2016年4月11日月曜日

投資用不動産の査定方法

こんにちは。栄不動産株式会社です。
http://s-fudousan.cbiz.co.jp/


先日、宅建士の免許更新講習に参加しました。
そのなかに不動産の価格査定についての講習がありました。

不動産の価格はどんな方法で査定されるのでしょうか?


価格査定の方法には3つの評価法があります。

①原価法 ②収益還元法 ③取引事例比較法 です。


①原価法


同様の不動産を再び購入すると仮定した場合に必要な金額を再調達原価といい、
そこから価値の低下する要因(建物の経過年数等)に応じて
減価修正を行なって算出します。

同じような物件を作るにはいくら掛かるのかを計算し、建物が老朽化していたり
設備が劣化している場合にはその分だけ評価額から差し引くことで、
評価額を求める方法です。


②収益還元法

不動産から得られる家賃などの収益を将来にわたって算出し、
それを現在価値に割引して評価します。

不動産が生み出す収益に着目した査定方法なので
アパートやテナントビルなどの賃貸に出されている
不動産の評価額算出に利用されています。

収益性は必要ない建売住宅や自己居住用分譲マンションの査定において、
収益還元法はほとんど使われていません。


③取引事例比較法

原価法や収益還元法といった評価方法と異なり、その不動産単体ではなく、
近隣の他の不動産との比較で評価額を求める方法です。

近隣の不動産の過去の取引を基準とし、必要に応じて補正・修正や地域・個別物件の
要因を比較して不動産の価格を算出します。

収益を出すことを目的としていない自己居住用住宅の査定に適しており、
その地域の相場にあった取引価格を算出できるという利点もあります。



〇投資用不動産の価格査定はどの方法を使う?


投資用不動産の実務では金融機関は原価法もしくは収益還元法、不動産業者の
価格査定では収益還元法と取引事例比較法を合わせたものを使っていることが
多いと思います。

原価法・収益還元法どちらも査定に用いる指標によって結果として示される金額に
大きく違いがでます。


原価法であれば用いる土地の価格や建物の価格によってです。
土地の価格に公示地価を用いるのと路線価を用いるのとでは約20%の違いが出ます。
(H28年3月28日のブログ「5つの土地価格」をご覧下さい。)
http://fp-s-fudousan.blogspot.jp/2016/03/28-2220160.html


収益還元法でも収益を何%で割り戻すかによって大きく査定額に違いがでます。
実務では割り戻す還元率を取引事例や競売不動産の落札利回りなどから求めます。
査定のうえでは取引事例は非常に重要です。

☆何の理由もなく安い物件はありません。


安い物件は査定の結果、安い価格で売っていてその価格の算出根拠があります。

どのように物件が査定されて、どのくらいが価格交渉できる範囲なのか
ある程度の目安が分かれば問題のある物件を買ってしまうことも、
現実的でない価格交渉をして時間を無駄にすることもなくなるでしょう。


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