2016年3月28日月曜日

不動産の価格は分かりにくい【5つの土地価格】 

こんにちは。栄不動産株式会社です。
http://s-fudousan.cbiz.co.jp/


先日、平成28年公示地価が発表されました。

国土交通省が22日発表した2016年1月1日時点の公示地価は
全国平均(全用途)が前年比0.1%上昇し、08年以来8年ぶりに
前年比でプラスに転じた。

東京など大都市圏の中心商業地の地価上昇がけん引し、
地方の中枢都市にも波及した。

住宅地は0.2%の下落だったが、マイナス幅は6年連続で縮小した。
ただ人口減少が進む地方圏では依然として低下圧力が残っている。

全国の全用途の地価はリーマン・ショック後の09年から下落に転じ、
10年には4.6%下落し、近年では最大のマイナス幅を記録していた。
 ~日経新聞より~

原因は様々なものが考えられますが、全国的な雇用情勢の改善や、
住宅ローン減税等の施策による需要の下支え効果や外国人観光客の
増加などによる店舗、ホテル需要の高まり、主要都市でのオフィス空室率の
低下などによる収益性の向上によって投資意欲が旺盛であることなどと
国交省は考えているようです。


今回発表されたのは公示地価ですが、不動産の価格は他のものに比べて

とても分かりにくく一物四価(五価)と言われます。

(1つの物件に4つの価格)


1.公示地価 2.基準地価 3.路線価 4.固定資産税評価額 
(5.実勢価格(取引価格))です。


〇公示地価・基準地価


公示地価と基準地価とは地域の標準的な土地について、売り手にも買い手にも
かたよらない客観的な価値を評価した価格です。

1地点について不動産の鑑定評価の専門家である2人の不動産鑑定士が
各々別々に現地を調査し、最新の取引事例やその土地からの収益の見通しなどを
分析して評価を行います。

〇路線価

路線価は相続税の算出のための価格で公示地価の80%ほどに設定されています。
不動産売買の価格とは無関係ですが各道路ごとに価格が公開されているため、
価格の上昇率や違う地点の価格の比較などに利用できます。

〇固定資産税評価額

固定資産税を徴収するための土地価格です。
公示価格の70%を基準に画地補正をして価格を決定しています。

〇実勢価格

実勢価格は実際に取引される土地の価格です。
需給のバランスの影響で土地の取引の多い場所では公示地価よりも
高くなることがあります。

需要のない土地では路線価や固定資産税評価額を下回ることもあります。
他の価格と違い公開されている価格ではないため実勢価格を知るためには
不動産会社などに不動産の価格査定を依頼する必要があります。

〇土地価格の利用方法

金融機関が担保評価に路線価を使うのは各道路ごとに価格が分かることと
公示地価の80%に設定されているので、この金額で試算をすれば売却するときに
評価割れの心配がないためだと思われます。

物件を購入する時に出口戦略として土地の価格を知りたい時には
路線価を調べて80%で割戻すとその土地の客観的な評価ができます。

土地の価格は需給のバランスの影響を受けるため、その物件の所在地が
土地の取引が多い地域ならば(大都市)公示地価よりも高くなり
郊外であれば公示地価と同じくらいか低くなると思っておけば
だいたいの土地の価格が分かります。

この5つの価格とその相関性を知っておくと積算評価を重視する方は
物件が探しやすくなります。

公示地価や路線価は誰でも見ることができますので興味ある方は調べてみて下さい。

公示地価 http://www.land.mlit.go.jp/webland/
路線価  http://www.rosenka.nta.go.jp/


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