2016年2月26日金曜日

不動産投資とは?

今回は不動産投資とはどのようなものかリスクとメリットを説明したいと思います。



〇不動産投資とは?


投資とは『何らかの利益を得る目的で、その事業にお金を投下すること』です。
不動産投資とは賃料や不動産の売却益などを目的に
不動産にお金を投下することです。

不動産はお金を投下しただけでは利益を産まないので運営をする必要があります。
不動産投資は不動産賃貸業という事業へのお金の投下と言えます。


不動産投資のお金の流れを図示したもの



他の投資と比較した場合
リスク  :株式・FX>不動産投資>預貯金
リターン:株式・FX>不動産投資>預貯金
ミドルリスク・ミドルリターンの投資です。


〇不動産投資のリスクは?


不動産はミドルリスクの投資と言われます。
投資なのですから当然リスクはあります。

空室で賃料が入ってこなかったり、滞納が起きたり、
天災や火災などで建物が壊れてしまったり。

不動産投資で考えられるリスクは
1.換金性 2.借金 3.空室 4.滞納 
5.物件価格下落 6.家賃下落 7.地震 
8.火災 9.入居者の事件、事故

この9つだと思います。

1.換金性

不動産は売出してすぐに買い手がついても融資や登記手続きなどで
現金化するのに時間がかかります。

必要な時にすぐに現金化できないことがリスクのひとつです。

2.借金(アパートローンの過剰利用)      

現金で購入しない限りついてまわる借金をするリスクです。
アパートローンは必要以上に借り過ぎない、金利上昇も視野に入れた
シミュレーションで対応しましょう。

3.空室

空室対策に画期的なものはありません。
物件購入前に賃貸需要の高いエリアを選び、既存の入居者が退去しないよう
修繕や定期清掃を行い入居者を大切にしましょう。

4.滞納

家賃の滞納は部屋は埋まっているのに家賃が入らないという最悪な状況です。
後手にまわればまわるほど回収が困難になります。
督促業務は管理会社など専門家に頼みましょう。

入居時の審査で滞納者を入れないことが大切ですが、ふるい分けることは
とても難しいです。
リスク回避のために保証会社を利用するのも一つの手段です。

どうしても滞納が解決できない場合には最終的に裁判で解決することになります。

5.物件価格下落


不動産市況の変化や築年数の経過等の理由で物件価格は下落していきます。
そうはいっても、物件の選び方次第では価格下落を軽減することができます。
好立地の物件は価値が下がりにくいと言われます。

6.家賃下落

物件価格と同様に築年数の経過とともに必ず家賃は下がります。
やはり立地条件の良い物件は家賃が下がりにくい傾向があります。

設備の老朽化も賃料に影響しますので定期的なリフォームは必要です。

7.地震

日本は地震の多い国なので避けようがありません。
地震保険に加入することでリスクを軽減できます。

また、耐震基準の変わった1981年6月以降に建築確認を取得して建てられた
建物は地震による建物被害が少なかったことが報告されています。
物件購入時には築年数や耐震性も確認しましょう。

8.火災

火災保険に入ることは当然です。
1棟のアパートの場合は管理会社に巡回してもらい、日常的にゴミなど
燃えやすいものが外に置かれていないようチェックしましょう。

9.入居者の事件、事故

これは防ぎようがありません。
最近は事件・事故に対応した損害保険に加入することが
できるので検討してみてはいかがでしょうか。


投資なのでリスクはあります。
どうしても防ぎようのないものもありますが、
多くは物件の選定の部分や運営面でクリアできるものです。


〇不動産投資のメリット


上記のようなリスクはありますが、不動産投資には多くのメリットがあります。

①安定した収入


一般的に不動産の賃貸契約期間は2年間です。
途中で解約することはできますが、短期で解約が起きることはごく少数です。

一度、賃借人が決まれば毎月決まった額の家賃が入金されます。
毎月一定の収入が比較的長期間入金される安定性があります。

②節税効果


・相続税の節税効果
同じ価値のものを現金で持っているのと不動産で持っているのとでは
相続税における評価が異なります。

現金はそのままの額が評価額となりますが、不動産(土地)は
時価の70%程度の評価になります。
その不動産を賃貸していればさらに評価額が下がります。

評価額が下がった分の相続税について節税効果があります。

・所得税、住民税の節税効果
不動産賃貸業は経費を計上することができます。
経費の中には建物の減価償却費というみなしの経費があり
実際にお金が出ていかなくても一定額の経費を計上できます。

経費を計上した結果、不動産所得が赤字になった場合には
給与所得の黒字から赤字分を差し引くことができるため
一定の節税効果があります。

③レバレッジ


不動産投資は金融機関からの融資を利用して投資ができます。
担保の設定ができる現物の不動産ならではのメリットです。

融資を受けることにより大きな投資が可能で資産形成のスピードが
大幅にアップします。

④業務のアウトソーシング


不動産賃貸業の業務の大半はアウトソーシングできます。
業務をアウトソーシングしてしまえばオーナーは毎月の入金確認と
意思決定のみを行えば良い場合もあります。

値動きの激しい株式やFXなどと違い不動産は価格の変動がゆっくりと進みます。
不動産投資は他の投資と比べて手間がかからないと言えます。

不動産投資は自分の工夫次第で収益を伸ばすことができるので
他の投資と比較して事業としての側面が強いことも特徴です。


工夫次第で複数の不動産を運営することも可能です。
投資する物件と収支予測を間違えなければ魅力的な投資手法の一つです。


〇不動産投資の利益の確定


不動産投資は最終的に不動産を売却した時点で利益が確定されるものです。
(所有期間中の家賃収入と売却時の損益が利益となります)
運営のやり方や売却時の不動産市況などで大きく利益が変動します。

融資を利用できると言うメリットはありますが、運営に失敗したり、
もともとの収支予測が甘いと返済に困り物件の売却を余儀なくされます。

融資利用の規模が大きすぎれば物件を売却しただけでは
撤退できない場合もありますので、無理のない範囲で
不動産投資をスタートすることが大切です。

前述の通り、不動産は購入しただけではお金を産みません。
不動産投資は物件を購入してからが本番なので
購入後の運営にはくれぐれもご注意ください。

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