2016年8月19日金曜日

賃貸住宅市場の現状と管理会社

こんにちは。
栄不動産株式会社です。

賃貸管理についてのWEBページを開設して1か月ほど経ち
お問い合わせも数件いただいております。
http://www.s-fudousan-pm.com/

お客様の中には賃貸不動産の業界の仕組みが分からず、どんな基準で空室を
募集する会社を選んだらいいのか分からないというご相談がありました。

今回は賃貸不動産業界の現状と管理会社について説明したいと思います。



○最近の部屋探しの実態は?


部屋探しというと自分の住みたい駅に行って不動産会社の店頭にある
募集広告を見て営業マンに部屋を案内してもらう。
こんなイメージの人がいるかもしれません。

10年くらい前はそうだったかもしれませんが、
今の部屋探しはインターネットから始まります。

昨年の調査ですがリクルート住まいカンパニーの
「賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査」によると80%以上の人が
PCやスマートフォンを利用して部屋を探したと答えています。
(複数回答含む)

不動産会社への直接訪問は30%弱で訪問した会社の数は平均1.7店舗、
見学した物件は平均3.4件なのでインターネットで情報収集をして
ある程度物件を絞った段階で不動産会社を訪問しているのだろうと思われます。


○賃貸仲介にかかわる不動産会社の分類と取引の現状について


賃貸不動産の場合、取引に関与する不動産会社は3パターンに分かれます。
①入居者を案内し物件を成約する客付仲介会社
②自社の管理物件への客付をする管理会社
③客付をしない物件募集窓口のみを行う管理会社

ちなみに当社は③のタイプの管理会社です。

①の会社は空室情報をポータルサイトに掲載してひたすら入居者を探してくる会社です。
部屋探しのサイトにたくさん物件情報を掲載している会社はこのタイプが多いです。

②はテレビCMができるような賃貸で有名な会社がだいたいこのタイプです。

③は当社のように賃貸仲介の店舗は持たずに①の会社に情報提供をして
入居者を探してもらう会社です。


賃貸不動産の契約は仲介手数料が賃料の1か月分を上限としています。
不動産会社が2社契約にかかわると賃料1か月分の手数料を2社で分け合います。

1件の利益率が低くなるので会社が大きくなると②のタイプに会社を目指していきます。
自社で管理している物件に自社で入居者を見つけると上限の手数料を
もらうことができるからです。

中には1件の利益を上げるために鍵交換や部屋の消毒、
コールセンターの利用料などを入居者からもらってマージンを取っている
会社もあります。

①の会社はとにかく客付をする必要があるためいろいろなポータルサイトに
広告をします。
そのため当社のような③の会社は①の会社に情報を提供して
入居者を探してもらいます。

①と③は利害一致するので協力しあって仕事をしています。

②のタイプの会社は①の会社に情報を提供すると契約1件の利益が減るため
基本的には情報を提供しません。

最近は②のタイプの会社は①の情報量に押され
入居者探しに苦戦していることがあるようです。

おそらく市場には①のタイプの会社が多く、たくさんある①の会社が
みんなで広告をたくさん出すので②のタイプの会社が1社でがんばっても
圧倒的な①の会社の数に勝てないのだろうと思います。


○入居者が決まらない部屋はどうすればいいのか


最近の入居者の傾向としてインターネットで物件を探すことが
当たり前になっているので相場よりも家賃の高い物件、初期費用の高い物件は
インターネットの情報収集の段階で候補から外されてしまいます。

空室に悩んでいる人は自分の物件の広告探してを見てみるといいと思います。
その時には部屋探しをしている人と同じくエリアや家賃で条件を絞ってみて下さい。
同じエリアの他の物件と比べて家賃が高かったり、条件に劣るようなら募集条件の
見直しが必要です。

(家賃を下げる、余計な初期費用を削るなどの見直しやフリーレントの検討など)

もし、条件が劣らないのに決まらないのであれば
それは管理会社の力不足かもしれません。


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