2016年3月4日金曜日

不動産の利回りとは?

こんにちは。栄不動産株式会社です。
http://s-fudousan.cbiz.co.jp/


不動産投資をするために物件探す時に利回りを基準に物件を探す人は多いと思います。

この利回りとはどのような考え方で設定されているのか説明したいと思います。



不動産の利回りには表面利回り(グロス)と

実質利回り(ネット)があります。


表面利回りは『物件の満室想定年収÷物件の価格』です。
広告に掲載されている物件は表面利回りを掲載しています。

実質利回りは『(年間収入-運営経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)』です。
運営経費には管理費・修繕費・固定資産税などが含まれます。

利回りは「無リスク資産の期待収益率+投資対象のリスクプレミアム」で決定されます。

何の事だかよく分からないと思います。
無リスク資産とは一般的には長期国債のことです。

リスクプレミアムというのは投資対象固有の投資リスクに応じた安全係数のような概念で、
安全確実な投資対象ほど低くなります。


日本の不動産で最もリスクプレミアムが少ない(安全)と考えられているものは、
東京都千代田区の丸の内・大手町地区で最寄り駅から徒歩5分以内にある
築5年未満の一定グレード以上の大規模オフィスビル(Aクラスビル)です。

(財)日本不動産研究所が半年に一度実施している「不動産投資家調査」によれば、
平成27年10月現在の丸の内・大手町地区にあるAクラスビルの期待利回りは、
3.8%とマーケット(投資家)は見ています。

同調査では主たる政令指定都市の横浜5.1%、名古屋5.3%、札幌6%などと
不動産投資家が見ていることが分かります。
ちなみに県庁所在地の中核都市として宇都宮・秋田・大分が7.4%とされています。

不動産の利回りはどのように決まるのかというと

「無リスク資産の利回り+不動産のリスク+不動産の所在地のリスク+各物件のリスク」


不動産のリスクとは換金性の悪さです。株式などと比べて現金化するためには時間がかかります。


所在地のリスクは人口や空室リスク、公共交通機関の整備状況、
その地域の賃貸需要などです。

各物件のリスクは建物の築年数、管理状態や入居状況、土地の価格・権利関係などです。


不動産の利回りのこのような原理で決まっています。

利回りが高い物件=リスクが高い物件ということです。
ですから投資のリスクと投資のリターンが折り合うところを見つける必要があります。

物の値段において何の理由もなく価格が安いということはありません。
食品が安ければ賞味期限や生産地を気にすると思います。
車が安ければ故障や事故歴などが気になります。

不動産だけが何の理由もなく安く、利回りが高いことはありません。

投資は自己責任で行うものです。

自分はどの程度のリスクを許容できるか考えてみて下さい。


0 件のコメント:

コメントを投稿

地価の変動から投資対象地を考える

こんにちは。 栄不動産株式会社です。 http://s-fudousan.cbiz.co.jp 平成30年の「公示地価」が3月27日に公表され、関東南部を中心とする 「東京圏」は住宅地、商業地ともに5年連続で上昇しました。 特に東京23区ではすべて地点で地価が上昇し...