2017年4月18日火曜日

不動産の購入・売却の時に知っておきたい「瑕疵担保責任とは?」

こんにちは。
栄不動産株式会社です。

不動産の取引をする時に「瑕疵担保責任」や「瑕疵担保免責」という


言葉を聞くことがあると思います。


正しく理解していないと思わず被害を受けることがあります。



瑕疵(かし)は大まかには傷、欠陥などという意味です。
瑕疵担保責任というのは売ったものに欠陥があったら売った人は
買った人に責任を負うということです。
(責任を負う対象は隠れた瑕疵なので事前に申告したものは除きます)

瑕疵担保責任は民法と宅建業法で決められています。

〇瑕疵担保責任とは?



①民法上の瑕疵担保責任



民法では個人間の売買に関する瑕疵担保責任が定められていて
買主が瑕疵があると知った時から1年間請求することができるとなっています。
(10年の時効あり)

これだと家を売った後、10年間保証しなければならなくなるので、
実際の取引では特約で期間と範囲を決めます。

一般的には3か月間で建物の主要構造部です。
設備は7日間などと定めることもあります。

隠れた瑕疵があった場合、買主は売主へ損害賠償を求めることができます。
欠陥などが重大な場合で購入の目的が達成できないのなら
契約の解除を求めることもできます。

契約当事者間で合意すれば免責とする特約も可能です。


②宅建業法での瑕疵担保責任



宅建業法では売主が宅建業者の場合の瑕疵担保責任について定めがあります。
宅建業者は最低2年間の瑕疵担保責任を負わなければなりません。

新築の場合には住宅品質確保法で基本構造部分の瑕疵について
10年間の保証を義務付けています。

当事者間で合意をしても免責とすることはできません。


③消費者契約法



個人でも宅建業者でもない法人が売主、買主が消費者の場合には
消費者契約法が適用になります。
直接の条文はありませんが、消費者側不利になる特約は無効とされています。

判例等から1年程度の瑕疵担保責任の期間を設けなければならないようです。

法人で所有している不動産を売却する時に買主が消費者だった場合には
消費者契約法が適用されて瑕疵担保免責の特約はできません。


〇民法改正で瑕疵担保責任から契約不適合へ



今回の改正により、「瑕疵」という用語は使用されなくなり、
「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないもの」
という表現になります。

瑕疵担保責任では目的物に欠陥があった場合、損害賠償請求が認められて
購入目的を達成できなかった場合の契約解除を認めています。

今回の改正案では契約不適合がある場合、買主は売主に対し
「目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる
履行の追完を請求することができる」
という規定に変わります。

現状の瑕疵担保責任ではできないとされていた履行の追完
(欠陥を修理して引渡す)が認められることになります。

改正案では買主が催告しても売主が追完義務の履行に応じない場合に
契約不適合の程度に応じた代金減額請求が可能となります。


〇不動産取引で注意する点は?



・不動産を購入する場合


建物が古い場合など瑕疵担保免責での契約を求められることがあります。
いったん契約を締結すると一方の都合で簡単に契約を解除することはできません。

瑕疵担保免責で契約をするのなら契約前に建物の調査をする、
修繕の費用を用意しておくなど対策が必要です。

・不動産を売却をする場合


売主は物件の瑕疵について誠実に情報提供をし
契約前に瑕疵を明らかにしていくことがトラブル防止になります。

今後は建物のインスペクションについて説明が義務化されますので
専門家に調査を依頼という選択もあります。



物件の隠れた瑕疵をめぐるトラブルは非常に多く解決には時間と費用を要します。

買主は物件の状態を十分に理解し、売主は誠実に情報を開示することが大切です。


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