2017年7月31日月曜日

買ったら債務超過? 失敗者続出の新築マンション投資①

こんにちは。
栄不動産株式会社です。
http://s-fudousan.cbiz.co.jp/

先日取り上げた週刊ダイヤモンドの不動産投資特集にも
危険な投資として新築マンション投資がとりあげられています。
1棟ものや中古マンションとも共通のリスクが含まれていますので
どんな危険があるのか説明したいと思います。



○購入の目的は節税?、保険・年金の代わり?、投資?



新築マンションに投資をした人は節税のため、生命保険の代わりに、
将来の年金の足しになどの理由で購入しています。

1棟ものの物件を勧める人の多くが絶対に買ってはいけないと言う
新築マンション投資ですが購入目的にあっているのなら
購入してもいいのだろうと思います。




目的①節税のため



不動産に投資をして節税ができるのは
「所得税・住民税」と「相続税」があります。


・所得税、住民税節税の仕組み


不動産投資で得られる家賃収入(不動産所得)は他の所得と合算されて
税金が計算されます。
不動産所得は家賃収入から経費を控除した金額です。

経費は出て行ったお金ですが不動産投資では実際には支出をしていない
減価償却費というみなしの経費が計上できます。

例えば建物価格が1,500万円の新築RC造だとすると
概算で年間33万円が減価償却費でみなしの経費になります。

この33万円は建物の価値の目減りを経費として認めてくれているだけで
お財布から出ていくお金ではありません。

支出していないお金が経費として計上できるので節税になるという考え方です。
所得税については経費計上ができるというだけで節税効果は
それほど高くありません。

新築マンションのデベロッパーが節税として提案するのは
不動産所得を赤字にして給与所得を損益通算するものですが
普通に利益の出る物件なら初年度以外は赤字になりません。



・相続税節税の仕組み


1億円の現金と1億円で買った不動産では相続財産の評価上は価値が違います。
現金1億円は相続財産としての価値も1億円ですが、不動産は価格が下がります。

土地の価値は公示地価の80%程度の路線価で計算され、
建物は実際の工事にかかる費用の半額くらいの固定資産税評価額で評価されます。

仮に土地建物が5,000万円ずつだとしたら土地は80%の4,000万円、
建物は半額の2,500万円合計が6,500万円といった評価になります。
その不動産を他人に賃貸していればさらに評価が下がります。

この相続税評価の仕組みを利用して不動産を利用した相続の節税ができます。



目的② 生命保険の代わりに



一般的にはローンを利用して不動産を購入すると団体信用生命保険という
保険に加入します。
金融機関によっては保険料が金利に含まれていることもあります。

ローンを組んだ人が亡くなった場合に団体信用生命保険が
ローンを返済してくれるため残された家族はローンの返済が終わった
不動産を取得します。

生命保険は非課税枠があり、すぐに現金を受け取ることができるため
少し性質が違いますが財産を残せるという点では同じ効果があります。

不動産ですから相続登記が必要だということ、すぐに現金化できないということ、
資産としての価値や生み出す収益(賃料)が年数が経過すると減少する点に
注意しなければなりません。



目的③ 個人年金として



公的年金の持続可能性や給付水準に不安を感じて個人年金として
不動産への投資をする人がいます。

ローンを完済してしまえば毎月の支払は管理費と修繕積立金だけになります。
家賃からコストを引いた残りのお金が年金の足しになります。

ただし、建物の築年数経過によって賃料が下がる可能性があること、
賃借人がいなければコストだけがかかることが年金とは異なる点です



目的④ 投資として



純粋に投資として購入する人もいます。
家賃からコストとローン返済額を引いた残りのお金が利益になります。

新築なので10年程度はほとんど修繕費用はかかりません。
設備は最新のものが設置してありますので空室の募集時にも競争力があり
収益が安定しやすいというメリットがあります。



以上のように新築マンションでも購入目的を達せられればメリットがあり
購入そのものに問題はありません。


なぜ、失敗する人が続出してしまうのか?
次回、説明します。



0 件のコメント:

コメントを投稿

地価の変動から投資対象地を考える

こんにちは。 栄不動産株式会社です。 http://s-fudousan.cbiz.co.jp 平成30年の「公示地価」が3月27日に公表され、関東南部を中心とする 「東京圏」は住宅地、商業地ともに5年連続で上昇しました。 特に東京23区ではすべて地点で地価が上昇し...