2016年6月24日金曜日

イギリスはEU離脱! その影響はリーマンショック級? リーマンショック時の不動産市況を振り返る

こんにちは。
栄不動産株式会社です。


今日の午後、イギリスの国民投票の結果が公表されました。
結果はEU離脱となりました。

イギリス国旗


世界経済への影響は大きく今日の日経平均は大幅に値を下げました。
これからどの程度の影響があるのか予想もつきませんが、
一部では「リーマンショック級」とも言われています。

現在、不動産価格はリーマンショック後の下落からの回復で上昇を続けていますが
リーマンショック時の不動産価格の下落はどのような経済状況で起きたのか
振り返ってみようと思います。

〇リーマンショックの日本への影響


サブプライムローン問題が表面化したことにより起き、100年に1度の経済危機言われた
リーマンショックですが、リーマン・ブラザーズの前に同じ投資銀行のベアー・スターンズの
経営危機が起こりアメリカ政府に救済されます。


その5か月後にリーマン・ブラザーズが破たんします。
そしてその翌日に大手保険会社のAIGが経営危機に陥り、公的管理下におかれます。
さらにその2週間後にアメリカ下院で金融安定化法案が否決されNYダウは大暴落します。


日本では2008年6月から10月までの4か月間で株価が5割下落します。
2008年6月に14,000円だった日経平均は10月28日に7,000円を割る事態になりました。


サブプライムローン問題は対岸の火事と思われていましたが急激な円高や株価の下落で
金融機関は融資に慎重になり結果としてお金が回らなくなり経済は悪化しました。


翌年には金融機関による融資回収や金利引き上げなどを回避する目的で
金融モラトリアム法が導入されました。
「銀行は晴れた日に傘を貸し、雨の日に取り上げる」と
「半沢直樹」で堺雅人さんが言っていましたが
それができないように法律を作ったわけです。

〇リーマンショックの頃の投資用不動産市況


この頃はアパートローンを扱う金融機関は少なく、一部の高属性の人や
資産家でなければ不動産投資ができない時代でした。

それに加えて、リーマンショックで株価が下がり銀行は融資を控えました。

株価と地価の動きはある程度の相関性があるため地価は下落し、
金融機関が融資をしないことで不動産を買う力のある人が
少ないため投資用不動産の価格は下がり利回りが上昇しました。

都内で築20年くらいのRC造の物件が利回り10%で買えたのはこの時代です。

物件が安くてもそれを買える資金がある人が少ない、そんな時代でした。


〇イギリスのEU離脱は日本の不動産に影響を与えるか?


これからイギリス国民の判断が世界の経済にどれだけの影響を与えるかは分かりませんが
金融機関が不動産に融資をし続ければ不動産価格への影響は少ないと思っています。

現物の不動産が担保にとれるアパートローンは金融機関にとって優良な融資先になります。
いざとなったら本業の給料を差し押さえて不動産は競売にかけてしまえば大きな損失には
ならないからです。

これから日本の金融機関がリーマンショックの時のような大きな影響を受けて
不動産投資への融資基準を厳しくした時には投資用不動産は流動性を失い価格が
下がる可能性があります。

ただし、価格が下がってから投資をしようと考えている人は
「もしかすると融資を受けられなくなるかもしれない」
想定しておく必要はあると思います。



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