2016年8月8日月曜日

 「頭金ゼロでサラリーマン大家」を借金漬けにする地方銀行のウラの顔 本当にある話?

こんにちは。
栄不動産です。
http://s-fudousan.cbiz.co.jp

前回の

『話題の記事 「頭金ゼロでサラリーマン大家」を借金漬けにする
地方銀行のウラの顔 本当にある話?』

続きを書きたいと思います。

このスキームに関わっている銀行は融資をした投資家のキャッシュフローが
悪化するとそれを改善するために追加の投資をもちかけてきます。

「新しい物件を買って赤字を補てんしましょう、フルローン(オーバーローン)で
融資をするので、その収入で赤字が補てんできます。」
そんな誘いをしてきます。

このパターンの場合には本業の年収の○倍までというような融資基準が決まっていて、
その融資枠を使い切るまでは融資を受けることができます。

フルローンやオーバーローンの場合はキャッシュフローのマイナス収支が
10年程度で訪れますが、一時的には赤字を補填し収支が改善しますので
投資家は収入アップしたうえに規模を拡大していると勘違いします。


融資枠を使い切った後は新規購入で赤字を補填することはできないので、
収支がマイナスになった物件を運良く売って精算できるか、
売れずに赤字を抱えながら本業の給料の一部で補てんを続けることになります。

給料で補てんができず返済が滞れば物件は競売にかけられ債権回収となります。


今までの話はこんなことが起きる可能性があるという最悪のシナリオですが
キャッシュフローの予測をすれば十分予見できることです。

このような融資をする地銀があり物件を販売する不動産業者がありますが
投資家側がもっと冷静に考えればこんな投資にはひっかからないだろうと思います。

オーバーローンやフルローン、未公開物件などと言われると
冷静さを失う投資家はとても多いと感じます。
さらに自分にとって都合の悪いことを言う業者とは連絡を断つ人も多いです。

リスクがあるものに投資をする以上、自分に都合の悪い話も聞きながら判断をしないと
この記事に書かれているようなスキームで投資をしてしまうことになります。

不動産はやり方を間違えなければ資産形成をスピードアップできる
素晴らしい投資先です。

ただし、この記事の最後にある通り
「一般の人が投資を行うには、より細心の注意が必須」なのです。




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