2016年9月13日火曜日

投資するなら1棟所有、区分所有?

こんにちは。
栄不動産株式会社です。
http://s-fudousan.cbiz.co.jp/


今日はお客様からよく聞かれる質問に回答したいと思います。

「不動産投資するなら1棟所有、区分所有どっちが得ですか?」


先に結論を申し上げます。

「どちらも長所短所があり自分の投資方針にあうものを選べばいい」


それでは1棟と区分所有のメリット・デメリットを考えてみましょう。


〇1棟所有のメリット


・運営が自分の裁量で行える。
・税務上の柔軟性がある。
・資産形成のスピードが早い


〇区分所有のメリット


・共用部分の管理をしなくてもいい。
・分散投資がしやすい。
・売却時に買い手が探しやすい。


〇1棟所有のデメリット


・1カ所への投資金額が高くなりがち。
・区分所有に比べて設備が陳腐になりやすい。

〇区分所有のデメリット


・自分の裁量で運営できるのは室内のみ。
・投資規模の拡大に手間がかかる。

よく、区分所有の空室リスクをデメリットにあげる人がいます。

1棟マンションで20部屋あれば2部屋空室がでても10%の空室だ。
区分所有のマンションを2部屋持っていて1部屋空いたら50%の空室だ。
区分所有の空室リスクは高いと。


空室リスクという話しなら区分所有も同じ部屋数を
持っていなければ比較になりません。

前提条件が同じ20室でなければこの比較はあまり意味はないのです。
おそらく同じ部屋数で比べると区分所有のマンションの方が空室率は低いでしょう。



・1棟所有・区分所有どちらを選べばいい?



資産形成のスピードを求める人、自分の裁量で管理運営を進めたい人には
1棟所有の方が合っています。

1棟所有のマンションは管理会社が定期的に大規模修繕を行う区分所有に比べて
設備面で劣ることが多く、空室の原因になります。

運営面の工夫や修繕工事の検討などが必要になるので、管理に時間を取れない人は
管理会社に管理委託をすることをお勧めします。


区分所有のマンションは資産規模の拡大に時間と手間がかかります。
アパートなら1回の売買で10室くらいずつ増えますが、
区分所有は1回の売買で1室しか増えません。


資産形成のスピードよりも分散投資を優先する人には区分所有の方が合っています。

設備面では1棟所有よりも優れていることが多く空室は埋まりやすいので
入居者の管理さえ管理会社に委託してしまえばほぼやることはありません。

一方で、管理費や修繕積立金が決められているので運営費用の節約で
収支改善をすることはできないので、自分の裁量で運営をしたい人には向きません。


「1棟所有と区分所有のどちらがいいか」答えは投資をする人の方針次第です。
上記のメリット・デメリットを考えて自分の投資方針にあった物件を選んで下さい。




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