2016年8月25日木曜日

サブリースのトラブル 原因と対処法

こんにちは。
栄不動産株式会社です。
http://www.s-fudousan-pm.com/

先日、サブリースについての記事がありました。
「家賃保証」アパート経営、減額リスクの説明義務化 8月11日 朝日新聞

今朝のテレビでも空き家問題の中でサブリースや新築アパートについての
特集が放送されていました。
「空き家をわざわざ建設して困惑」  テレビ朝日 モーニングショー


今回はサブリースの問題点と問題が起きた時の

対処についてお話しします。



『30年一括借り上げ』テレビCMなどでよく聞く謳い文句ですが、
家賃の減額などをめぐってトラブルが多発していました。

これを受けて国交省がサブリースは将来、家賃が減額される可能性があることを
説明することを徹底するよう制度改正を行いました。(平成28年9月1日から施行)



まずサブリースとはどのようなものか説明します。





通常はオーナーは入居者と直接契約をします。
不動産会社は募集業務や契約業務などを行うだけです。

サブリースはオーナーと不動産会社が一括借上げの賃貸契約
(マスターリース)をします。
賃料は相場の80~90%程度の場合が多いです。

不動産会社は一括借上げで契約した物件を入居者に貸し出します。
(サブリース)


本来はオーナー・不動産会社双方にメリットがあります。
オーナー側は賃料が相場よりも安くても一括で借り上げてくれることで
空室リスクがなくなり経営が安定します。

不動産会社は満室にしてしまえば毎月、借上げ賃料と入居者が払う賃料の差額が
利益になります。


○なぜ双方にメリットがあるはずのサブリースでトラブルが多発する?




問題となるのは借上げ賃料の値下げと中途解約です。

・借上げ賃料の値下げ


一般的に借上げ賃料は数年ごと(契約書によって異なるが2年~10年が多い)
に見直しがあります。
値下げがあることを説明しない業者とオーナーがトラブルになります。

「建物が古くなれば家賃は下がるので借上げ賃料は○年ごとに見直しがあります」
建物が古くなれば家賃が下がるのは当然です。
きちんと説明していればトラブルになることはありません。

しかし、30年間家賃が保証される(最初の契約賃料で)と誤認させたい業者は
これを説明しません。

国交省はこの点を問題視して制度改正に動いたのです。

・中途解約


物件はずっと満室でサブリースをしているのがもったいないと思うようになる人、
たくさんいると思います。
しかし、サブリースの契約は一度締結してしまうと解約は難しくなります。

マスターリース契約では「貸主=不動産オーナー、借主=サブリース会社」です。
借地借家法によって借主の権利は保護されるため貸主は正当事由がない限り
契約を解除できません。

相応の金銭(立退き費用)が必要となります。
解約したくても借主が応じてくれない限り解約はできません。


○サブリースでトラブルになってしまった時はどのように

 対処すればいい?



・借上げ賃料の値下げ


値下げそのものは建物が古くなれば家賃が下がるので当然のことです。
しかし、値下げに応じられない状況(ローン返済など)であれば
値下げを断固拒否するという方法があります。

値下げを断固拒否し続けるとオーナー側の希望額に近づけてくるか
「値下げができないなら解約します」という方向に話が進みます。

解約して自分で管理すればいいのです。

借上げ賃料は相場の80~90%の家賃ですから10年間で下がった
実際の賃料とそれほど変わりません。

自分で管理して運営すればもとの借上げ賃料程度の収入を得ることが
できる可能性があります。


・中途解約できない


借主である不動産会社は借家権で守られているためオーナー都合の解約はできません。
解約できるとすれば借上げ賃料の値下げ交渉の時期に値下げを拒否して解約に
持ち込むという方法です。


どちらのトラブルも借上げ賃料の値下げ交渉の時が解決のチャンスになります。
(ただし、サブリース契約書の内容によっては該当しない場合もあります)

サブリース契約解除後に自分で管理をすることができない人は
管理会社に5%程度の手数料を払って管理を委託して下さい。


管理会社に頼んでも空室が埋まらず収支が改善しないような物件の場合には
サブリースのトラブルというよりは需要のない場所に投資をしてしまった
「投資そのものの失敗」です。


不動産のトラブルの大半は契約書や重要事項説明書を
しっかりと読まない(説明を求めない)ことによるものです。

契約の時には納得がいくまで話を聞くようにすれば
多くのトラブルは起きることはありません。

書類はしっかり読むように注意してください。


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