2016年8月31日水曜日

物件を安く買いたい!! 格安物件は流通しているのか? #1

こんにちは。
栄不動産株式会社です。
http://s-fudousan.cbiz.co.jp/


「不動産投資で失敗しないためにはどうすればいいですか」
と聞かれることがあります。

不動産投資で失敗しないためには「物件を安く買えばいい」です。

相場よりも安く物件が買えれば運営に行き詰った時に
物件を売却すればいいのです。・・・というのは理想で現実には
相場よりも安く物件を買うことはとても難しく、
相場よりも安い買付ばかりを出していては仲介会社から
相手にされなくなり物件情報をもらうことはできなくなってしまいます。


個人投資家が物件を安く買った話を聞くと
①他の人が買わない(買えない)ような物件を安く買った
②もともと高かった物件を大幅な指値で相場通りで買った
 (安く買ったと思いこんでいる)
③価格を安くせざるを得ないような理由のある物件を安い価格で買っている
この3パターンがほとんどです。

しかし、不動産会社は転売事業のために
どんな市況でも物件を安く仕入れています。

転売を目的として購入をできるような物件は数は
非常に少ないですが流通しているのです。

どうして不動産会社は物件を安く仕入れることが

できるのでしょうか?



不動産会社の一般の投資家との違いはたくさんあります。
事業として従業員を雇い毎日仲介会社に営業をしている転売事業の不動産会社とは
圧倒的に情報量が違うことも大きな要因です。

それ以上に大きな理由は
「取引条件の違い」「再販売による仲介会社への利益還元」です。



①取引条件の違い


不動産会社と一般の個人投資家とは取引条件がそもそも違う場合が多いです。
普通の売主はできるだけ物件を高く売りたいと考えます。

不動産会社に物件を売却する人は価格が安くても
他の取引条件が自分に得なので取引をします。

不動産会社は「瑕疵担保免責」「ローン特約なし」を基本条件としています。
売主に売却後の建物の補償とローン解約のリスクをなくす代わりに
物件価格を安くしてもらうためです。


「瑕疵担保免責」は個人間売買であれば個人投資家も条件として
受け入れることができますが売主が法人の場合には
個人は消費者保護法で守られるため「瑕疵担保免責」を
条件とすることはできません。
※契約をしてもその条件は消費者保護法で無効とされるため
 売主が契約をしません。

法人は融資を使って不動産を購入する場合「ローン特約なし」で
契約をすることができます。
個人の場合は融資を使う人が「ローン特約なし」で契約することはできません。

個人がローン特約なしで契約をして万一ローンが通らなかった場合、
その契約をした不動産会社は仲介責任を問われます。
事前審査が通っていたとしても関係ありません。
普通の不動産会社はそんなリスクのある契約はしません。


「個人投資家」は消費者にあたるため取引上、
いろいろな法律で守られています。

不動産会社と同じ取引条件で物件を購入するのなら
法人を作り同条件で取引をする必要があります。


②再販売による利益還元


不動産会社と個人投資家との大きな違いは購入目的です。

物件を保有して家賃収入で利益を出す個人投資家と転売することを目的として
物件を購入する不動産会社は物件を購入する目的が違います。

転売を目的として購入する場合、不動産会社が購入した物件は
もう一度市場にでてきます。

仲介会社は1つの物件で2回の契約ができる可能性があり利益は大きくなります。

転売を目的として物件を購入する場合、多くのケースで再販時に専任媒介で
販売をすることを仲介会社に約束して物件を購入します。

有利な条件で物件を購入できるように仲介会社に手数料で
利益還元できるようにしているのです。


不動産会社は仕入れのためにリスクを取ったり企業努力で仲介業者に
利益を還元して物件を購入しています。

このような理由で個人投資家と不動産会社で同じ物件を取り合ったとしても
個人投資家は物件を買うことができません。

個人投資家がなるべく安く物件を買うためにはどうすればいいのか?
次回お話したいと思います。


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