2016年8月4日木曜日

話題の記事 「頭金ゼロでサラリーマン大家」を借金漬けにする地方銀行のウラの顔 本当にある話?

こんにちは。
栄不動産です。
http://s-fudousan.cbiz.co.jp/


いま話題の

『「頭金ゼロでサラリーマン大家」を借金漬けにする地方銀行のウラの顔』

について書いてみたいと思います。


始めに断っておきますが、この記事のような地銀が100%悪だとは思っていません。


この記事は「プレジデントOnline」に掲載されているもので、
4月に掲載された
『要注意!「頭金ゼロでサラリーマン大家さん」のカラクリ』の続編です。


この記事の内容の真偽はというと、概ね間違いないことだと思います。
当社もある地方銀行から同様の手法での物件販売を持ちかけられたことがあります。
当社は地方への投資は勧めていないことと、かなり危うい手法だったので断りました。


この記事では多くの地方銀行がマイナス金利の導入で同様のことをしているように
書いてありますが地方銀行には融資をできる場所・人に一定の制限があるため、
多くの地銀が関わっていることはないと思います。


マイナス金利の導入前から住宅ローン金利は0%後半だったので
金融機関は実物の担保がとれて住宅ローンよりも金利が高い
アパートローンに力を入れ始めていました。

ちなみに地方銀行にはテリトリーがあります。
例えば、神奈川県の地銀は神奈川県・東京都・静岡県の一部の物件に融資ができて
融資を受けられるのは神奈川県に住んでいる人、勤務地がある人などのテリトリーが
ある場合が多いのです。

地方銀行はどこの物件にも融資ができるわけではありません。
ただ、一部の地銀は全国に支店展開をしているので
支店のある地域には融資ができます。


当社がある地銀から持ちかけられた手法はこんなものです。


その地銀から紹介された地方のRC造の物件Aを不動産会社が購入、
事業資金の融資をその地銀が行う。
                   ↓
不動産会社が空室に6か月の満室保証をつけて物件の担保評価を出す
                   ↓
物件Aは銀行で30年フルローン可能な評価がでる価格設定をして販売
                   ↓
融資はその銀行で受けることを条件に契約する
                   ↓
銀行は融資を実行・引渡し


このスキームのポイントは収益還元法で担保評価を出すために

空室保証をつけることです。


物件Aは不動産会社が購入する段階では多くの空室があり、

そのため相場よりもだいぶ安くなっています。


不動産会社への融資は転売事業のための融資なので
多少空室があっても融資はされます。

その後、購入業者が空室保証をつけることで収益還元法の評価額が高くなります。

そのため空室だらけだった物件はフルローンが組めるほどの
担保評価の高い物件となります。

空室保証にするか短期の入居者を入れるかは買い取る業者の資金力などに
よるのだと思います。

このスキームは法に抵触することは一切ありません。


当社が危ういと思ったのは空室保証が終わったら・・・
おそらく空室は半分くらいしか埋まりません。

どんなに運営努力をしても、
もともと空室だらけだった物件を
満室にするのは困難です。

そもそも人が少ない地域で
賃貸住宅の需要が低いのです。


30年間の融資は近い将来、返済に窮することになります。
しかもフルローンなので事業計画にはそれほど余裕がありません。

そうすると銀行は赤字補てんのために次の物件への投資を持ちかけてきます。

この続きは次回に書きたいと思います。

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