2016年11月25日金曜日

日本の不動産取引の現状と問題点 ②

こんにちは。
栄不動産株式会社です。
http://s-fudousan.cbiz.co.jp/


前回はアメリカの不動産流通システムについての記事を書きました。

今回は不動産を売買する消費者側の日本とアメリカ違いを書きたいと思います。



○中古物件取引が活発


前回の記事にも書きましたがアメリカは不動産の買い替えが多く
中古物件の取引が活発です。

日本は中古物件の売買が新築物件の売買の半分くらいの規模ですが、
アメリカは新築物件の10倍の中古物件が売買されます。

○物件探しよりもエージェント探し


アメリカでは売主も買主も不動産を探す前にネットなどで自分の家の販売(購入)を
手伝ってくれる「エージェント」を探し契約します。

MLS(アメリカの不動産サイト)では販売に出ている物件、
オファーが入りペンディング中の物件、成約済み物件、売却キャンセル物件等の
全ての不動産情報が登録されています。

エージェント、一般消費者はMLSの情報を見ることができます。
日本と違いエージェントが持っている物件情報に全く差がありません。

そのため、買主も売主も不動産売買をする時には経歴や実績などで
エージェントを選びます。

会社で選ぶのではなくエージェント個人の能力で選んで
不動産売買のサポートを依頼するのです。

日本では大手不動産会社に頼めば全て安心という風潮がありますが、
アメリカは個人のエージェントの能力重視です。

※前回の記事にあった囲い込みなどは大手不動産会社でも
日常的に行われていましたので大手なら安心というのはただの幻想にすぎません。

優秀なエージェントは会社のサポートに不満があれば移籍してしまうので
会社は営業支援や技術的なサポート、資格・研修などのサポートを
積極的に行います。


エージェントは知識や不動産取引のノウハウを高め付加価値を付けることで
自身を選んでもらいます。
自分を選んでもらうために実績や経験を積み、知識の研鑚に努めます。

このシステムのおかげでエージェントの専門性が高まり、地位も向上します。
宅建資格をもっていない営業マンがたくさんいる日本とは大違いです。

業界では宅建主任者の地位向上のためにと
宅建主任者から宅建士に名称を変更しましたが、
名前を変えるだけでは何の効果もありません。


日本では売主は売主側の仲介会社に買主は買主側の仲介会社に手数料を支払います。
アメリカでは売主が全ての手数料を負担し買主は支払いません。

日本と違い仲介手数料に制限がありませんが6~7%が相場で
売主側のエージェントと買主側のエージェントで分け合います。

〇インスペクション


2016年6月に宅建業法が改正されました。

①宅建業者は売買契約の締結前に行う重要事項説明のときに
インスペクションを実施しているかどうかと、実施している場合には
インスペクション結果を説明しなければならなくなります。

②宅建業者に媒介を依頼し、媒介契約を締結したときに宅建業者は
インスペクション業者のあっせんの可否を示し、あっせんが可能な場合には
媒介依頼者(売主等)の意向に応じてあっせんすることとなります。

インスペクションとは建物に生じたひび割れ、雨漏り等の有無を把握するために行う
調査のことです。

日本ではあまり実施されていませんがアメリカでは不動産取引の80%程度で
インスペクションが行われています。

アメリカの不動産の売主には瑕疵担保責任がありません。

そのため買主は購入した物件に不具合があっても売主に何も請求できないため
自分の責任で専門業者に依頼をして建物を調査します。
調査結果によっては契約を解除できるような契約システムがあるため
買主はほとんどの場合、調査を行います。

日本には瑕疵担保責任という約定がありますが、個人間売買では双方の合意で
免責にできますし、そもそも個人間では瑕疵担保責任の期間は3か月間が一般的です。

もともと3か月なら無いようなものですからインスペクションは活用されるべきですが
数万円の費用負担がもったいないと1,000万円以上もする物件の検査をしない
というのが現状です。

※当社はジャパンホームシールドのインスペクションを斡旋できる体制を
整えていますのでインスペクションに興味ある方はご相談ください。

〇エスクロー


日本では契約日に手付金を売主に渡します。
 アメリカではこのシステムはありません。
売主と買主が直接ではなくエスクロー会社という第三者を介して取引をします。

資金もエスクロー会社の口座に入金しますので
売主が持ち逃げなどできないようになっています。

エスクローはお金の管理だけでなく、権利証(タイトル)の調査、
各取引ポイントの日程確認など日本では仲介業者が行う業務を行います。

決済までの取引が円滑に行われるようサポートしてくれる役割もあります。
地域によってはエスクローを使わず双方が弁護士を雇って取引するそうです。




このようにアメリカの不動産取引のシステムは不動産会社に頼るというよりは
消費者側が自分の財産を売買するエージェントを自分の責任で選んで取引をします。

消費者側が正しい選択ができるようにいろいろな情報が公開されていて
取引が安全に行われるシステムが整っているのがアメリカの不動産流通の特徴です。



次回は今までのアメリカの不動産システムとの比較から日本の不動産業界の問題点と
トラブル回避について考えてみようと思います。


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