。

①の会社はとにかく客付をする必要があるためいろいろなポータルサイトに広告をします。

そのため当社のような③の会社は①の会社に情報を提供して入居者を探してもらいます。
①と③は利害一致するので協力しあって仕事をしています。

②のタイプの会社は①の会社に情報を提供すると契約1件あたりの利益が減るため基本的には情報を提供しません。

最近は②のタイプの会社は①の情報量に押され入居者探しに苦戦していることがあるようです。

おそらく市場には①のタイプの会社が多く、たくさんある①の会社がみんなで広告をたくさん出すので②のタイプの会社が1社でがんばっても圧倒的な①の会社の数に勝てないため顧客の獲得に苦戦しているのだろうと思います。

②のタイプの会社には自社物件の仲介のみでは経営が厳しくなっているため、契約1件あたりの利益を上げるために鍵交換や部屋の消毒、コールセンターの利用料などを入居者からもらってマージンを取っている会社もあります。

不要な初期費用は入居者が負担しなけばならない費用の増加です。入居コストの高い物件は部屋探しをしている人から敬遠されてしまう可能性があります。

管理物件の募集に余計な初期費用の項目が多い会社は部屋探しをしている人から敬遠されてしまう可能性があります。


○入居者が決まらない部屋の分析


最近の入居者の傾向としてインターネットで物件を探すことが当たり前になっているので相場よりも家賃の高い物件、初期費用の高い物件はインターネットの情報収集の段階で候補から外されてしまいます。

空室に悩んでいる人は自分の物件の広告探してを見てみるといいと思います。
(広告の掲載がないなら掲載を依頼してください。)

物件の検索をする時には部屋探しをしている人と同じくエリアや家賃で条件を絞ってみて下さい。

同じエリアの他の物件と比べて家賃が高かったり、条件に劣るようなら募集条件の見直しが必要です。(家賃を下げる、余計な初期費用を削るなどの見直しやフリーレントの検討など)

もし、条件が劣らないのに入居者が決まらないのであれば、情報公開されていなかったり、募集図面の見せ方が悪かったり、管理会社の対応で改善できることが原因かもしれません。

管理会社が対応すれば解決できる問題で入居者が決まらないというのは管理会社の怠慢です。

募集物件の競合物件の条件分析は管理会社の仕事なので、長期間の空室があっても条件変更の提案がない場合には管理会社の力量不足と言えるでしょう。


〇良い管理会社を選ぶためのポイント


①インターネット広告に積極的
②物件情報を自社だけで囲い込まない
③1件の入居契約で過剰に利益を得ようとしない
④募集物件周辺の競合分析を定期的に行って提案をしてくれる

最低限この4点はクリアしている管理会社を選ぶようにして下さい。

2016年8月8日月曜日

 「頭金ゼロでサラリーマン大家」を借金漬けにする地方銀行のウラの顔②

『話題の記事 「頭金ゼロでサラリーマン大家」を借金漬けにする地方銀行のウラの顔』続きを書きたいと思います。


このスキームに関わっている銀行は、融資をした投資家のキャッシュフローが悪化するとそれを改善するために追加の投資をもちかけてきます。

「新しい物件を買って赤字を補てんしましょう、フルローン(オーバーローン)で融資をするので、その収入で赤字が補てんできます。」そんな誘いをしてきます。

このパターンの場合には、本業の年収の○倍までというような融資基準が決まっていて、その融資枠を使い切るまでは融資を受けることができます。

フルローンやオーバーローンの場合は、キャッシュフローのマイナス収支が10年程度で訪れますが、一時的には赤字を補填し収支が改善しますので、投資家は収入アップしたうえに規模を拡大していると勘違いします。


融資枠を使い切った後は、新規購入で赤字を補填することはできないので、収支がマイナスになった物件を運良く売って精算できるか、売れずに赤字を抱えながら本業の給料の一部で補てんを続けることになります。

給料で補てんができず返済が滞れば、物件は競売にかけられ債権回収となります。


今までの話はこんなことが起きる可能性があるという最悪のシナリオですが、キャッシュフローの予測をすれば十分予見できることです。

このような融資をする地銀があり、物件を販売する不動産業者がありますが、投資家側がもっと冷静に考えればこんな投資にはひっかからないだろうと思います。

オーバーローンやフルローン、未公開物件などと言われると冷静さを失う投資家はとても多いと感じます。
さらに自分にとって都合の悪いことを言う業者とは連絡を断つ人も多いです。

リスクがあるものに投資をする以上、自分に都合の悪い話も聞きながら判断をしないと、この記事に書かれているようなスキームで投資をしてしまうことになります。

不動産はやり方を間違えなければ資産形成をスピードアップできる素晴らしい投資先です。

ただし、この記事の最後にある通り「一般の人が投資を行うには、より細心の注意が必須」なのです。




2016年8月4日木曜日

「頭金ゼロでサラリーマン大家」を借金漬けにする地方銀行のウラの顔①

いま話題の記事『「頭金ゼロでサラリーマン大家」を借金漬けにする地方銀行のウラの顔』について書いてみたいと思います。


始めに断っておきますが、この記事のような地銀が100%悪だとは思っていません。


この記事は「プレジデントOnline」に掲載されているもので、4月に掲載された『要注意!「頭金ゼロでサラリーマン大家さん」のカラクリ』の続編です。


〇記事の内容の真偽は?



この記事の内容の真偽はというと、概ね間違いないことだと思います。
当社もある地方銀行から同様の手法での物件販売を持ちかけられたことがあります。
当社は地方への投資は勧めていないことと、かなり危うい手法だったので断りました。


この記事では、多くの地方銀行がマイナス金利の導入で同様のことをしているように書いてありますが、地方銀行には融資をできる場所・人に一定の制限があるため、多くの地銀が関わっていることはないと思います。


マイナス金利の導入前から、住宅ローン金利は0%後半だったので、金融機関は実物の担保がとれて住宅ローンよりも金利が高いアパートローンに力を入れ始めていました。

ちなみに地方銀行にはテリトリーがあります。
例えば、神奈川県の地銀は神奈川県・東京都・静岡県の一部の物件に融資ができて融資を受けられるのは神奈川県に住んでいる人、勤務地がある人などのテリトリーがある場合が多いのです。

地方銀行はどこの物件にも融資ができるわけではありません。
ただ、一部の地銀は全国に支店展開をしているので支店のある地域には融資ができます。

プレジデントの記事は、この一部の地銀が行っていることを書いているのだと思います。


〇某地方銀行が行う問題の不動産投資スキーム



①その地銀から紹介された地方のRC造の物件Aを不動産会社が購入、事業資金の融資をその地銀が行う。
                   ↓
②不動産会社が空室に6か月の満室保証をつけて物件の担保評価を出す
                   ↓
③物件Aは銀行で30年フルローン可能な評価がでる価格設定をして販売
                   ↓
④融資はその銀行で受けることを条件に契約する
                   ↓
⑤銀行は融資を実行・引渡し


このスキームのポイントは収益還元法で担保評価を出すために空室保証をつけることです。

物件Aは不動産会社が購入する段階では多くの空室があり、そのため相場よりもだいぶ安くなっています。

不動産会社への融資は、転売事業のための融資なので、多少空室があっても融資はされます。その後、購入業者が空室保証をつけることで収益還元法の評価額が高くなります。

そのため空室だらけだった物件はフルローンが組めるほどの担保評価の高い物件となります。

空室保証にするか、短期の入居者を入れるかは、買い取る業者の資金力などによるのだと思います。

このスキームそのものは法に抵触することは一切ありません。


〇この不動産投資スキームの問題点



当社が危ういと思って、このスキームの提案を断りました。
空室保証が終わったら・・・おそらく空室は半分くらいしか埋まりません。


どんなに運営努力をしても、もともと空室だらけだった物件を満室にするのは困難です。
そもそも人が少ない地域で賃貸住宅の需要が低いのです。

投資に適していない物件にフルローンを出して、投資家に販売をするのは、投資家の利益になりません。

30年間の融資は近い将来、返済に窮することになります。
しかもフルローンなので事業計画にはそれほど余裕がありません。

家賃が入金されなくても、ローンは支払わなければなりません。
不足分は自分の給料などを補てんして支払うしかないのです。

持ち出しが増えると、投資家は困ってしまいます。
そうすると銀行は、赤字補てんのために「融資をするから、次の物件に投資をしましょう」と持ちかけてきます。

この続きは次回に書きたいと思います。

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