2017年2月10日金曜日

不動産価格の高騰期にどう動くべきか?

こんにちは。
栄不動産株式会社です。
http://s-fudousan.cbiz.co.jp/

投資用不動産のポータルサイト「楽待」(http://www.rakumachi.jp)や
「建美家」(https://www.kenbiya.com)などが
定期的に投資用不動産市場のレポートをリリースしています。

最新(2017年1月)のレポートによるとピークを過ぎた感があるものの依然として
不動産価格上昇のため利回りは低水準であることが分かります。


不動産価格上昇



2007~08のリーマンショックによって日本経済の大幅な景気後退が起こり
不動産価格が下がっていた2010年~12年頃の利回りと比較すると
2~4%は利回りが下がっています。

原因にはアベノミクスによる不動産価格の上昇や
金融機関の融資が受けやすくなったことがあげられます。

単純に2010年頃と比べると収益の悪くなった不動産市況ですが、
このような時期に投資家はどうすればいいのでしょうか?


〇融資が受けられるうちに買っておく


昨今の物件価格上昇の一因に金融機関の融資が受けやすいことがあります。
融資が受けやすいということは物件を購入できる人が増えるため
需要と供給のバランスで物件価格が高くなります。

景気後退が起きて物件価格が安くなると金融機関は融資マインドが悪化して
融資条件の引き締めなどでお金を貸さなくなります。

いつでも金融機関からお金を借りることができる自信のある人は良いのですが
融資を受けられなくなる可能性がある人は今のうちに物件を購入して
運営実績を作っておくことも選択肢のひとつです。


〇物件が高いから何もしないでお金を貯めておく


不動産には相場があり何の理由もなく安い物件はありません。
景気が後退して物件が安くなった「その時」のために
お金を貯めておくことも選択肢のひとつです。

ただ、景気の動向は予測が難しいので「その時」がいつ来るかは分かりません。

貯蓄なのでお金は貯まりますが、銀行の金利はほぼゼロですから
貯めた以上に増えることはありません。


〇安いうちに買った物件を売却して利益を確定する


リーマンショック後の不動産が安い時期に物件を購入して
保有している人もいると思います。
不動産の利益は保有している限り含み益であり含み損です。

せっかく高く売れるのなら売って利益を確定しておくのも選択肢のひとつです。
融資を利用して物件を買っていると経費計上できる利息が減っていきますので
収支は少しずつ悪くなります。

査定をして希望の価格で売れるのなら売却も検討してみてはいかがでしょうか。

〇不動産市況は予想ができない


不動産の市況や景気の予測はできません。
年始の経済誌で今年の景気予測が出ていたり、大企業の経営者にアンケートで
予測を聞いたりしていますが年末に振り返ってみれば多くは外れています。

経済のプロでも景気の予測はできないのです。
不動産市況も簡単に予測できれば不動産会社は倒産などしません。

オリンピック後に不動産価格が下がると言われていますが、
予測が当たるかどうかは分かりません。



〇投資用不動産探しは大変


投資用の不動産を探すには時間と労力がかかります。
投資の本を読んだり、セミナーに行ったり、ネットで物件を探したり。

そのために使う時間を他のことに使えば不動産に投資をするよりも
別の効果を得られるかもしれません。

どうしても利回り10%で物件がほしいと思っても他の大多数の人が9%で買うなら
物件は9%でしか買えません。

不動産だけでなく株式でも同じことです。
例えば最近の三菱東京UFJ銀行の株は1株750円くらいです。
2011年の12月くらいなら同じ株が320円くらいで買えました。

突発的な大事件でも起きない限り、現金をいくら持っていようが
明日、三菱東京UFJ銀行の株を1株320円で買うことはできないでしょう。

株にしても不動産にしても相場が決まっているものの売買では仕方のないことです。

明日がいつもと変わらない平穏な一日なのに
「あなただけにこっそりと三菱東京UFJ銀行の株を1株320円で売ります。」
と言ってくる人がいたら騙されていると思うでしょう。

先ほどの例で言うと相場よりも安い金額で紹介された利回り10%の物件には
他の人が利回り9%で買わない理由があります。

他の人が買わない理由が賃貸経営に悪影響のあるものなら物件を購入することで
破綻する可能性を増やすことになってしまいます。

どうしても希望の利回りが相場と合わないなら無理をして物件を探さずに
限られた時間を有効に使うことも必要なのではないでしょうか。

銀行に預けていても金利はつかないので何らかの資産運用は必要だと思いますが
資産の運用先は不動産だけではありません。


0 件のコメント:

コメントを投稿

地価の変動から投資対象地を考える

こんにちは。 栄不動産株式会社です。 http://s-fudousan.cbiz.co.jp 平成30年の「公示地価」が3月27日に公表され、関東南部を中心とする 「東京圏」は住宅地、商業地ともに5年連続で上昇しました。 特に東京23区ではすべて地点で地価が上昇し...