2017年8月9日水曜日

買ったら債務超過? 失敗者続出の新築マンション投資②

こんにちは。
栄不動産株式会社です。
http://s-fudousan.cbiz.co.jp/


前回は新築マンションの投資目的についてとりあげ
目的にあっていれば新築マンションへの投資は
間違っていないとお話ししました。

今回はどうして新築マンション投資は失敗者が続出してしまうのか
説明します。




〇投資目的に合っているか確認不足




前回、新築マンションに投資する目的を4つあげました。
➀節税のため ②生命保険の代わり ③個人年金として ④投資として

この目的にはあっているか判断が甘いために
投資が失敗しているケースが多いのです。

判断の甘さは正しいシミュレーションができないことが原因です。


・新築物件の家賃は高い



当然のことですが、新築物件の家賃は割高です。
設備は最新で今までの誰も使っていない新品の設備に住むのですから
プレミアム家賃なのは仕方がないでしょう。

そのプレミアム家賃は間違いなく下がるということを考慮して
シミュレーションをしなければなりません。

そのうえで個人年金や投資として成立するのか考えて投資をするか判断します。


・売却損が出やすい



新築マンションの価格は新築プレミアムの家賃で設定されています。
入居者が入れ替わった時に家賃が相場通りになれば、
その部屋の価格はその時点で大きく値下がりします。

例えば1,920万円の新築物件を表面利回り5%で買ったとします。
家賃は8万円です。

4年後に入居者が入れ替わって家賃が7万円に下がったとしたら
同じ5%の利回りで売っても1,680万円です。


フルローンで購入しているなど融資の割合が多いと
家賃の値下がりによる収支の悪化に耐えられず売却をしようと考えます。

しかし、元利均等返済の場合、返済初期は利息返済の割合が高いため
残債はそれほど減っていないことが多く売却損が出てしまうのです。


・節税効果は高くない



前回の記事でも取り上げたとおり所得税・住民税の節税効果は高くありません。
相続税という点では一定の効果がありますが、所得税・住民税の節税を
期待しても融資の割合によっては節税のために赤字の物件を
持ち続けることになります。

赤字になってしまった物件の節税効果は支払いを免れた税額と
節税効果のために補てんしたキャッシュフローの赤字部分と
どちらが多いかという判断になります。



〇資産規模の拡大が難しい




分譲マンションを投資目的で購入している人はたくさんいますが、
ポートフォリオに新築で購入して収支が赤字のマンションがあると
銀行から融資を受けられずに物件購入が続けられない人がいます。

不動産投資は不動産賃貸業です。
収支が赤字(数年後に赤字になりうる)の物件を持っている人には
銀行はお金を貸しません。

銀行は不動産賃貸業という事業にお金を貸すのですから
当然、利益の出ていない事業の拡大にお金は貸せないということです。

節税や生命保険の代わりなどいろいろな投資の目的がありますが、
銀行は節税を認めません。

生命保険に加入していても融資の審査に影響はありませんが
生命保険の代わりにマンションを購入して返済をしているという
論理は認めません。

節税は利益を減らすことによって行われます。
生命保険の代わりでも赤字のマンションは負債となります。

儲かっていない事業をしていると判断されてしまうので融資には不利になります。


○新築マンション投資で失敗しないために気をつけること



➀家賃が下がることを認識する。


家賃は必ず下がります。特に最初の入居者の退去後は下落幅も大きいです。


②フルローンは避ける


新築の物件は中古物件に比べてフルローンが組みやすいということもあり、
提携ローンを利用して全額ローンで物件を買ってしまう人がいます。

当然ですが、新築物件は中古物件よりも利回りが低いです。
家賃が下がった時にフルローンを組んでいてローン返済額が多い人は
収支が赤字になってしまうケースがよくみられます。


③購入前に楽観的なシミュレーションをしない



購入前に現実的な条件でシミュレーションをしましょう。
1年分ではなく保有予定期間分のシミュレーションです。

「家賃は築年数に応じて下がる」、「節税分を収益と考えない」、
「修繕の費用を積み立てる」などの厳しいシミュレーションが大切です。


④キャッシュフローが赤字になったら損切りも覚悟する



現金購入や低返済比率なら問題ありませんが、融資の割合が多く
キャッシュフローが赤字になってしまったら手元の資金を投入してでも
損切りをする覚悟が必要です。

赤字のまま保有を続けても下がった家賃が新築時の水準に
回復する見込みはありません。

収入は増えないのですからローンの返済が終わるまで
キャッシュフローの赤字は数年にわたって続きます。

赤字を作ることが目的でないのなら繰り上げ返済でキャッシュフローを改善するか
売却して損切りを検討してください。

不動産賃貸業として事業を拡大したい人も
収支が赤字の物件は処分をして出直しをお勧めします。





どの物件の種別でも同じですが、最終的には購入目的にあうかどうかです。
あくまで税金対策なのか、生命保険の代わりなのか、不動産賃貸業なのか。

購入前に購入目的にあわせたシミュレーションをして
目的にあわせた物件を購入して下さい。




0 件のコメント:

コメントを投稿

地価の変動から投資対象地を考える

こんにちは。 栄不動産株式会社です。 http://s-fudousan.cbiz.co.jp 平成30年の「公示地価」が3月27日に公表され、関東南部を中心とする 「東京圏」は住宅地、商業地ともに5年連続で上昇しました。 特に東京23区ではすべて地点で地価が上昇し...