2017年7月20日木曜日

積算評価の高い物件の探し方

こんにちは。
栄不動産株式会社です。
http://s-fudousan.cbiz.co.jp/

金融機関の評価が出やすいと言われる積算評価の高い物件を
探している人はたくさんいると思います。

実際に「積算>売価の物件」を探しているという
問い合わせはたくさんあります。

しかし市場には都市部で積算評価の高い物件はそれほど多くありません。
積算評価の高い物件を探すにはどうすればでいいのでしょうか。



〇収益還元評価と積算評価



収益還元評価は不動産の収益性に着目して、
その不動産から将来得られるべき価値を評価します。
不動産が持つ収益力がそのまま評価額に反映されます。

積算評価というのは大まかに言うと土地価格+建物価格で
不動産の価値を評価する査定方法です。
対象不動産を価格時点において再調達することを想定した価格を査定できます。

積算評価はコストを反映したものです。
かかったコストの評価であってマーケットでの評価は別です。

投資用不動産についてはコスト的評価とマーケット的評価が乖離する傾向が強いので
投資用不動産の価格査定には収益還元法を使うのが一般的です。



〇金融機関の収益物件の評価方法



金融機関が物件の担保評価を査定する場合、積算評価を採用する金融機関が多いため
積算評価を重視して物件を探す人がたくさんいます。

収益還元評価で担保評価をする金融機関もあるのですがそれほど多くはありません。

最近は金融庁から「アパートローンの物件評価は運営リスクを考慮して
収益還元法を使いなさい」と指導されているので今後は収益還元評価を
採用する金融機関が増えるかもしれませんが、現在の主流は積算評価です。



〇融資に有利? 積算評価の高い物件を探すポイント



➀収益性の低い物件を探す


すごく端的に言えば収益性の低い収益物件を探すことが
積算評価の高い物件を探す方法です。

投資用不動産は販売価格を収益還元法で算出するのが一般的です。
賃料を利回りで割って価格を算出します。

所在地や築年数、構造などの条件が同じなら割り戻す利回りは同じ値になります。
収益性(賃料)が高い物件ほど価格が高く、収益性が低い物件は価格が安くなります。

極端な例だと土地100坪のアパートと土地30坪のアパート土地の広さが3倍でも
家賃が同じで成約利回りが同じなら販売価格は同じ金額になります。

実務的には土地が広ければ販売価格の調整をしますが
土地が3倍でも利回りが1/3にはなりません。

この収益還元法と原価法の算出価格の違いに着目して物件を探すと
積算評価の高い物件が見つかります。

実際に売られている物件では敷地内駐車場付きの物件や
高層の建物が建たない低層住居専用地域など土地の広さに対して
賃料が安い物件は積算評価が高くなる傾向があります。


②地方の物件は積算評価が高い可能性がある



首都圏と地方では家賃相場に大きな差があります。

月収100万円のマンションを例にします。
都心部なら1Kタイプ15部屋くらいで100万円くらいの賃料になりますが、
家賃の安い地方なら同じ1Kでその倍の30部屋くらいの部屋数がないと
月額100万円の賃料にはならない場合があります。

部屋数が倍になれば建物面積は当然倍以上になります。
建物面積が倍になれば、その大きさの建物が建つ広い土地が必要になります。

積算評価は土地建物の原価です。
土地には1㎡あたりの単価に差があるので都市と地方で大きな差は
つかないかもしれません。

計算上、都心部も地方も建築単価(再調達価格)に差はありません。
地方の大きな建物は積算評価を高くします。



➀収益性の低い物件
②土地建物の大きい地方物件

この条件で物件を探すと積算評価が高い物件は探しやすいでしょう。
しかし、積算評価が高い物件=良い物件とも言えないので注意が必要です。



○積算評価が高い物件でもいいことばかりではない




➀「積算評価が高い=融資に有利」は大きな間違い



積算価格が高ければ次の物件が買いやすくなる
というわけではありません。

金融機関の評価はさまざまです。
積算評価が全てではありません。

たとえ積算評価の高い物件を持っていても、
積算評価で査定をする金融機関Aでは担保余力があると査定され、
収益還元評価の金融機関Bでは債務超過と査定をされる
可能性があるということです。


最近、金融庁では収益還元評価を推奨し金融機関の監視を強めています。
https://www.boj.or.jp/research/brp/fsr/data/fsrb160324.pdf

今は積算評価が主流でも数年後には収益還元評価を
採用する銀行が増えるかもしれません。


②積算評価の高い物件はコストが高い


積算評価が高い物件は不動産取得税や固定資産税も高くなるので
収益的にはデメリットと言えます。

建物の規模の影響で積算評価が高くなっている物件は建物が大きい分、
修繕費用が高くなります。

先ほどの月額賃料100万円のマンションの例で考えると1K×15部屋と
1K×30部屋では賃借人が1回転すると単純計算では原状回復費用は
2倍かかるということになります。

共用部分の修繕を考慮すれば同じ家賃を得るために倍の以上の
修繕費を払うことになります。


③建物の比重が高い物件は売却時の税金に注意


利益確定のために収益物件を売却することは不動産賃貸業を継続するうえで
重要な仕事のひとつです。

建物の比重が高い物件は売却時に多額の税金がかかる場合があるので
気を付けなければなりません。

売却時の所得税は売却の結果、儲かったら払う仕組みです。
売れた金額‐(売却経費+取得費)=儲かった金額ですが、
この取得費は購入金額とイコールではありません。
建物の部分は減価償却されます。

建物の比率の高い物件は減価償却により売却時に取得費が小さくなり
儲かった金額が高くなる可能性があり、税金が高くなります。



○積算評価の考え方は投資戦略や目標によって判断が分かれる




投資用不動産の価値は積算評価ではなく収益力です。
収益のために投資をするのですから当然です。

融資を利用しない人、収益還元評価を採用している金融機関の融資を
利用する人には積算評価が高くても嬉しくないのです。
理由は上記の通りコストが高く収益に悪影響だからです。

しかし、担保として積算評価を重視している金融機関もあります。
取引をする金融機関によっては積算評価は無視できません。

まずは自分の利用する金融機関が物件の何を重視しているのか
知らなければなりません。

どういう投資戦略で進んでいくかによって積算評価の考え方は変わってきます。
不動産賃貸業は長期間の物件の運営で利益を出していくものですから
積算評価重視だけではなく、状況や投資の目標に応じて適切な投資計画を考えて、
物件や融資先を決めていくことが大切です。



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