2016年9月21日水曜日

黒字なのに収支がマイナス「デッドクロス」で破綻しないために

こんにちは。
栄不動産株式会社です。
http://s-fudousan.cbiz.co.jp/

先日、楽待にこんな記事がありました。

『えっ、黒字なのに倒産!? 恐ろしい「デッドクロス」とは?』

http://news.finance.yahoo.co.jp/detail/20160821-00001690-rakumachi-column

「デッドクロス」というのは株式投資の用語で株価の中期の動きを
短期の動きが下回った時をデッドクロスと言います。

不動産投資ではいろいろな定義がされているようですが、
減価償却費よりも元金返済が増えて逆転するポイントが
「デッドクロス」として使われることが多いようです。

デッドクロスが起きる要因には「減価償却費」と「融資金の返済」が深く関わっています。


〇減価償却費

不動産を買うときは、通常、土地と建物を買うことになります。
土地は古くなっても価値が下がりませんが、建物は古くなればに価値が下がります。

そこで耐用年数に応じて購入した建物価額の価値が減った分を
経費計上が出来るというのが減価償却の考え方となります。

耐用年数が経過すれば価値はゼロになるように減価していくので
耐用年数経過後は経費計上はできなくなります。

〇融資金の返済

融資金の返済形式は「元利均等返済」とすることが多いです。
元利均等返済とは、月々の返済額が一定になるように元金と利息の割合を
調整する方式で、借入当初は利息の返済が大きく、元金が少なくなります。

融資金の返済のうち利息部分は経費として計上できるのです。

このため年数が経過して返済が進むと、利息の割合は少なくなります。
利息返済額が減り、元金の返済増えると計上できる経費が減ります。

経費の扱いについては過去の記事も参考にしてください。
http://fp-s-fudousan.blogspot.jp/2016/04/blog-post_27.html
http://fp-s-fudousan.blogspot.jp/2016/05/blog-post.html

〇デッドクロス発生

経費にできない元金返済部分が増加して、経費にできる減価償却費よりも
金額が大きくなった時、デットクロスが発生します。

実際に現金は出ていかないのに経費にできる減価償却費よりも、
実際に現金が出ていくのに経費にできない返済元金が上回ってしまうのです。

どんな物件でも融資を利用する限りデッドクロスは訪れます。
デッドクロスが発生すると、とても恐ろしいことが起きているように
思われがちです。


実際に起きていることは税金の負担が増えているだけです。
デッドクロスが発生すると全員破綻するわけではありません。
税金の負担が増えてもキャッシュフローが赤字にならない
収支で物件を購入していれば破綻することはないのです。

〇デッドクロスで破綻しないために

デッドクロスが発生しても破綻しないための対処方法があります。

①頭金を多くいれて融資金を減らす
返済額を減らせば元金返済が減価償却費を上回る時期を遅らせることができます。

②デッドクロスが発生したら売却してしまう
それで新たに物件を購入すれば、デッドクロスを先送りできます。
しかし、デッドクロスが発生した時に不動産市況が悪ければ
希望の価格で売却できず残債が返せない可能性があります。

③経費を作る
減価償却のできる物件を購入する、リフォームをする、
家族に給料を払う(青色申告専従者給与)など

④融資の借り換え
融資の借り換えをすると利息が多く元金が少ない返済1年目の状態に戻れます。

②③④はリスクがあります。
②は売却時の価格下落リスクがあります。残債より高く売れるとは限りません。
③はそもそもお金がかかります。
「節税のためにお金を使う」得なのか分かりません。
④は元金の減りが遅くなり支払利息が増えてしまいます。

やはり①が王道で一番安全な方法です。


デッドクロスが発生して税金の負担が増えても収支が赤字にならなければ
破綻することはありません。
購入前にしっかりとシミュレーションをしていれば、
デッドクロスが発生する時期は分かります。


多少収支が悪化しても慌てなくて済むような資金計画をたてて
安全な投資をして下さい。



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